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[商业财经]2023 年末个人住房贷款余额 38.17 万亿元，同比下降 1.6%，哪些信息值得关注？ |
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央行：2023年末个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%1月26日，央行发布2023年金融机构贷款投向统计报告。2023年末，人民币房地产… |
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这真是破天荒的第一次。多年前的《Gemfield：你好，G币!》一文中，我讲过一个问题，那就是“房地产是货币的蓄水池，还是货币的印钞机”。这个问题的答案今天居然变了！ 我当时讲到，这个问题要分两种情况解答： 全款买房：钱从你的活期账户上转移到房地产公司/二手房东的活期账户上，M2既不增加也不减少，相当于没有货币的产生或者消灭；贷款买房：第一步：银行批准贷款（相当于创造货币），然后直接转移到房地产公司/二手房东的活期账户上；第二步：你每月还款，钱从存款账户消失，货币减少。总的说来，相当于第1步先放一池子水（创造货币），第2步在二三十年的时间里蓄两池子水，其中有一池子利息（货币消失）。 也就是说，当一年中新增房贷大于房贷还款，房地产是水龙头，是放水机器，是印钞机；当新增房贷小于房贷还款，房地产才是蓄水池。而决定当年新增房贷是否大于当年房贷还款，取决于三个因素： 房贷市场的存续时长：时间越长，当年房贷还款便越多；房地产价格和销售面积：数字越大，当年新增房贷便越多；LRP利率：数字越高，次年房贷还款便越多。举个极端的、仅存于想象中的例子，如果LPR利率涨到100%，那房贷还款便会猛增几十倍，这个时候房地产肯定是妥妥的蓄水池了。截至目前，房地产仍是印钞机。 上面引用的这个结论是多年前写文章时的场景。但面对题目中说的“个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%”，那么就“个人住房贷款”来说，它已经不再是印钞机了~ 不再是印钞机的本质原因，就是上面三个因素，其中第二点起主导作用。 记住以下两条法则： 法则6.1：货币投放的方式：信贷。法则6.2：货币消灭的方式：还贷，或者烧掉现金。参考： |
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一是说明贷款买房的人少了，并且少得还挺多。 虽然这两年名义上住房贷款余额同比下降幅度并不大，但要知道如今的房价相比几年前普遍翻了两三倍，现在贷款买一套房创造的增量贷款等于以前买三套。 所以，在高房价环境下住房贷款余额出现哪怕一丁点儿下降，都足以说明楼市的需求，包括刚需、改善和投机/投资需求，都呈现大幅下滑态势。 二是说明去年提前还贷的规模呈上升趋势，于是造成了贷款余额下降。 提前还贷多发生于经济低迷时期，这种现象并不意味着居民的财富增加了，反而说明居民对未来收入愈发悲观，对偿还债务的信心下降，进而想要提前了结负债。 此外，住房贷款余额的下降代表银行的利润在下滑，这也预示着接下来我们的货币政策会进一步放宽，降准降息的频率会越来越高。如此才能弥补市场的流动性，防止银行逾越监管红线和《巴塞尔协议III》。 同时，也只有提高降准降息的频率才能扭转银行的盈利能力。银行需要通过降准来获得更多的可贷资金，也需要通过降息来促进市场的借贷意愿，否则整个银行业将面临严峻的经营危机。 最后，住房余额的降低说明了过去两年的楼市扶持政策并未起到显著的效果，整个房地产市场仍然处于低迷周期。 所以，即便是看多楼市，此时也不是下手的绝佳时机，实在要买也应该等到彻底反弹20%以上后才适合出手。只有等到出现连续反弹才证明未来有持续上涨的逻辑，各位不应该抱有此时抄底的想法，那是赌博行为。 |
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2021年末的个人住房贷款余额38.32万亿，同比增长11.3% 2022年末个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2% 2023年末个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6% 2023年发放个人住房贷款6.4万亿元 从最近3年的个人住房贷款余额数据就可以看出来 居民端已经无力继续扩大居住方面的贷款了，基本上能买房的都买了 未来提前还贷的群体会继续高于新增贷款买房的群体 而且肯定有越来越多人计划着全款买房这个事情 情愿晚一点，也不想背房贷 目前房地产市场供需确实发生了改变，所以最近房价也在持续下跌 买房的需求下降了，居民端负债到了极限，房价自然也走到了极限 目前处于房价的化解泡沫阶段，时间当然会很久，短期价格和收入没办法匹配，未来长期来看个人住房贷款数据都会持续下降 |
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个人住房贷款持续下降一方面对于银行来说，就没有过去赚钱那么容易，房贷是最优质的一款资产 而且贷款的人少了，肯定房贷利率也会下降，这个是供需决定的 所以银行的利润也会受到房地产行业的下滑而下滑 我们从去年房地产行业的细分数据也可以看出来 不仅仅是住房方面不景气，办公，商业方面也一样 但是住房方面发展到现在，增量会越来越少，未来住宅方面的房地产开发会机具萎缩 以后房地产行业变成纯粹的存量市场 |
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个人住房贷款的下滑不仅仅是新房销量的下滑，二手房虽然比新房好一点，但也一样没有过去那么景气 个人住房贷款以后想稳步增加关键还是看房价和收入的匹配度 之前能上车的基本上都已经背负了20-30年的房贷 后面刚需群体，并且还愿意背房贷的年轻人，没有那么多 除非未来价格非常合作，或者房贷利率下降到2-3%区间 不然个人住房贷款数据可能都不会太好看 目前官方一直在扶持房地产行业，但主要也是商业方向，保交楼，租赁，物业，旧城改造这些 比如说发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》 要求银行等金融机构大力支持“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”建设 从以上这些也可以看出来房地产行业未来转型的方向是存量，是商业地产 新房业务或者是说以来居民不断举债买房子的那种房地产模式已经在慢慢过时了 未来所有还只能拿地建房子，搞住房开发的企业，最终都会退出历史的舞台 就像给房地产公司估值一样，也是看未来在商业地产方面的价值 很多头部的房地产企业也在成立商业事业部 开始布局基础设施REITs 房地产行业不可能消失，是永续经营的行业 只不过不同的阶段，玩的内容不一样 商业，文旅，酒店，产业园区，养老这些都是房地产行业存量市场的生存方向 但肯定没有住房开发那么容易赚钱，这些都是需要运营的，很多公司运营不好出现暴雷 对企业经营水平要求特别高 房地产的泡沫繁荣结束，回归正常永续经营 在5-8万亿的市场里面，龙头企业继续竞争 全球来看，比较优秀的房地产企业，黑石，凯德，新鸿基，他们都是房地产企业转型的参考标杆 |
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如果我没有搞错这应该是国内个人住房贷款史上第一次出现年末个人住房贷款余额的下降，以下是最近几年的数据： 2017年末，个人住房贷款余额21.86万亿元，同比增长22.2%； 2018年末，个人住房贷款余额为25.8万亿元，同比增长17.8％； 2019年，全国个人住房贷款余额为26.87万亿元，同比增长17.6%； 2020年末，全国个人住房贷款余额为34.44万亿元，同比增长14.6%； 2021年末，个人住房贷款余额38.32万亿元，同比增长11.3%； 2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%； 2023年末，同比下降1.6%。 根据国家统计局发布的《2023年全国房地产市场基本情况》数据，虽然房地产企业本年到位资金中的个人按揭贷款下滑了9.2%，但也还是有21489亿元的绝对量呀。 也就是说2023年一年正常还款的加上提前还款的房款金额超过21489亿元，其中应该大部分还是提前还款的，这也基本上说明了降低存量房贷的利率并没有阻止大家提前还贷。 现在房地产市场的整体趋势是居民端也就是需求端在拼命的降杠杆、降负债，而供给端（房企和地方政府）却是在拼命的加杠杆加负债，也就是一两年的时间部分拿地城投公司资产负债率已经远超恒大、碧桂园、融创这些暴雷的公司。 |
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值得关注的是地产物业也在大幅度裁员。 中层营销总监大换血 抄送给 @羊迪 且99年到了适婚年龄，最该买房的时候失去信心 加上个人养老金、退休年龄延迟、河南妙事频出 游戏行业也是寒冬 |
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什么时候外贸好起来了，什么时候经济才会开始好转 且以新能源汽车为代表的高端制造业出口俄罗斯受阻，而高端制造业恰恰是广州的经济支柱产业，也就是母牛产奶受阻，自然国内其他接受转移支付的省份也不行 建议学三只小猪那样，做好准备预防大灰狼，多备干粮过冬。 |
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从央行公布的数据上看，个人住房贷款余额下降了，同比降了1.6%，可是真的下降了吗？ 虽然我对楼市前景并不看好，但对于数据的事情，还是要非常严谨，一就是一，二就是二，容不得半点错误。因为数据的准确性，将被用作我们对未来趋势进行预判的基石。 先说结论，真实的住房贷款余额，依然在上升。 我们在判断数据的准确性时，一定要结合当下社会的真实现状。 真实现状是什么？是个人经营贷和个人按揭房贷，虽然都是住房抵押贷款，但个人经营贷的利率要远远低于按揭贷款。比如当下招行的经营贷已经可以做到2%+，而房贷没有任何城市可以低于3.5%。所以有很多人，会把按揭贷款置换为个人经营贷。导致真实的住房贷款，要高于统计的按揭贷款。 那么，如果把个人经营贷和个人按揭房贷结合在一起看，是什么样的，请看下图。 |
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如图，个人住房按揭贷下滑1.6%，但个人经营贷增长17.2%，从总额上看，个人经营贷余额22亿，住房按揭贷38.17亿，很明显，38.17*1.6%远远小于 22*17.2%。 请注意，这里统计的个人经营贷，是不包含公司经营贷的，它指的就是个人把房子抵押拿到的贷款。所以总体看，住房贷款依然还在上升。这和今年创新高的居民杠杆率，也是吻合的。 我们再看下近几年个人按揭住房贷款和个人经营贷的比较，如下图，蓝色是个人经营贷。 |
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可以看到，最近几年，房贷增速一路下滑，而个人经营贷增速总体走升势，这和我们听说的“房贷置换经营贷”的新闻也是吻合的。 个人经营贷款一路飙升至2021年初，才开始下降，2021年初发生了什么？ 当时，因北上深房价上涨，舆论把原因直指炒房客用经营贷炒房，因此2021年初开始严查经营贷（深房理就是那时候翻车的），所以从图中可以看到，以2021年初为拐点，经营贷增速开始下滑，直到2022年中，才开始重拾升势。 所以，结合个人经营贷和个人按揭住房贷款，真实住房贷款数据并未下滑。整体仍在增长，拐点还未到来。 虽然如此，但增速是大大放缓了，也就是总体余额多寡的拐点虽未到来，但增速的拐点却早已到来。 所以，在这种数据趋势下，我对房地产未来依然是不看好的。但是在数据上，我们还是要保持严谨性。 往期阅读： 重远投资观：当人们开始坚信货币贬值，镰刀就变换了它的方式 重远投资观：未来几年中产会以怎样的方式返贫 重远投资观：中产的钱是怎么悄无声息的被洗走的 |
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房子是资产，对资产的态度大家是买涨不买跌，全国房价下滑，买的人就少了，当然，开发商的日子也更难过了。 借这个问题大致回顾一下当前的房地产情况。 一、全国房价下滑（一）房价同比 70个大中城市中，2022年房价同比下跌的高达53个，2023年仍然高达48个。 |
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二手房方面数据更为惨烈。70个大中城市中，2022年房价同比下跌的高达64个，2023年更是增至69个，仅成都一个城市微涨。 |
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（二）房价环比 如果仅就2023年每月趋势来看（环比看），房价下跌也是越演越烈。 新房方面。2023年5月以来，环比下跌城市越来越多。年初环比下跌城市为33个，年末已经高达62个。也就是说，70个大中城市，绝大多数的房价逐月下滑。 |
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二手房方面。2023年5月以来，环比下跌城市大幅增加，11月除杭州持平外，所有城市环比下跌；12月70个大中城市全线下跌，无一例外。可以说，从5月以来，70个大中城市，绝大多数的房价逐月下滑，且越演越烈。 |
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（三）房价降幅如何 不仅是降价的城市越来越多，而且每月降价的幅度也越来越大。 新房从7月份开始，每月平均跌幅（环比）开始扩大。1-6月，跌幅多数在0.2%-0.3%这个区间；7月以来，跌幅主要处在0.4%-0.5%这个区间，折年率在12月已经达到6.29%。即一个100万的房子，一年价格下跌为6.29万。 二手房方面从6月份开始，逐月跌幅明显扩大。1-5月跌幅主要在0.2%-0.4%这个区间，6月以来，跌幅突破0.5%，随后快速攀升至0.8%附近，折年率超过9%。即100万的房子，一年价格下跌超过9万。 |
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这样的跌幅还是在政策密集出台的背景下产生的。相关机构统计，截止2023年11月底，中央和地方合计出台各项房地产救市政策1012条。其中，1-6月合计437条，平均每月73条；7-11月合计575条，平均每月115条。 下半年政策密度远远大于上半年，但是仍然无法遏制房价下跌趋势。 |
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二、全国的销售额 在市场经济下，房子不仅仅是一个具有使用价值和价值的商品，更是一个能带来现金流的资产。对资产的态度，大家一向是买涨不买跌。房价下跌导致的第一个问题，就是商品房销售额大量萎缩。 按商品住宅销售面积看，2023年累计销售面积9.48亿平，已经回落至2010年水平。按销售金额看，2023年销售金额10.3万亿，已经回落至2016年水平，而2016年GDP仅为2023年的60%。 不论从哪一个角度来说，房地产都已经没落了。 |
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三、资金链断裂和停工 挪用预售资金用于新项目开发，是达到几何级增长的关键手段。 预售制回笼的资金理论上要用于本项目的后续开发，但由于建筑业盛行的分包制，开发商往往不需要立即支出建设成本。与其让如此庞大的资金闲置，不如早早将其挪用，转化为可进一步增值的资本，以获取高额的利润。 开发商通过挪用预售资金提高杠杆，加速周转。这是一场击鼓传花的游戏，游戏继续下去的前提，是后面的房子能够卖出去，以弥补前面挪用的资金。一旦销售失速，整个资金的游戏就会轰然倒塌。 2022年销售失速了，资金游戏轰然坍塌。 （一）房地产开发投资的资金来源大幅下滑 房地产投资资金来源主要有四类：国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金。 （1）国内贷款，顾名思义就是各种贷款，包括银行和非银机构，其中银行是主体。 （2）利用外资的比例非常小，几乎可以忽略不计。 （3）自筹资金，既包括股权筹资，也包括债权筹资。比如，股东自有资金、上市房企定增获取的资金，都是股权筹资的自筹资金，发行信用债获取的资金就是债权筹资的自筹资金。也就是说，自筹资金也包括了借来的钱。 （4）其他资金占比最大，主要构成就是卖房回款。 |
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2016年提出房住不炒以来，房地产融资日益困难，销售回款占投资资金来源的比例越来越大。 2022年销售回款暴跌，导致其他资金从2021年的11.23万亿，大幅下滑至2022年的7.86万亿，随后又下滑至2023年的6.98万亿。 同期，整个房地产投资资金来源从2021年的20.11万亿，断崖式下滑至2023年的12.75万亿。 销售出现问题，房地产资金链面临巨大压力，之前的高周转模式崩盘。 （二）有多少楼盘停工 2015年以来，房地产净停工面积开始增加，疫情以来更是达到高峰。今年在保交楼的压力下有所好转，但是净停工面积仍然高达7.58亿平米。 净停工可以理解为准烂尾，烂尾的标准定义是停工一年以上。也就是说，2023年准烂尾的楼有7.52亿平米，按100平/套计算，合计752万套。 |
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四、融资和自救 政府希望救市，但是，要救市，首先就是要让房企有足够的资金，不然它根本无法度过生死劫。然而，现在的情况它从哪里获得足够的资金呢？ 首先，金融机构不愿意放贷。 国家三令五申，不断强调对正常经营的房企不能抽贷、惜贷，对民企国企要一视同仁。但是，如果真的给房企放贷，甚至给民企放贷，出了风险谁担？ 《财新》采访某银行高层，该高层认为国家喊话作用不大，“再直白点说，就是现在剩下的房企未来是不是都能活？以后如果再出不良贷款，谁来负责？这些都环环相扣。” 某券商分析人员也表达类似意思，“已经展期的房企不用看了，银行现在对出险房企不抽贷就不错了。” 其次，房地产企业资金无法回笼。 资金无法回笼，拿地就会大幅度减少。而房地产开发贷是需要土地/项目抵押的，没有土地就没有新的开发贷，开发商融资又会进一步下滑。 再次，开发商挪用资金的渠道越来越少。 以前，预售资金监管不严，开发商经常性挪用资金。现在，在保交楼的高压环境下，地方对资金是严监管，开发商难以挪用资金去偿还到期债务，这可能提前刺破更多房企的泡沫。“当下，很多房企都有成百上千亿元的销售资金被锁定在监管账户上无法提取。地方政府的出发点一直是保交付，保工程支出。2021年以来，开发商大多采取合作开发模式，旗下项目合作方如果爆雷，地方政府对项目预售资金的监管就更加严格，甚至直接冻结。” 在这样的大背景下，是否见底，还有待观察。 本文摘自我写的系列文章《2023-2024：回顾与展望》。这是系列文章的第二篇，系列文章将陆续发布在“佐伊的读书圈”。 -------------------------------- 我是佐伊，一个关注财经和时政的博主 欢迎加入“佐伊的读书圈”，和数百名各行各业的星友一起学习，共同进步，多看路，少踩坑。 欢迎扫码加入“佐伊的读书圈”。如果无法加载，请反复点击即可加载。 |
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现在房地产市场最大的问题，是同时遭到了买卖双方的看空。 2023年房地产市场经历了什么？稍微关注房地产市场的都知道，政府几乎把手上能用的调控工具用了个遍。从降低房贷利率到降低存量房贷利率，从放开限购限售到优化房屋买卖手续，从取消卖地最高价限制到规范房产中介市场。但是你看结果呢？ 2023年末，人民币房地产开发贷款余额12.88万亿元，同比增长1.5%，增速比上年末低2.2个百分点。个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8个百分点。 你就相当于一个商户，又是搞降价大促销，又是搞各种购物节，结果一看，相较于上年什么都不做，区别不大。而且政策是有边际递减效应的，你23年密集出台了政策，最后的结果也只是减缓了房价下滑速度。在刚刚出台的十二月份数据中，70个城市的二手房价格无一上涨。那么24年，在缺少了密集政策加持的房地产市场，价格的下降是不是会加速呢？ 其实你看现在一线城市的写字楼，会感触更加深刻。写字楼这块，坊间一直认为，20%的空置率，是一条红线，但是现在一线城市北上广深，纷纷触及了这条红线： 北京写字楼市场大致从2021年四季度起空置率持续上涨、租金下跌，当下空置率已升至近13年来的新高。根据市场机构第一太平戴维斯的数据，截至2023年四季度末，北京甲级写字楼市场的空置率为20.4%，为近年来首次“破2”。 2023年年中，深圳甲级写字楼空置率同比上升1.6个百分点至24.5%。这是继2020年底之后，这一指标再度超过24%。综合市场观点，一般认为“20%空置率”已是城市写字楼过剩的“红线”。 根据市场机构戴德梁行的数据，截至2023年末，上海甲级写字楼空置率为21.8%，较2022年上涨5.1个百分点。2023年上海写字楼市场需求端尚未明显复苏。戴德梁行的数据显示，2023年上海甲级写字楼全年净吸纳量为39万平方米，同比下降38%，低于过去十年市场的年均72万平方米的净吸纳量水平。 同时，流向房地产的资金大幅减少，资金都是逐利的，投资金额的减少，可以说明市场对于房地产的态度了： 国家统计局发布数据显示，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年，房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%。 密集政策加持的2023年，能做到个人住房贷款余额数据相较于疫情的2022年，数据层面不那么难看。脱离了政策加持的2024年呢？ |
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根据央行数据，截至2022年末，金融机构人民币贷款余额213.99万亿元，人民币房地产贷款余额为53.16万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额约25%，个人住房贷款余额约为38.8万亿元，占比18%， 2023年末，金融机构人民币各项贷款余额237.59万亿元，人民币房地产贷款余额52.63万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额约22%，个人住房贷款余额38.17万亿元，占比16%， 房地产贷款余额减少了0.5万亿，占比降了3个百分点； 个人住房贷款余额减少了0.6万亿，占比降了2个百分点； 可见，无论从总量，还是占比，房地类贷款都在萎缩。 但是，海量的资金总要有去处，大家都不接水，难道流向南海归墟吗， 2022年，M2规模266.43万亿，社融存量344.21万亿， 2023年，M2规模292.27万亿，社融存量378.09万亿， M2增长9.7%，社融增长9.5%，贷款余额增长10.6%， 房地产在萎缩，什么在扩张呢？ 固定资产贷款余额65.93万亿元，同比增长13%，经营性贷款余额64.38万亿元，同比增长14.7%，重工业中长期贷款余额18.62万亿元，同比增长28%，轻工业中长期贷款余额3.2万亿元，同比增长27.9%，不含房地产业的服务业中长期贷款余额同比增长14.8%，本外币基础设施中长期贷款余额37.57万亿元，同比增长15%，本外币绿色贷款余额30.08万亿元，同比增长36.5%， …… 这是轰轰烈烈的大生产啊， 明明数据增长很迅猛啊，为什么个体的感受不到，企业好像也不怎么挣钱， 中医里讲“虚不受补”， 现在的问题是，工厂造了太多东西，产品卖不出去， 只能被迫降价，比如锂电池电解液，行业营收利润全线下滑，这不，电池厂和电解液厂就打起官司来了， 越扩张越亏损， 拿着廉价的资金，工人收入反而下降了， 越发节约开支， 整个陷入收入支出下降螺旋， 即便这样，社会主义也不养闲人，也不能学福利主义的邪路， 而是选择一条道走到黑， 哦不，不忘初心，一往无前， 金管局发文要推送房地产项目融资名单， 终究还是储户含泪承担了一切 |
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2021年个人住房贷款余额涨到了38万亿，但在这之后的两年，基本就维持在了38万亿的规模。从这个数字来看，大家买房的意愿的确没那么强了。当然，这个贷款余额背后的另一个影响因素是很多人提前还贷。但越来越多人愿意提前还贷，本质上也还是对未来增长的悲观预期——至少大家不认为自己的资产放在手里能有比房贷利率更高的收益，所以才要无债一身轻。 目前而言，国内的居民杠概率还是太高了。我之前在别的回答里也说过，对于未来中国经济的增长还是有乐观预期的，但是具体到个人身上，失业以及收入减少的风险却也可能是越高越高的。换句话说，个人对于未来有悲观预期也是正常的。而贷款这个事情，本身就是非常受预期影响的行为——对于个人而言，只有坚信未来能还得上这笔钱才回去贷，否则灭人愿意背一身债。 目前国内的房价整体还是偏高，且大多数地方也很难有继续大幅增长的可能，这个长时间的横盘也是化解当下房价泡沫的一种方式。但是，对于习惯了土地财政的政府部门来说，价格的横盘以及交易量的下跌，对地方收入的影响确实非常大的，因此地方政府有着强烈的推高房价的冲动——这也是拉动地方经济增长最可行的措施之一。 回过头来看，中国房地产在过去十几年的迅速增长在个人住房贷款余额上也有很清晰的体现。从2010年到2021年这11年间，中国的个人住房贷款余额上涨了近7倍，年均复合增速近20%。而2021年和2022年，一个增速1.2%，一个增速-1.6%，这也显然是强弩之末。即便不能说这是到了下跌的拐点，但至少也可能会有多年的横盘。 在城市化率已经较高的当下，虽然未来城市间的人口移动也会带来一部分的房产交易增量，但这种增量一方面是以人口流出城市的房价下跌为代价的，另一方面在对未来没有乐观预期的前提下，作为购房增量主力的年轻人还有多少愿意继续背几十年的房贷也是个未知数。尽管政策层面可以通过降利率、降首付等方式刺激买房，但是对未来的预期不改，买房的动力可能还是不足的。 |
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住房贷款余额同比下降，说明新增买房人的贷款开始少于既往买房人还贷额。 虽然同比下降只有1.6%，但还是一个值得关注的趋势性转变的标志信号，2023年的二、三、四季度，同比都出现了季度下降。 而就我对身边的观察来看，2021年就有若干朋友，包括我，选择了提前还房贷。2022年至今，越来越多的人开始选择提前还房贷了。 前天，国新办发布会上，国家金融监督管理总局副局长肖远企称：截至2023年末，全国个人住房贷款余额为38.3万亿元，同比下降约1.3%。据央行数据，截至2022年末，全国个人住房贷款余额为38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比2021年末低10个百分点。 央行历史数据显示，自2004年至2021年末，国内每个季度的个人住房贷款余额均保持两位数以上的同比高增速。 其后，便有了不同： 个人住房贷款余额增速在2022年逐季放缓，当年四个季度末的同比增速分别为8.9%、6.2%、4.1%、1.2%。 在2023年第一季度，全国个人住房贷款余额同比增速仅为0.3%；随后在第二季度和第三季度，转为同比负增长，同比分别下降0.7%和1.2%。 从全国来看，2023年第四季度的个人住房贷款余额还在下降，但降幅趋缓。 据央行数据，在2023年9月末，全国个人住房贷款余额为38.4万亿元。这意味着，在2023年第四季度，全国个人住房贷款余额又下降了1000亿元左右。在2023年第二季度末和第三季度末，全国个人住房贷款余额分别环比下降了大约3000亿元和2000亿元。 『提前还房贷』，问题不只是出在房地产领域，我简单罗列一些促成大家做出提前还房贷的理由： 1.存量房贷利率偏高，2020年前后的新增房贷，利率普遍在5%上下，甚至一度高于6%； 2.一些居民的收入下滑，并对自己未来的盈利水平不乐观。比如我这个房产从业者，就是在2021年时觉得自己未来收入可能不复从前，所以才选择提前还房贷，主动降杠杆； 3.股票、基金等权益市场产品近几年走弱乃至亏损； 4.银行存款利率下调； 5.一些以往的高分红高回报产品或消失、或出现问题，居民家庭理财年化收益率骤降； 6.部分居民对未来房价的增长不乐观，停止继续购房，开始主动还款缩减杠杆，降低个人压力； 7.一部分人选择卖房，而买房则需要提前还贷。 |
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房贷下降这么个比例，几乎可以忽略不计。 但是，房地产行业，注定今年有所不同。从去年年底中央经济工作会议定下的基调，到今年监管部门频繁发声，种种迹象表明，再这么调控下去，地方的日子真的不好过。 小到公务员工资、绩效，大到财政支出，捉襟见肘的日子谁会开心？ 1月26日，央行发布2023年金融机构贷款投向统计报告。 2023年末，人民币房地产开发贷款余额12.88万亿元，同比增长1.5%，增速比上年末低2.2个百分点。个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8个百分点。 2023年末，人民币房地产贷款余额52.63万亿元，同比下降1%，增速比上年末低2.5个百分点。 看起来基数真不小，但是，对比相对数，增长率还真的不高。同比增长下降个位数，微乎其微。 最近几天，监管部门一个又一个消息，剑指房地产行业。原来一直高调宣讲的房住不炒，支持头部房企等等，现在基本上不提了。今年的基调是，支持中小房地产企业合理的融资需求。各位，相信你们已经都看懂了，中小房地产企业，而不是头部房企，什么头部房企五十个白名单，不，现在是支持中小房地产企业，大家有了合理的融资需求，金融机构必须支持，这才是健康的经济发展方式。 |
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个人住房贷款余额下降，既有购房有效需求不足导致的增量萎缩，也有提前还贷导致的存量萎缩。 增量侧，随着房价萎靡，持币观望的比例越来越高。实际上并没有那么多真正的“刚需”，很多人买房的理由实际上是“房价会涨”。而一旦这个语气被打破，特别是各种烂尾楼的噩耗不断传来，那么购房的有效需求就是断崖式下跌。 存量侧，虽然名义利率已不算高，但考虑到几乎为0的CPI，实际利率也并不低。贝壳研究院数据显示，2023年12月份百城首套主流房贷利率平均为3.86%，二套主流房贷利率平均为4.41%。作为对比，小微企业经营贷利率已低至2.9%-3.2%。可以认为，哪怕在现有的基准利率水平上，房贷利率其实也是有下降空间的，房贷的资产质量其实远好于小微企业经营贷，坏账率很低。而利率是风险的测度和补偿，前者利率高于后者，其实是不合理的。 与此同时，存款利息也大幅下降，股票、房产都各种人民币资产也都熊途漫漫，在这种情形下，提前还贷，减少利息支出的消耗，是一个比较理性的行为。 当然如果想进一步降低利率，那就牵涉到基准利率了。和国外对比，，美国12月核心通胀率较上年同期攀升3.9%，与之对比，5.25%-5.50%的基准利率下，实际利率也就1.3%-1.6%，明显低于中国的实际利率（名义利率扣减CPI）。但问题就在于，美元名义利率过高，严重掣肘了中国货币政策的空间。毕竟外汇汇率也是重要的KPI，兹事体大，不可不慎。 好消息是，昨天央行行长表态“2024年发达经济体货币政策的外溢性将朝着压力减小的方向发展，中美货币政策周期的差趋于收敛，这样一个外部环境的变化在客观上有利于增强中国货币政策操作的自主性，拓宽货币政策空间”，表明中国央行判断美联储将降息，并且中国央行也将在美联储降息后跟进降息，释放更多流动性，减轻资金成本。 |
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也是可以预见的事，毕竟今年不但大家不买房，还有很多都选择了提前还贷。 甚至于为了让大家别提前还贷，8月各大银行破天荒的降低了存量房贷利率。 所以，个人住房贷款余额降低了1.6%，实话说能够下降的不算太多，还要感谢存量房贷利率下调。 我大致看了看2021年的央行报告。 那年，个人住房贷款余额38.32 万亿元，同比增长 11.3%。 现在，真的不太好。 大家为啥不贷款买房了。 一方面当然是开发商爆雷了，大家不敢买了。 另一方面是大家收入真的不高，房价又不降，最关键的是利息真的很高。 去年，大家都普遍选择了提前还贷。 以前为啥不还。 是因为4%的房贷在以前经济好的时候，真的不算高。 大家轻轻松松的就可以在各种理财产品里找到8%的投资回报产品。 股票长红，还有很多专业投资客连8%都看不上，要去股市赚更高的回报。 但是2023年，估计大家都醒悟了。 所谓高回报的投资产品，全都是你想要利息，人家却要你的本金。 而股市大家从失望已经变成了痛恨。 这个时候，银行房贷4%就显得异常之高了。 我们现在根本找不到超过5%以上的稳定投资产品。 甚至于从政府层面为了鼓励大家别存款，也限制了各种银行保本和超过3%以上的收益产品推出。 无论是市场，还是政府层面，我们都发现现金根本没处可去。 那么很多超过4%的房贷，如果选择提前还款，那就反过来算赚钱了。 原来贷款4%，投资可以赚8%，这就是不还贷的好处。 现在贷款4%，投资不超过3%，这就是必须还贷的好处。 所以，同比下降是必然的。 大家收入降低不买房了，自然不贷款； 更关键的是，经济太差了，利息却很高…… |
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住房贷款余额下降，其实就是买房子的人少了。 列几个数据，大家感受下这个同比下降1.6%的概念。 2016年末的个人住房贷款余额为19.14万亿元,同比增长35% 2017年末,个人住房贷款余额21.9万亿元,同比增长22.2%,增速比上年末低14.5个百分点。 2018年末个人住房贷款余额为25.8万亿元 同比增长17.8% 2019年末，住房贷款余额29.8万亿元 2020年末,我国个人住房贷款余额34.44万亿元,同比增长14.6% 2021年末,我国个人住房贷款余额38.32万亿元同比增长11.3% 2022年末全国个人住房贷款余额为38.8万亿元,同比仅增长了1.2% 这次贷款余额，不仅没有增长，而且还下跌了1.6%。 可以说，房地产市场，在需求层面已经冷到一定程度了。 那么现在问题来了，中国的房地产市场，到底是日本1970年的状况，还是日本1990年的状况。 之前因为房地产市场过于火热，房产简直不算是商品了，反而成为了一种投资品，一种值得炒作获利的金融品。 大家都超出实力的去买房，认为购买了房产就能够在未来获得百万的收益（北上广深甚至认为永远不跌） 现在，泡沫散去，房产终究要回归商品属性了。 所有的商品，生产出来，都要进行销售。 供给是一个重要的问题，但是需求更是一个重要的问题。 需求在哪里呢？在于需要进城购房的人群，新生人口成年后买房的需求。 一个取决于城市化率，一个取决于三十年前的出生人口数。 但是关键还是城市化率。 |
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中国的城镇化率，现在只有65%。 这个数字，看起来很高，但是实际上只相当于日本七十年代的水平。 |
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日本七十年代虽然房地产遭遇了一段时间的动荡，但是很快又蓬勃的兴旺起来了。 典型特征就是很多家庭开始购置改善型住房。 |
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比如野比康夫家这种一户建 这么说起来，中国的房地产市场大有可为？ 现在面临的问题仅相当于日本七十年代的问题咯？ 也不对，中国虽然城镇化率低，但是杠杆率高。 需求固然重要，但是消费的基础是储蓄，没有钱，想消费也不可能。 2022年末，我国居民杠杆率为61.3%。 这个数据，已经非常接近日本1988年的水平，61.9% |
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2023年中国居民杠杆率竟然再度上升，达到了63.7% 居民杠杆率已经超过日本泡沫经济破碎前的水平。 虽然仍然有购房的需求，但是因为种种原因。 中国人，现在手里的钱，已经不足以支撑购房。 虽然中国对住房的需求和1970年的日本相差无多，但是中国的居民们却比1970年的日本人穷很多。 在经济压力上，甚至于大于经济泡沫前的日本。 但是问题在于，日本泡沫繁荣时期，是一个何等奢华的局面？ 而中国人，却还没来得及享受这种奢华就陷入了困顿。 日本经济泡沫前，就业形势大好，毕业生去找工作甚至能拿到车马费。 上班族下夜班的时候，会挥舞万元大钞打车。 之所以如此奢侈，纯粹是因为工资高，当时日本一个普通的白领一年就可以发接近五百万日元的工资。 一亿日本人，声色犬马中迎来了经济泡沫破碎。 反观我国，虽然这十几年经济也不错。 但是绝对不至于到这一步。 简直就是未富先衰。 不过往好里想，虽然中国面临的问题比较严峻。 但是我国有经济主权，同时还有广阔的国内市场，人民币汇率也是一个非常合理的区间。 这些条件是日本所不具备的。 现在虽然人人负债，但是这些负债，早早晚晚是有希望修复的。 至于房地产，我认为，会在债务出清之后，再次迎来一个新的高潮。 所以，困难，大概是暂时的吧。 |
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这个下降，说老实话有点在意料之中。因为整个住房贷款余额的下降跟房地产的趋势是息息相关的。哪怕是行外人，2023年对于地产的感受肯定也是凉了又凉。 首先，由于过去房地产透支了未来的购买力，导致了2023年的住宅销售碰到了很大的困难。量上不去，新增房贷就上不去，自然而然住房贷款余额的增量就不如过去了。这本质上是居民部门杠杆加不上去的合理化体现。 其次，由于这两年房价的价值回归，带来的整体房价下跌，导致你即使买同样的一套房，三年前和三年后的今天，你所净增的房贷也是更少的。举个例子，三年前900万的房子，你需要贷款600万。如今跌倒700万了（假设），那么你的贷款只需要420万（概数）。这三年等待，等来的是房贷少了180万，三十年估计总体能少280万左右。 第三，2023年是有提前还贷潮的。本来住房新增贷款因为购房意愿的低迷和房价的下跌，带来数量和数额的双重不达预期了，结果还有人把存量房贷还给还了。相当于增量不足，存量还消失了一大片。当然伴随着存量房贷降息，提前还贷的情况现在大大减轻。 以上综合起来，就是今年个人住房贷款余额下降的主要原因了。 那么这种情况能不能改善呢？我想可能需要一定的时间。伴随着城镇化率距离自然增长的峰值空间不大，人口规模收缩的趋势不仅不减还在加快，中产因为国内资产荒的问题导致家庭财富缩水，这显然会限制2024年房贷，或者说房地产行业的恢复。不过这个趋势有可能会在美联储降息后的6-18个月迎来阶段性的房地产行业企稳，在那时候或许会有一些反弹。但最终还是要价值回归的。 |
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38万亿，非常可能会是居民按揭贷款的天花板数字。 去年如果不是10月份开始降低存量贷款利率，大部分5-6%的按揭贷款合同利率被调整到了4.2%左右，暂时减缓了按揭贷款提前还贷的力度。 对于按揭贷款，2023年新增贷款7万亿，也就是意味着存量还款和提前还款的人非常多，算下有七万多亿。 现在银行新批出来的按揭贷款利率在3.8-4.2%。 今年开始，新的小微企业贷款可以批2000万，利率在2.8-2.9%。 如果一个人有一套房，假设拿他的房子去找银行做小微企业贷款，可以做到评估价值的7折，最高不超过1000万（今年开始2000万）。 虽然小微企业贷款三年到期，但是十年之内都可以滚动循环。 如果一个人有100万房贷，5.2%的利率，一年利息5.2万。 如果他新买一套房贷款100万，利率4%，那么一年利息是4万。 另外一个人有小微企业贷款100万，利率2.8%，他的公司利息一年是2.8万。 如果是你，是选择提前还贷、还是选择新买房，亦或者是用小微企业贷款置换居民按揭贷款。 虽然监管部门是严格禁止银行通过发放小微贷款来置换居民按揭贷款的。 但是现实中这么操作的人还真有，而且在一线城市大有人在，特别是深圳。 为了省一点利息，什么事情都干得出来。 |
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这件事其实简单但是又复杂。最简单的说法就是房贷还了7万亿，然后银行又放了6万多亿。那么复杂点来说呢，就有这些问题。 第一 提前还贷的人 去年提前还贷的人真的很多，甚至于有的人借亲戚的钱来先把贷款还了，毕竟觉得现在的利率还是高，如果说之前大家有的人做经营贷是来期待房子会涨价进而套利，那么到了今天大部分人都觉得压力这么大，房子价格还有可能跌，算来算去，还不如早点还了贷款好过。而且房子的价格是真的在跌，一线城市都在跌，其他的二三线更加不用说了。再加上出生率这个不能忽视的现实，很多所谓的学区房也没有那么的金贵了。 是啊，生都生不起，干嘛还住那么贵去卷一个未来都不知道有多大作用的学历呢？再加上工作突然就变少，薪酬下降的又厉害，那很多时候，一旦想开，那么无债一身轻这个念头，就基本上会很快的付诸于行动。然后国家当然也看得到，不要以为统计局真的只是发文用的，贷款的利率头一次那么快的配套到位调整了。侧面来说肯定是很多人还贷，让银行慌了，如果说，6点，7点的要还，还能理解，毕竟太高了。但是5点的也批量在提前还，这就有点不对了。银行想留住这批人，那么肯定要让利，不让利大家也会用自己的办法减少损失。 所以贷款余额是肯定会下降的。毕竟，6，7点的那些是肯定提前还了，不提前都会想办法置换一个，要不然怎么抗。这也就是余额下降最大的因素。 第二 经营贷的问题 先说说降准，一般春节降准都是春节前一个月，所以今年原先预期是在上周15号左右降准，但是落空了，然后市场对货币政策的预期也降下来了，以为春节前基本没什么政策预期了，那么这个时点又再次宣布全面降准，是超出市场预期的。我个人觉得是要配合一系列的政策，毕竟配合政策出来降准，更加的有连续性。然后这一次是全面降50个bp，上一次降这么多还是2021年。2022年、2023年各有两次全面降准，但幅度都是25个bp，有点洒洒水的意思，但是在今年春节流动性相对没那么紧张的情况下，宣布全面降准50个bp，向市场提供长期流动性约1万亿元，动作还是比较大的。并且值得一提的是这次还定向降息——下调支农支小再贷款、再贴现利率，有助于降低融资成本，上一次降这个利率也是在两年前了。 然后我们说说经营贷，这个问题一直是存在的，而且算一下时间，经营贷今年是续期的大年，而信用社和农商行从来都是经营贷的主力，所以这个如果撑不过去，那么很多断供又会出来，而一般撑不过去就是抽贷。那么当我看到降准的新闻，当然了，这个理论上是希望钱能进去股票市场的，但是想法和实际会不会很好的联系，就不太好说了。 |
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个人住房贷款余额余额下降，这是意料之中的事情。 首先问一下，你们知道去年与老百姓最密切的，也是最火爆的两个经济行为是什么？ 不卖关子了，直接说答案。 第一个：提前还贷。 第二个：特种兵式存款。 说来也有意思，在房价上涨的时候，6%以上的利率没有人觉得高，30年利息超过贷款本金，也是大家默认接受的。甚至一些没有文化的农村老太太在一般炫耀买房的同时，一边在感叹，这利息差不多能再买一套房子了。 但是，在房价下降的时候，5%的利率都有人觉得高。 特别是一些加了基点的购房者，看着自己平白无故比别人的利率高一大截，心里很不是滋味。 于是，提前还贷成了规避这种损失的唯一办法。 有钱的能提前还贷，没有钱的，只能剑走偏锋，选择擦边的经营贷（需要注意的事，此类行为已经被严格禁止，并且部分房贷转经营贷已经出现了危机）。 除了提前还贷，房贷增量减少也是重要因素。 2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。 存钱积极似乎与这个贷款余额减少没有必然关系。 但这却是一个修复资产负债表的一个表现。 修复资产负债表其实就是一个降低杠杆的行为，要做的尽可能增加资产，减少负债。 所以，全民去杠杆，是个人住房贷款余额减少的原因。 我可以大胆预测，明年这个时候，这个数据会更美丽。 |
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2023年末，人民币房地产开发贷款余额12.88万亿元，同比增长1.5%。人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%。 一增一降，很说明问题。 一增，房地产开发贷款余额同比增长1.5%，说明国家一直在化解房地产商的资金风险，同时也在支持房地产企业特别是头部房企的融资渠道稳定。 一降，人住房贷款余额同比下降1.6%，主要是三个原因：（1）说明购买房产的需求在下降，居民的贷款能力在下降。（2）同时，房地产价格的持续下跌，也造成了一定程度上的观望，不敢买。（3）另外一部分原因，是利率下降减少了房贷借款人利息支出。 这里，我再补充一组数据：2023年企业贷款加权平均利率为3.88%，同比下降0.29个百分点，持续创有统计以来新低。 超过23万亿元的存量房贷利率完成下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少房贷借款人利息支出约1700亿元。 利率下行的目的，就是要通过减轻企业和居民的利息负担，最终促进投资，促进消费。 最后，再说一组数据， 2023年末，银行业金融机构资产总额417.3万亿元，同比增长9.9%； 银行业金融机构不良贷款余额3.95万亿元，较年初增加1495亿元，不良贷款率1.62%； 商业银行逾期90天以上贷款与不良贷款比例为84.2%，保持在较低水平。 2023年末，保险公司总资产29.96万亿元，同比增长10.4%，综合和核心偿付能力充足率分别为196.5%和127.8%，偿付能力保持充足。 总体而言，中国金融风险总体可控。 |
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