[商业财经] 住建部表示各城市可因地制宜调整房地产政策，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，释放哪些信号？

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[商业财经]住建部表示各城市可因地制宜调整房地产政策，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，释放哪些信号？

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26日上午，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会。会议要求，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合…

其实一直不动什么叫合理需求？最好和过去的三道红线一样，量化一下什么叫合理需求。
举两个例子：
A企业盈利不错，可以达到10%的利润率，且资产相对充裕，需要资金扩大生产的时候，这个其实就是合理的信贷需求，因为他是赚钱的，未来有足够的现金流和资产来偿付到期的贷款和利息，比如普惠贷款利率4%，那么他举债扩大生产的收益预期就是赚钱的，这是一种典型的合理需求。
B企业整天想着怎么掏空公司，实际利润常年为负，且资产水分很大，且还欠了一屁股债，虱子多了不怕痒，债多了不愁，你只要敢放贷，他就敢借，这是不是合理需求呢？他拿到钱以后优先给自己先留一份，再还点贷款，依旧无法保障钱用在创造正收益的方向上，这种债务往往变成不良贷款。
所以你会发现，我们从来不愿意量化指标出现在一些政策里面，下面人执行全靠猜，什么算合理需求，什么样的融资算合理融资，无规矩不成方圆，从来都是相信人治，但人总有自己的小心思和自己的利益，导致的结果就是地方银行执行起来也很难，给庞氏信贷不放款吧，他不断给你创造风险，比如越来越多的烂尾风险，给他放贷吧，未来谁知道会不会清算，如果有量化指标，你只需要对着数据并且核实其真实情况，推进起来也方便很多，21世纪了，哪个行业开会都是数字化治理，其实核心运转还是老一套的路径依赖和人情世故。
总有人说我爱翻旧账，现在的房地产市场发展到这个情况，世界上你都找不到模板，居民花了远大于建设成本的钱，被分完了，拿不到房子还欠一身债。不把以前的钱去向，模式漏洞，以及责任人理清楚了，这个事情就根本很难推动，所谓的救市资金，往往泥牛入海，又表现出明显的抱薪救火，因为执行的还是过去分利的那批人，就好比你用一个谎言去掩盖另一个谎言，窟窿很难保证堵上。
结合上一篇的回答，光靠举债加杠杆是很难解决现在的房地产健康发展问题，资产只有流动起来才是安全的，否则很可能出现某大问题的放大版，两三年再给你干出几千亿负债出来，成本最小的方式大概还是疏通房地产市场供需双方的阻塞，居民想买便宜的房子，房企也想降价回款，信贷只是辅助，最终还是要靠政策天天挂在嘴上的“市场化”来解决。

这不是第一次提这个说法了。正好之前相关话题我都有回答。我给大家回顾一下。
很多信息，看似平淡无奇，但如果仔细揣摩，就能看出不一定的信息。
2023年11月，人民银行、金融监管总局、证监会，一起开会的时候，第一次提出了“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”

啥意思？一件事如果是常态，那肯定不用拿出来说嘛。
所以，意思就是之前并没有“一视同仁”，当然了，这事我们都知道，国企和民企，在金融业面前从来地位就不平等。
但能承认这种不平等，还说了要一视同仁，也算一种进步吧。
好了，过没几天，又有一个新闻传出来，说要给房企拟定白名单。

啥意思？意思就是“一视同仁”是有条件的，你得上了名单才能享受“一视同仁”
当时我就说了，这份所谓白名单，肯定80%是国企。当时评论区还有人说起码90%。
不过就民企现在倒的程度来说，很多基本已经没救了。还能抢救一下的里面如果有10个能进白名单，其实也很不错了。
然后到了今天，也就是第一次提“一视同仁”的2个月后，“一视同仁”又上新闻了

大家注意，这一次喊话的是住建部。
啥意思？
住建部哪有能力满足房地产企业的融资需求嘛？所以这是在投诉啊。就是对着人民银行在喊的，你们2个月前说的“一视同仁”呢？白名单呢？房地产行业都快挂了晓得不。
昨天一个新闻，说保交楼投入了3500亿，但就是没说保了多少楼，很明显就是心虚。
3500亿投到房地产里面不能说毫无波澜吧，起码是波澜不惊。所以住建部很急，需要钱。两个月前答应给钱的那几个哥们没动静了。忍不了了，我得喊喊话。
那为什么没动静呢？
我猜啊，现在坑还是太大，央行都不敢轻易往里跳。估计想着再等等，再熬死一批，等剩下最健康的那几个之后，我再出手来救。
所以接下来，肯定会利用春节这个时间又拖一个月，什么二月二不适合发贷款，3月要应付315检查，4月清明意头也不好，5月要写两会总结报告太忙了，6月儿童节发贷款太儿戏了，然后就半年拖过去了。
到那时候，美国降息，美元从美国流出，外围经济复苏，外贸好转。这时候央行再出手，事半功倍。

这些内容其实以前都有，主要是防止搞一刀切，再就是要落实好此前金融政策支持落地工作，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。
现在重新说一遍没意思，最重要的还是看能不能落地执行。
昨天，在国新办举行的新闻发布会上，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，金融业责无旁贷，必须大力支持。
说白了，最终还是责任和风险谁来承担的问题。你敢让放贷不担责，这些个行长们个个放款放得比福州大街上横冲直撞的电瓶车还勇猛；你要设置框框条条，让他们去放贷，出了风险要他们担责，他们只会缩在龟壳里，不想冒那个头。
比如前段时间爆出来的盛京银行给许家印贷款1亿，女行长要拿3千万的回扣，随后女行长被抓了，权力越大责任越大。
本轮的房地产困境，其实就是民营房企的流动性困境。央行出台「金融支持房地产16条」〔2022年11月11日印发〕，已经一年多了；但不少政策措施仍然无法有效落地，末端梗阻尚未完全打通。如果不能进一步打通末端梗阻，房地产行业恐怕难以走出「收缩-爆雷-再收缩-再爆雷」的恶性循环。
最近地产链暖风频吹，A股地产指数最近涨得也不错，地产链上的银行等表现也不错，希望实体的地产也能支棱一点吧。

确实很需要因地制宜，许多城市尤其是中小城市已经进入了未富先衰、未富先老的阶段。
它们没有雄厚的产业基础，也没有充裕的财政收入，也就是说即便宏观经济复苏，即便楼市行情有所回暖，这些中小城市也难以获得新的发展契机。
所以对于这些城市来说，一味地消耗时间、资源来扶持楼市最后只能是无用功，反而是浪费时间和资源的行为，更是阻碍经济回暖的行为。
楼市的问题就像是一颗恶性肿瘤，采取保守治疗的确可以延缓病人死亡的时间，但保守治疗绝无可能根治癌细胞。相反的，选择化疗和手术虽然也可能让病人受到更加痛苦的折磨，但同时也会提升治愈的可能性。
并且，和生病不一样，病痛的敌人是自己，无论成败都是自身承担后果；但楼市带来的问题却关乎未来三十年的宏观经济，关乎未来一百年的大国竞争，关乎未来300年的世界格局。
如果仅仅想偏安一隅，那么选择保守治疗无可厚非，但如果明确目标想要打破现阶段的世界格局并有所建树，那么就必须逐渐抛弃房地产这类无法显著促进生产力水平增长、无法显著提高产业附加值的低端产业。
只有解放社会资源和资本，能够有机会开辟新的新兴产业，从而改善未来的经济生态结构，开辟新的财税来源，供应新的就业岗位，带来新的供需关系，创造新的创业条件。
如今，许多城市楼市已经无药可救，即便是经济回暖也无法带动大部分城市的楼市。并且在过去两年楼市政策屡屡无效且已经濒临枯竭的情况下，许多城市的确已经有心无力，对进一步放开楼市价格管控的需求愈发增强。
所以，一味想要扶持楼市不过是劣化资源配置，阻碍经济复苏的行为，即便做得再好也只能勉强维持楼市不崩盘的局面，对经济发展的正向作用会越来越小。
而目前鼓励各地因地制宜，实则等于在逐渐对「降价」进行松绑，接下来的两三个月时间里，从中小城市开始，我们可能看到一波明显的「价格加速下跌」现象。
实际上，只要有其他产业，像新能源、半导体、AI这样的产业大规模爆发，能够带来大量的高收入岗位和创业机会，能够改善社会收入状况。那么便不会有多少人会在意楼市涨跌，楼市下跌的负面影响就会被无限削弱。
因为多在楼市里纠结一秒，就是浪费在其他行业赚钱的机会。所以，越是想要拯救楼市，就越需要扶持其他产业。

住建部表示各城市可因地制宜调整房地产政策，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求.
某种意义上讲，大家可以认为，上面把铸币权下放了。允许各大城市根据各自的需求，进行融资。

目前各地的流行策略基本一致，都是缩减开支。
1.研究所基层降薪。
2.教师待遇降低。
3.基层公务员待遇降低。
4.电网等大型国企改成末尾淘汰制度+奖金动态竞争制+优化无效人力。
5.医生这类保障性职业，进一步降低规培生的待遇，拉升转正难度。
下图这个比喻算是非常形象了。对于富二代而言，游艇跑车这些奢侈消费，都是中头，无效投资才是大头。对于这些城市而言，不管他们如何压缩开支，只要无效投资的问题依旧存在，那么他们就没办法摆脱财政危机。
我过去的很多文章，举的都是身边的例子，这些城市的产业升级相当成功，同时城市也存在一定的腐败现象。简单来讲，如果投资都是有效的，腐败问题就不是个事。而投资都是无效的，就算在清廉也没用。甚至说有效投资可以很大程度上压制腐败问题。
为什么呢？因为当地先进制造业无限连胜的时候，当官的更倾向于靠投资赚钱，而不是贪污。虽然也是违纪，但是性质好的多。

就拿光伏来讲，我吐槽有些产能是不必要迭代，因为一落地就立刻得被淘汰，不从事这个行业的会从各种角度论证这个没啥。
而向下图这种从事本行业的，你从图片都能感觉到无力。产线一落地就发现没利润，或者是建到一半，发现这玩意不赚钱，只能停喽，光伏一条2万吨级topcon线要上百亿的投资。（太阳1和电子三级基本是这个价位。）

这样一笔投入就直接蒸发掉了，就几个月。。。。。之后呢又要攒钱开始投电二。最开始直接跳代，直奔电子二级，就能省下来一大笔钱。(电子二级是质变，这个档次开始，可以用在高端半导体芯片上，或者是一些旗舰屏幕的基板，一般叫低温多晶硅。相当于这个档次是永不过剩的。因为就算旗舰芯片卖到500块，他都还有得赚。而电三级不一样。一旦光伏市场不好，日子就很痛苦。）
由于错误的投资路线，我国一边面对缺少电子二级多晶硅的情况，华为的麒麟系芯片受制于高端硅料不足，没办法全线铺货，一些更小的芯片设计厂，就更没机会了。
另一边是低端中端多晶硅过剩。
大家可能对几百亿没一个概念，50万人口的城市，几十年的税收，也就这么多。够让10万老人每个月拿1万退休金到百岁。
一个城市的发展路线不同，命运可以是完全不同的。
为什么很多国内的企业不愿意做技术性投入，因为国内对知识保护的力度很弱。你自己研究的东西，人家只要挖个人，就挖走了。为什么要投入？
开源是比节流更重要的事情。

房地产，从“三条红线”的紧信贷，到“三支箭”的松绑，政策起伏极大。再看今天的“各城市可因地制宜调整房地产政策，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，我们都知道又是治标之策，给房企输点血，似乎也放开了一点对“降价”的限制，给民营房企一点活的希望，同时尽可能托住房价，允许缓慢下跌，不允许快速大跌，防止出现大规模断供潮，防止系统性风险。
2023年，房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%。商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%。房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%。房地产的惨状有目共睹，再结合最近的《重点省份分类加强政府投资项目管理办法（试行）》，就可以知道地方有多惨。
在这种情况下，硬撑着房价毫无意义，“因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”就是一种松绑的态度，允许各地自己想办法，从工具箱里掏出点有用的东西，平衡房价下跌和债务问题。洪水大到一定程度，仅靠堵，是堵不住的。历史的旧账总要还，谁来还账，就着陆在谁身上。
结合国家金融监管总局说的“将进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策”，可以判断房价还将继续下行，房贷利率也会继续下行，甚至首付比例也有下调可能。在这种情况下，买入房产就是坐看财富缩水。世界上哪有什么真正的刚需，好在年轻人都已经懂得量力而行。

最近你有打算买房或者换房的打算吗？
2024开年股市、楼市都是一个接一个的利好，最近的国企、央企概念股全部表现出信心。
住房和城乡建设部近期的表态，针对各城市可根据实际情况调整房地产政策，并一视同仁地满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，释放出了重要的政策信号。

第一，这标志着政府对房地产市场态度的微调，体现了对稳定房地产市场的决心和对经济总体平稳运行的重视。
第二，此举也在向市场传递出对房地产行业健康发展的支持，通过灵活的地方政策满足企业和市场的多样化需求。
第三，强调“一视同仁”，表明政府正着力打造一个更加公平、非歧视性的融资环境，无论是国有还是民营、大型或是中小型房企，都将在政策框架下享有平等的融资机会。

这些信号无疑为当前房地产市场注入了一定的信心，同时，也为构建长效机制提供了政策基础，鼓励行业内部优化资源配置，提高市场效率。
不过如果你真的不知道该怎么做，我还是建议大家可以看看下面这本书，记得买前领取年货节红包更划算呢。

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会议指出，建立城市房地产融资协调机制，是贯彻落实党中央、国务院决策部署，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、促进金融与房地产良性循环的重大举措。
很好奇什么是合理融资需求，标准究竟是什么？让我联想到自己从事的教育领域，针对高等教育一直喊着“以本为本，四个回归”，要求高校评价改变“重科研轻教学”，但是教育部自己都不出台量化指标和可执行性强的文件，全靠下面猜猜猜，拿着一纸文件陷入懵逼之中，喊了这么多年，不论是年终绩效还是职称评定，还是看到账经费和文章影响因子，偶尔拿出几个教学特聘教授、副教授就算以本为本了。
现在这领导层也有点着实太好当了，凡事出个政策，下发几张A4纸，打着“我只注重结果”，把压力全施加到一线，如果出了问题，就是“政策出发点是好的，只是具体执行人会错意”。
就像中央经济会议所说，接下来我们的金融风险，主要存在于房地产、地方债这款。而且房地产的持续下行，已经开始影响到地方经济发展了。以我们GDP第一的广东为例，2023年，它的GDP增速为4.8%，低于全国平均值，最主要的原因就是房地产的影响。
《广东省2023年国民经济和社会发展计划执行情况与2024年计划草案的报告》显示，2023年广东省完成固定资产投资4.44万亿元，增长2.5%，但在2023年初定下的目标是增长8%。《报告》解释称，固定资产投资不及预期，主要是受房地产开发投资下降拖累，2023年广东省房地产开发投资额同比下降了10%。若剔除房地产开发投资影响，广东省2023年的固定资产投资同比增长9%。
房地产在广东省的经济中举足轻重。2021年，广东省房地产开发投资额为1.75万亿元，占当年广东省GDP的比重为14.03%；此后两年，全国房地产全行业大幅萎靡，广东省房地产开发投资额分别同比下滑14.3%和10%。即便如此，在2023年，广东省房地产开发投资额依然高达1.35万亿元，占广东省GDP的比重为9.95%。
同时，房地产的持续下行，也已经让造血能力差的地方政府，面临地方债务利息偿还的难题了。最近有一个消息，就是城投境外债被刹车，监管出手限制高成本借新还旧。大家会觉得奇怪，对城投来说，境外债资金成本主要是高在通道费这一块儿。目前，TRS、QDII通道费在2%-5%不等。7-8%的票面利率，再加上2%-5%的通道费，融资成本很容易达到10%以上。为什么地方会用融资成本10%以上的资金，也不愿意等地方政府债务的一揽子化债方案。主要原因就是财政吃紧，年底的利息兑付的资金缺口他们都已经无力支付了。
比如WIND数据显示，威海南海投资发展有限公司于12月29日发行3.1亿元人民币（4333万美元）债券，票面利率为8%。从10月到12月，山东另外一家地方政府融资平台邹城城市资产集团发行了三期一年期离岸人民币债券，共计7.8亿元人民币（约合1.09亿美元），平均票面利率为7.8%。
可以说，现在房地产市场对于中国经济的负面影响，已经十分巨大了。这时候，地方政府需要的是指导性实操性强的文件，而不是各种口号。把压力全给到地方。
针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。
依据什么标准确定名单？合理融资的界定是什么？这些应该作基本的界定，像三条红线一样，出具量化指标。不然像恒大一样，打着保交楼的名义，和地方部分人勾结，掏空资产，转移财产到海外，临倒闭再挖社会主义墙角一波么？

我觉得现在房地产应该产业升级，提高房屋质量，提高服务质量，这才是合理的。现在开发商都遇到流动性问题，他们前几年拍的土地太多了。但是还按前几年的路子，开发出来的房子是不是市场上需要的？说实话，前些年开发出来的房子，很多结构质量都不是很好。
我前几天写过，从2018年到2021年，平均每年成交的用于开发住宅的土地，大概有11-12万平米（巅峰的2020年是13万平米），但是现在每年百城上市的新住宅只有3万平米左右。其实大家真正的购买需求就是3万多平。因为二手成交也不高。
而全国300城的总体土拍面积，与巅峰时期的2020年相比，已经腰斩。

今年住宅卖3万平米，明年能上市的新楼大概还是3万平。办公楼，商业用地的开发，差不多都是这样。
如果开发商手里屯这么多地，他们还会继续参加土地拍卖吗？应该不积极了，除非有很好的地块才会考虑了。手里屯的地够开发好几年了。
现在应该到了一个提高房产质量，乃至整个小区环境，以及配套的时候了。
实际上呢开发商还有一批面临烂尾的楼盘，需要筹钱保交楼。
“地级及以上城市人民政府要切实发挥牵头协调作用，把这一重要机制迅速建立和运转起来，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，强化统筹谋划，细化政策措施，搭建政银企沟通平台，推动房地产企业和金融机构精准对接，协调解决好房地产融资中存在的困难和问题。”
其实就是要求地方政府下场子，去协调甚至要求当地的银行给房地产企业贷款。因为现在房产的形势，银行肯定是不积极的。连现房出售都没普及，银行也怕，烂尾+断供了怎么办？
“支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，”
我觉得应该支持房企产业升级，给大家提供质量好，环境好，配套好的房子。想用房地产来拉动经济，必须有能调动大家的积极性的亮点。

“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”
这个一视同仁看怎么理解，你以为的一视同仁是要给民营房企融资输血；
但实际的一视同仁其实说的意思是要给哪怕没有任何开发经验、拿的土地哪怕是荒郊野外鬼影子也看不到的城投融资输血，其实就是说不能因为是城投，哪怕极高的负债率，哪怕拿的土地鸟都不拉屎，哪怕根本不会做开发，更不会做运营，也的要给他贷款。
这个格局的到来最根本的原因在于两点：
1.民营房企在这两年政府口头的支持下已经“应死尽死”剩下来没有司的也就没那么容易死了，基本上绝大多数也都躺平了，想的是如何把手上的项目开发完也就完了自己的历史使命了，其融资需求已经很低了；
2.最近两年的拿地主体基本上80%以上都是城投和国企，特别是城投为了完成地方财政任务而拿到的土地大多都是位置偏僻、开发难度大、销售难度大的土地，指望这些土地通过开发成房屋销售给居民变现的要不知道等到猴年马月了。

通过中指研究院的数据统计Toop100房企中不用所有制拿地情况，2023年民营房企拿地比例已经被压缩到了10.7%，城投拿地比例也下滑了，而且城投拿地比例的下滑还带动了土地成交金额的下滑，而城投拿地比例下滑的根本原因在于2022年的土地砸手中没办法变现，已经快拿不出钱去继续拿地了。
现在所谓的“一视同仁满足所有制房企的融资需求”其实是为了给城投砸在手中的土地融资变现，这样才能让城投有钱在2024年继续拿地。

赶紧的吧
都被巨型房企垄断了
而且基本都是国企
这绝对是一个非常严重的问题
再不调整
整个地产业都将彻底丧失市场活力
说实话还能不能调整得过来
已经不好说了

因地制宜允许降价的信号，不要妄图解读为中国要兜底房地产、走其老路。
这几个字读10遍——“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”！
22年末房地产利益集团炒作金融16条，结果如何？改变了房地产价值回归？
有新闻报道最强地级市苏州放开了开发商降价幅度限制，原文是：“实际销售价格不得高于备案价销售；低于备案价销售的，低于备案价的幅度，暂无相关限制。”不仅如此，当地住建局还表示：
楼盘销售的房源本身属于商品，如果不允许开发商降价促销，有可能导致企业资金链断裂，项目出现烂尾的风险。目前的市场形势下，不允许企业降价不合适，我们不能控制企业正常的市场销售行为。
这段话很重要，这句话是表示以价换量有助于企业现金流维系，如下图所示，目前房地产投资资金超过50%来自于销售回款。还告诉一些人，供需决定了，降价是必须的，因为拖下去还是得降价，商品不能交易，就毫无价值，甚至会反噬企业自身，催化烂尾。
2023年了，还有一群脑子不清白的巨婴，意淫国家会兜底，什么国家不允许/不敢房价大幅下跌，自欺欺人，毫无基本经济常识和直面现实的勇气，赢了就是自己本事、输了就要国家兜底，这种人就是十足的巨婴。巨婴是社会健康进步的绊脚石。

对于降准，大家大可不必解读为国家是为了房地产才降准，凡是作出这样的解读，一律拉黑，因为他们是财经大忽悠、房地产诈骗犯。
房地产价值回归是既定大势，国家管理层其实主导了这轮房地产价值回归的速率，“三条红线”等一系列政策让房地产断掉幻想拐头向下，即便房企暴雷此起彼伏，国家都意志坚定不动摇。
在文章《降低降准降息敏感度，认清低利率趋势！》我已经告诫大家要降低降准降息敏感度，尤其是和房地产联想的敏感度。
过去3年降准降息就没有停过，改变了房价价值回归吗？房价价值回归不是越来越明显、越来越快了么？
房价还得顺着海拔趋势一江春水向东流。
下面这张图决定的：

每年初，房地产利益集团都会颠倒黑白炒作M2、房地产支柱、断章取义各种会议文字……，大家务必要小心，看到了就直接拉黑。
过去几年他们无数次炒作M2、调降利率、降准、特别国债、房地产是支柱、认房不认贷……诸如此类话题，结果如何？改变了房地产价值回归吗？
深圳近3年时间房价7-8折比比皆是，局部甚至对折了，20年被忽悠接盘的人教训是何等惨痛！参考文章《房地产利益集团“骗人话术”变迁简史！》。
2020年深圳房地产正如日中天，我断言深圳房地产大限将至，当时深圳严重违背高层遏制房地产泡沫的意志，带头吹泡沫。
如下图所示，当时有人甚至要和我打赌呢，当时我应该开个盘的，那么现在我估计都进入福布斯中国富豪榜Top100之列了。
不仅如此，很多来自深圳的大V不以为然，还和其他人一起对我阴阳怪气甚至进行人身攻击。
2020年深圳的朋友听我一言，节省200万元起步！
回顾历史评论很有意思，当年知乎回答链接如下：
a?www.zhihu.com/question/390969121/answer/1607444182?utm_psn=1697226411407085568

务必记住：2018年就是我国房地产的顶部！！！
休想用个别城市个别地段房地产行情混淆视听，股灾期间上涨的个股不能掩盖股灾之事实！！！
现在二手房挂牌量猛增，绝大部分房地产投机客已经错过了套现时机。2023年初，我说了无数遍要变现就珍惜年初那波，利益集团制造的舆论也是舆论，总有不明真相的家伙上当。
我老早就说了疫情的2020年是房地产套现最后的时机（历史文章有证），有些人就是不信科学系统性分析，而听唯利是图中介胡说八道、颠倒黑白，最终如此也不值得同情！
2023年初上海中介还在造谣【疫情三年，涨回来只用了一周】，现在，就连上海房管局都看不下去上海中介颠倒黑白胡说八道了！

强调：我的【1.5万字房地产系统性分析长文】就不粘贴了，下面是18-19年知乎的文章或者回答，那个时候反驳我的人可多了，其中不乏谩骂，最终时间给出了最公正的审判，复制链接到浏览器即可阅读：
1、最初的文章《2018：为什么我认为房价要跌！///链接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/34771949》，房价最不可一世的时候预判拐点已到。
a467 赞同 · 652 评论文章

2、系统性论述《站在2019年看——中国房地产最后的五年///链接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/58716141》，2019年就判定房地产只剩下最后5年（有多少人敢给出时间点？），爆雷潮、房贷利率创新低依旧无法阻挡成交量大幅下降，以及全国各地房价出现普降，基本上均得以验证。
a1369 赞同 · 283 评论文章

3、2019年万字长文回答《房价真的已经到顶了吗？///链接：https://www.zhihu.com/question/340712338/answer/835473450》，这个回答被评论了4000次，很精彩，感兴趣可以看看。
a3 万赞同 · 4252 评论回答

网络（抖音、微信）上但凡鼓吹房价要涨，教唆你买房、投资房产的自媒体，一概视其为【和缅北无异的诈骗犯】。
别把诈骗犯归类为看多派，诈骗犯就是为了诈骗更多，而不是在乎房价真的涨，只想营造涨的谎言好诈骗更多财富。
有朋友说得好：“看多是太美化他们的初衷了，就是无脑带货，只是这个货是房子，佣金更多。”“和基金经理一样是旱涝保收，只要能卖得出货就行了”。
“教父”“老师”“导师”这种好词汇都是被这群财经诈骗犯污名化的。
有些人居然还在喊诈骗犯“教父、教父”，这种诈骗犯有市场就是有糊涂者跟风喊“教父”，要是理性分析并揭露是诈骗犯，怎么会诈骗那么多人？都完全破产证明是诈骗犯，居然还在喊“教父”，可悲啊！
对唯利是图的大V，得好好当面感谢他们胡说八道、颠倒黑白引诱你高位接盘。
比如刘晓博、米宅、大胡子、大碗、樱桃、带某姐/某叔说房等名称的自媒体，多少人被他们忽悠接盘烂尾楼啊！
别人割韭菜佣金拿到手软，你高位接盘后跪地吃土！
像樱桃这种无良大V，每单抽佣1-2%（新房佣金更高），发广告估计一篇软文好多个万。
被坑了也不影响她继续豪宅豪车莺歌燕舞，他们可能还是明知道是坑而故意上的，为了就是博取信任。
事前和客户合谋暂时买套房给粉丝看，证明自己上车了取得粉丝信任，自己一套房就可以以几十倍甚至百倍杠杆撬动一些糊涂粉丝跟单。
这就是典型杠杆式诈骗，类似于缅北电诈先给你一点小钱骗取信任，然后忽悠你去缅北（境外）赚大钱（游玩），最终成为缅北诈骗犯肉身印钞机！
建议你们拉黑昵称/名字带“成功”“财富”“致富”“爷”“哥”“姐”“叔”“公子”“先生”“居士”“德”“道”“仙”“佛”“散人”“大侠”“老师”“师傅”“剑客”“局（团/军/委）座”“*学”“*生”“*才”……
（欢迎补充）的自媒体账户。（这样可以避开90%的骗子，可能有误杀，但是非常值，欢迎补充）。
凡是起名带玄学或者装大师，毫无疑问就是忽悠、诈骗犯。因为从心理学方面，骗子们在起名字就已经开始了骗局。
骗子最喜欢说正确但无实际指导意义的大话！骗子最喜欢搞玄学和阴谋论！

我打翻了太多诈骗犯和利益集团利益，以至于天天有人造谣抹黑我、甚至人身攻击关注我的朋友，大家要分清敌友。
不遭人妒（恨）是庸才！
几年前他们造谣污蔑“日月反买，别墅靠海”，现在如何了？

对于对我进行造谣抹黑的的人，事实胜于“无中生有抹黑”。
我过去写的东西都兑现了（房地产、人口、金融市场重要拐点、中美等国际关系），我帮助了百万家庭免于接盘、影响千亿资金做出更理性决策，这不是假的吧！？
造谣我的人，您人生做过什么有价值事情? 做过什么值得称道的事情？帮助过多少人？不会只剩下敲键盘抹黑这种龌龊事情吧。造谣我的人很多都是诈骗犯房地产自媒体。
知乎阅读超过3亿次，点赞100万以上，收藏+分享合计也是100万以上，说影响百万家庭不过分吧，全平台付费咨询就近万了。
我的科学系统性分析帮助很多人做出了人生最重要的决定并省下了巨额资金，没有阶级下滑甚至有可能带领他们阶级上升。

再次强调：我的【1.5万字房地产系统性分析长文】就不粘贴了，请大家务必阅读以下第一、二、三篇文章！【2018、2019年文章下的评论区非常精彩，看看当年的大多数人是如何看待房地产】
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疾风知劲草，事实证英雄，我已经不需要其他人给我背书了，全国各地朋友给我分享的案例就是最好证据，房地产领域我已经站在山峰上了。
以下是一些朋友分享的最新案例！
相信我的朋友，综合考虑房贷利率、送车位等促销活动，我有信心可以帮你们甚至半价买到当初心仪的房子。
比如原本300万房子，贷款200万。21年之前房贷利率普遍5.5%甚至6%以上，现在房贷利率普遍跌破4%，最低甚至3.7%。其中房贷利率下降主要由加减点数由正转负贡献的，且加减点数不随LPR的调整而变化，三年内5Y-LPR下降幅度为0.55%。
等额本息30年贷款200万为例，6%房贷利率下的利息总额是231.67万，4%房贷利率下的利息总额是143.74万，也就是说房贷利率减少2%，仅利息就节省约88万，相当于贷款本金的一半了。
在结合我说的最佳买房时机——房地产税落地，你们到时候买房节省一半的钱根本不是天方夜谭，现在有些地方由于房价下降很快，其实已经可以3-4折买房了，最典型就是燕郊。
未来，我希望在金融投资领域，带领一群人走上价值投资正道，再赚他一套房。

为什么我的文章或者回答【可以复制黏贴】且【必须复制黏贴】？
【可以复制黏贴】主要是因为世人的烦扰大同小异、没什么特别的甚至通篇一律，我不需要每次推倒重来从零开始思考再写出文章。其实绝大部分人绝大部分时候都是在烦扰“平常的烦扰”，而我写的文章直击问题要害，具有一定的普适性，自然是可以复制黏贴。
【必须复制黏贴】主要是因为我不希望一些人被混淆视听甚至颠倒黑白的舆论忽悠，正确的声音也需要不断的重复，否则会被淹没，我把问题的核心分析结论告诉大家，能帮一个是一个。不要把世界让给那些弄虚作假、唯利是图的家伙、要与他们斗到底。

我现在已经不聚焦房地产了，因为其走向我已经完完全全手拿把攥了。
房地产每个重要的毛细血管我都仔细分析过了，其命运逃不出我掌心。
你们可能觉得我太自负了，但是，事实如此，实际情况一步一步验证我的此前分析和预判，自信是要靠实力说话的。（我的下一战：金融投资领域）
大部分人也不懂房价上涨和下行的方向，我国房价价值回归的趋势，走的是由北向南、农村包围城市的路径。因为非核心区房地产最不保值，这和房价上涨从一线城市向十八线城市蔓延的路径恰恰相反。
中国房价问题不是涨了，而是涨过了头，涨是理所当然，问题是涨的离谱。
还有说什么房价跌了也买不起，这是啥逻辑啊？房价腰斩或者说跌到合理区间，我相信很多人就买得起了，而且还贷相对轻松多了，人民幸福度更高。
再次劝诫大家（跟着国家的意志走，到现在您还看不清国家是要去房地产泡沫，我还是劝您多看看新闻联播吧，少混毁人不倦的键政圈，多关注实体经济，关注产业升级，别再炒房了）：一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。提高自己的认知水平，当你的眼界不再局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。
重要提醒：中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：【悟空新之助】和【悟空择善固执】（谨防假冒！）
全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！
目前我正在公众号更新系列文【中国城市房价漫谈】，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读。

政策的核心还是“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”——其实这个“新形势”不具体说什么，大家也都心知肚明。整体而言，在城市化率已经达到一定比例的前提下，尽管房地产对于经济仍然有一定的拉动作用，但是边际效用已经越来越低。即便是能回到前些年的经济增速，但能释放出多少需求来也不一定。何况是在当前的形势下，对于未来难以有更久的乐观预期。
不过，虽然总体的城市化率已经比较达到一定水平，但是从发达国家的发展历程来看，即便在进入到高度城市化阶段后，人口也会有一个城市间的流动过程，即从小城市向大城市流动，因为后者意味着更高的收入机会和更繁荣的生活环境。这一点在中国也不例外，各种“小城青年”往大城市流动，基本也是这个规律，类似鹤岗这样的城市也会越来越多。
在这种情况下，自然需要因城施策，一方面要发挥房地产市场对于经济作用，另一方面也要控制杠杆率，严防各种风险，其实是很难平衡的。除此之外，也还要面对各地政府对于土地财政的依赖——在目前的财政收入格局之下，大多数地方政府还是形成了路径依赖的。
虽然后续各地肯定还是有很多关于房地产的政策，但是“长期看人口的”大的趋势并不会变。人口流出的中小城市也不会因为刺激了市场房地产就能发展起来，而作为区域中心的一二线城市，或许人口出生率会有所下降，但是流入人口却依然会继续增加，这也不是靠什么具体的房地产举措可以控制的。
以现在的房地产发展形势来看，目前市场上的房产企业数量是肯定超出了实际所需的。考虑到未来人口和经济的变化，房地产企业得要先“死一批”，才可能让市场回归正常。在这个情况下，无论如何强调“保交楼”，烂尾楼也都是不可避免的——这甚至跟房产企业的规模大小都没关系。对于个人来说，则是尽量买现房，如果没有现房可以考虑一下较新的二手房，就不要跟房产企业对赌了。

住建部的这个表态，完全符合中央经济工作会议精神，也就是各城市可因地制宜调整房地产政策，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。
监管部门的政策出台，或者领导讲话，往往代表未来的新的市场走向。1月26日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会，部党组书记、部长倪虹出席会议并表示，深入贯彻落实中央经济工作会议精神，加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
在此之前，地方政府也想出台更具体的政策，但是上面没有说法，没有规定，地方有些束手束脚，一旦做错了，对上面没法交待。
房地产行业影响重大，出台政策相对比较敏感，上面一根针，下面千条线。政策导向一旦形成，各地方各部门就会各司其职，制定更加详细的具体政策。我们看文件看重点，要建立城市房地产融资协调机制，是贯彻落实党中央、国务院决策部署，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、促进金融与房地产良性循环的重大举措。地级及以上城市人民政府要切实发挥牵头协调作用，把这一重要机制迅速建立和运转起来，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，强化统筹谋划，细化政策措施，搭建政银企沟通平台，推动房地产企业和金融机构精准对接，协调解决好房地产融资中存在的困难和问题。
这部分内容说的是融资。
早两年，在房住不炒强调得比较多的时候，有关房地产企业融资受到很大的限制，比如，三道红线，比如房地产贷款集中度管理办法，等等。因为资金受限制，你想发展也难。现在呢，强调的是“及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，强化统筹谋划，细化政策措施”。说明未来的一年里，房地产企业日子比较好过，去库存了好，新开项目也好，总得给点优惠。
不过，房价并不一定会因此而上涨。现在这形势，房价不下降已经很不错了，不管刚需也好，投资也好，房价稳定才是大方向。我们还是建议，投资房地产，就不要想太多了，刚需的话，随时可以出手。

“一视同仁”
但指定市城投集团。