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[商业财经]百城新房库存连续 11 个月同比下降，五年供求关系首次扭转，如何看待这一趋势？2024 年会如何变化？ |
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1月23日，上海易居房地产研究院发布的《2023年全国百城库存年度报告》（以下简称《报告》）中指出，2023年全年，全国百城年初库存规模为53058万… |
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现在上市的房子，一般是三年前开发商买的土地，开发建造的。我查了一下，全国土地拍卖面积的巅峰是2020年，从2021年就开始下降了。 2020年住宅成交面积是130333.5万平方米。2018年到2021年住宅成交面积都在11万平米以上。 |
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如果2023年全年全国百城新建商品住宅供应面积为29112万平方米，成交面积为31652万平方米。 说明开发商手里的地只有大约25%盖了房子，开发商开工率有点低，大部分土地还开工。应该还是房产销售并没有跟上，所以开发商手里有地，但没钱开工。 以目前的销售速度，开发商前面一年的地，要三年多才能消化完。 而市场上存量房产还不少。上海易居房地产研究院发布的《2023年全国百城库存年度报告》中指出，2023年全年，全国百城年初库存规模为53058万平方米，到年底变为50518万平方米，同比下降4.8%。百城库存连续11个月同比下降。这个降幅比起开发商手里的存量土地，还差的远。而且开发商一但得到购房款，就会多盖房子。所以现在这种供需下降，暂时还不算什么。 可能很多人不知道，在90年代末曾经有过一轮房地产高峰，巅峰大概就是1996-1997，然后全国房价慢慢跌，大约2002～2003年左右，到谷底。那时候，一些新楼盘好几年都卖不完，很正常。有些开发商干脆装修好了，自己出租。 所以房产能消化多少，速度快慢，要看真正的供需关系，要把存量房产算进去的，毕竟成熟的地产市场，二手房交易量也是很大的。 中国现在，人均住房面积40平了，每年还开发这么多，潜力已经不大了，而且现在人口开始减少，今年人口减少208万，人均住房面积会进一步增加。所以目前的这种扭转，对整体来说，还不算真正的转变。 |
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不降再增？你以为一个人三套房的时代能成真么？？ 想想就上劲儿 不过还是感谢您终于不再执著供应了 现在的楼市逻辑很简单：主打一个庞骗显现 能上车的，我也不劝，反正居民部门的债务负担在那摆着呢！ |
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卖盘有多多？ 买盘最后就会有多后悔 再来，能不上车的，但被家里要挟的，我也只能说谁背债谁知道，人家可以换个被窝睡，你不定能摆脱因为抵押物不足需要补充现金的悲剧 在腰斩后你很难不跟银行扯上关系，当年东京有多惨，脚踝价没见过，但不代表不会发生，资产负债表衰退的最大特征就是轻易不言底！你以为你可以跟日本一样，只要对面敢暴跌我就敢断供，那有没有一种可能维度是你慢慢磨呢？磨到还一半 继续还，很鸡肋，不还吧，社会性死亡，所以问题还是要自己看 今天还和知友聊了一下中介，着急忙慌的给我推房子，东四环121平，房子不算旧，标价570W 告诉我说，只有有诚意还能对砍10-15%，我的回答只有一个 小伙子还想干楼市？我觉得不妨去卖豪宅，在市场出现折价的时候往往豪宅的笋盘利润更大，不许要去找客户，客户自来！ 毕竟豪宅的属性压根就不是居住，而是信用抵押物，做穷人收入，不如做有钱人的融资盘，中介费那都是小数，最大的来头是信用抵押物不足时你在中间做资金过桥！ |
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怎么说呢，先看看深圳吧。毕竟深圳在一线城市里面对于房地产的依赖性是没有那么大的。截至2023年12月1日，深圳市共挂盘出售房源179997套（存重复房源），对比11月1日统计的175001套挂牌房源增加4996套，环比增长率为2.9%。 整体来看，新房和二手房库存量继续增加，仍需要比较长的时间消化。 换一句更加通俗的话来说，就是卖不动了。 第一 万科的去化 在深圳，说到房产，就不得不提到万科。而万科的去化。每个项目都不同，良莠不齐。首先，去年和今年拿地的项目，毛利率和去化都还不错，因为土地价格比较低，大多做的又是改善型供给，这些会从2024的财报结算开始体现。那些19年-21年拿地又未达到70%去化的二三线大盘项目是唯一拖后腿的，通常都会要求当年现金流回正，但投资离散度那几年很差，很多项目未兑现，现在集团要有魄力降价去化，不要利润，只要现金流。所以到现在库存一直在去，必须是有极大的利益，那么才能去库存，所以只要价格低，还是能卖掉的。 第二 二手房的问题 现在很多问题除了一手房，其实二手房的问题更加严重，二手房在很多地方是基本没有流通性了。这次跟15年最大的不同是，二手房存量增大很多，所以追踪新房库存去化一定要放到一二手市场的整体销售去考量。去年整体近20万亿的盘子，新房13万亿，二手房6.5万亿，但今年乃至明年二手房占比会显著提升。比如今年会不会二手房销售突破8万亿，新房萎缩到11万亿左右。因为二手房如果你卖不动，真的是拿来住，没有投资性质，那肯定是没有什么流通性了。除非你的价格降的很低，400万的房子300万甚至200万这么卖，那估计有很多人会考虑，贝莱德，著名的金融大鳄，在上海的房子都打七折再卖了，但是我觉得贝莱德想更快脱手应该降的更加低才行，七折不行，就五折，要不然哪里有人感兴趣。 第三 2024库存怎么去 西方成熟市场的城镇化率基本在80%以上，有的已超85%，中国的户籍城镇化率只有63%左右；而且中国90年代及以前修建的住宅建筑寿命不长质量堪忧，而城市居民中目前仍有30%左右住在这样的房子里，还有大量的城中村，单位房，这改善型需求远超成熟发达国家。未来改善型需求应该是房子能去库存的唯一动力了。 那么房地产后面的出路就有可能是从小户型-大户型-大平层-别墅这种品类置换。为什么这几年强推新能源车，差不多就是品类置换的意思，只有驾驶的感觉和油车的差距拉的特别大，才有需求。 我们现在算人均面积感觉差不多是到了天花板了，我之前算汽车也感觉到了天花板了，结果来个新能源车，把很多原来根本不需要换的给换了或者提前换，带了很多增量，不然车市哪有这两年的景气，要是真的放开别墅，还是现在的单价，或者类似美国模式，单价降低但位置偏远，大家会换吗？真要这样，我感觉到时候国家出面带带节奏，细说别墅的N种好处和配套政策，这个需求是持续有的，新能源车的需求给挖掘出来，那么房子上是否也有同样的挖掘可能性。都值得探讨。 |
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全国100城新建商品住宅供求关系年度数据： |
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数据来源：CRIC、易居研究院 2023年的楼市销售数据，不管是量还是价，都很一般。 2024年1月17日，国家统计局公布了2023年的各类数据，如果用一句话概括房地产的数据，就是近10年新低。 从总量来看，23年我国房地产规模约12万亿，差不多回到17年的水平，与21年18万亿的高峰相比，落差不可谓不明显。 新产业替代房地产是需要时间的，是一个艰难的转型过程，急于求成为这个买单的就只有经济失速。 其实说白了就是，楼市的价值之锚，变了！经过上一轮调控楼市，基本限制住了住宅投资性需求，越来越多的买房人不再以追求投资回报为主，相反更加注重房子内里的居住价值。 过去的20年，所有人包括开发商，都是赚到了市场的红利，却没有认真对待客户需求和居住体验。 房价之所以大涨，最直接的原因是过量资金的爆炒。事实上，房价的上涨，基本就在3-6个月，同一套房子原地起跳20%。这样的价格变化，并不是因为房子的价值发生了变化，就是由于某一个热点被热钱借力后直接暴力拉升。 随着教育和学区房改革的决心日渐清晰，学区房作为楼市发动机的作用会逐步减弱，楼市将在未来1-2年内必然会重新锚定新的锚点。 在人口老龄化和城市化进程放缓的背景下，住房需求逐渐减少，部分年轻人现在选择“晚婚晚育”或者“不婚不育”，进一步降低了住房需求。 未来，房地产供求关系发生重大变化，对普通人意味着需要重新审视购房观念和住房需求。 |
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库存减少了没问题，那么土地出让呢？房地产开发投资量呢？新开工住宅面积呢？ 事物还是要从两方面看，一方面，是： 1月23日，上海易居房地产研究院发布的《2023年全国百城库存年度报告》（以下简称《报告》）中指出，2023年全年，全国百城年初库存规模为53058万平方米，到年底变为50518万平方米，同比下降4.8%。百城库存连续11个月同比下降。 《报告》数据显示，2023年全年全国百城新建商品住宅供应面积为29112万平方米，成交面积为31652万平方米，供求比为1:1.1。 易居房地产研究院认为该数据说明百城总体呈现了供小于求的态势，其改变了过去五年即2018—2022年“供大于求”的常态，具有非常好的信号意义。 另一方面，是： 2023年前11个月，财政部披露的数据显示： 国有土地使用权出让收入42031亿元，同比下降17.9%。 |
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平均每月卖地收入3821亿元，以此预估全年卖地收入可能在4.6万亿左右。 同时，房地产开发投资从去年4月份转跌以来，一直在下跌路上。 国家统计局披露： 2023年1至11月份，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%；其中，住宅投资78852亿元，下降9.0%。 |
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这是房企拿地战略收缩，没钱开工的直接写照。 在这种背景下，房屋开工量下降，自然而然。 国家统计局披露的数据显示，2022年房屋新开工面积12.06亿平方米，同比减少了39.4%。其中新开工住宅面积8.81亿平方米，同比下降了39.8%。 |
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可以看到，无论是房屋总开工量还是住宅开工量，2022年就减少了4成。 两方面结合在一起，就更加全面些了： 房产行业目前还在【收缩】之中，还在对库存进行【去划】，不过【新增】少于【销售】，房地产确实是在进行【市场出清】。 2024年，大概率这些房地产领先指标，比如开发商拿地面积、房地产开工率、投资额依旧不大，甚至继续萎缩。新房市场，继续主要围绕保交楼和去库存。希望市场可以尽快探底并企稳。 |
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这个平方米的意义并不大，如果存量面积的变动幅度和存量挂牌的变动幅度一致，那么则可以说明去库存有显著的效果。否则单把库存面积、销售面积、存量面积、存量挂牌单独拿出来说完全没有实质性的说服力。 首先在新增这个领域就有重大的水分。目前因为楼市不景气，许多开发商的销售策略都是一栋一栋的开，一栋一栋的卖。也就是说将售但未售的面积和数量都是相对较多的；也就是说尽管楼市的投资是下降的，但未来一两年的【可供应量】却是相对充足的。 所以如果抛开可供应量来谈楼市的存量是完全失真的，因为市场上还存在着许多等着排队上市的楼盘，这部分供给量在短期内并不会明显下降。而相对于供给，需求端的动量却是无法调整的，某一时间某一阶段的需求是相对固定的，尤其是在楼市低迷缺乏炒作的环境下。 于是我们可以看到，所谓的供需平衡存在巨大的水分，拿经过控制的供给量去对比市场决定出来的固定需求量，本就是很不客观的比较。 想要知道真实的供给需求比，只需要通过本市可供开发土地的面积，去对面过往的平均容积率算出未来可供给的总量，再加上存量二手房，就能得到市场的真实总供给，最后才能得出供需比。 并且这个算法还并未矫正需求端的数据，如果再考虑到工程抵款房，抵押房等等因素，那么需求端的真实数据还将进一步下降。 所以，这个所谓的供需平衡实在是站不住脚。 |
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我寻思，去年房地产销售啥情况大家也不是不知道，这咋就供求关系扭转了？先看报告的数据： 2023年全年，全国百城库存规模总体呈现下降态势。年初库存规模为53058万平方米，而到了年底则为50518万平方米 也就是库存少了2540万平。嗯，还记得我在《8 个试点城市获低息贷，收购存量商品房用作保租房，将带来哪些影响？如何解读？》中讲过的央行的政策性货币工具吗？在青岛落地的时候，是这样子的： 近日，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地。国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房。 要是真扭转向好的话，为啥还需要动用结构型印钞机去买库存呢？或者，租赁住房贷款支持计划等类似的政策本身就是库存减少的因呢？ 根据统计局数据，下图是商品住宅逐月销售数据： |
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2023年商品住宅销售面积同比下降了不少，从2022年的114630.65万平下降到2023年的94796.35万平。而商品住宅竣工面积，则从2022年的62539.25万平增长到2023年的72432.59万平（先不考虑期房因素）...... 对于2024年的预期，我是希望房地产销售面积可以持平甚至逆转（因为我希望有人通过买房把储蓄转移出来，为社会做贡献 :-) ），但大概率上会同比下降5%~10%。 |
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房地产的供需市场是否扭转，单看库存比其实意义不大。因为房地产的销售不仅要看增量，也要看存量。在一二线城市，增量交易的重要性和规模都已经渐渐让位于存量交易——也就是二手房。这背后的逻辑也简单，因为一二线城市已经基本完成了大规模的城市建设，新建的房子基本都在远郊。对于购房者来说，想要买个方便点的房子，那就只能是市区内的二手房。 就以北京为例，2023年北京二手房的交易是15万套，但是2023年北京批准入市的新房只有4.2万套，而且这其中大多数都比较偏远。在这个角度上说，目前还有大量新房销售的，还是以二三线及以下的城市为主。 在二手房已经成为一线以及部分二线城市交易主体的情况下，新房库存比的降低，与其说是反映供需关系的变化，不如说是反映了城市化率的变化。在如今的形势之下，就算房地产市场真的再能火起来，房地产企业竞争的也只能是城市周边的市场，市中心就只能交给二手房了。 当然，这个变化房地产企业也不可能意识不到。某种程度上说，新房市场的整体衰落可能是永久性的——在城市化率已经如此高的今天，除非城市的规模再扩大几倍，才可能激发出与今天同等的市场需求。但这一点是很难做到的。也是因为如此，万科等一批企业在十几年前就已经开始布局物业等服务——作为先行者，他们也基本知道新房市场的红利时代即将结束。 在房地产市场的低迷背景之下，新房库存比的持续降低也是可以预见的，但这并不算是一个值得乐观的消息，更说不上行业的整体好转。 |
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经济板块里，房地产是个永恒的话题，尤其是当下的中国。 房地产行业三十年黄金时代已经过去，这在中国经济史上可能都会留下浓墨重彩的一笔。当前看来，还不能确定未来会不会再次重演，就目前来讲，最大的压力莫过于房地产去库存。上海易居房地产研究院的数据，2023年全年，全国百城库存规模总体呈现下降态势。年初库存规模为53058万平方米，而到了年底则为50518万平方米。据此计算，百城住宅库存规模同比下降4.8%。 |
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这是个了不起的数据。记得早在十年前，某个四线城市有统计数据说，已建成完工的住宅加上开工在建的住宅，总面积够当地市场消化十年。现在十年过去了，绝对没有消化完，因为后来的十年每年都有新建房地产，面积越来越多，库存越来越多，积压的结果就是房价悄悄地下跌，或者有价无市，卖不动。 好在这几年高层政策持续加力，房住不炒，三道红线，房地产贷款集中度等一阵猛轰，当然还有更多的手段，包括二手房指导价等等，效果明显。 可是，针对房地产，不能总是这样处理呀，地方财政已经吃不消了，再搞下去工资都发不下来了，还谈啥稳定？所以，根据当前的发展形势，适时调整政策。 我们在去年年底的中央经济工作会议上，以及其他相关高规格的会议上，就不再看到“房住不炒”的提法，也不再说支持头部房企啥的，而是要提倡支持中小开发商的融资需求。这种种迹象表明，房地产不能倒下去，如果说有泡沫，也绝不能破，破了的话，受害人太多。 |
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从全年月度数据观察，当前全国100个城市库存规模已经出现了连续11个月的同比下降态势，终结了此前连续50个月同比正增长的态势。库存高企压力有了一定程度地降低或缓解。 只有卖掉现有的房子，才能开发新的房子，才能把地卖出去，这道理大家都懂。2023年是全国各地全面去库存的关键一年，尤其是下半年各地积极响应号召，主动调整优化房地产政策，积极促进合理住房消费需求的释放。 办法总比困难多，释放住房消费需要的办法，包括主动降价的楼盘、以旧换新项目、教育和交通配套不错的项目、总价可控的房源等。科学的政策，加上有效的执行，给2024年的房地产形势带来好的开端，相信，年底的数据可能会更进一步改善。 |
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“2023年全年，全国百城年初库存规模为53058万平方米，到年底变为50518万平方米，同比下降4.8%。百城库存连续11个月同比下降。” 我不知道这个数据是怎么来的，但是我根据前段时间国家统计局公布的《2023年全国房地产市场经营情况》中的统计数据来看2024年库存是上升的，根据下面这个统计表可以看出商品房待售面积是67295万平米，比上年是增加了19%，怎么在这个百城数据来说库存规模是50518万平米，相比年初库存还下降了4.8%，非百城城市库存库存增长也不可能带来如此大的提升呀。 事实上是目前的房地产困境在于供给是减少了，但是需求下滑的更厉害，从2023年国家统计局的数据可以看到2023年全年的销售面积是111735万平米，新开工面积是95376万平米，新开动面积是小于销售面积，但是由于开工数量要滞后于新推出房屋的时间，所以库存还是增加的。 也就是想通过有限的压缩供给，是没有办法改变供需关系的，供给减少了，但是需求下滑的速度是领先于供给下滑的速度的，是两条平行的直线在下滑，而供给的下滑是不能无限度的，因为地方政府还的要靠土地财政收入维持政府部门的运转，目前的下滑都已经是地方政府所能承受的极限了。 所以根据这个趋势虽然2024年政府还会出台更多的更大力度的房地产刺激政策，但是真实居住需求不提升的话市场还是会进一步下滑。 |
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那些“保交楼”没能如期交付，对库存下降也有贡献吧？ |
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房产供求关系扭转，是在一系列利好下的阶段性企稳。但很难有大的行情（09年、16年那种）。而长期看，“百城”里多数城市的房地产市场都不容乐观。 房地产行业有个著名的分析框架，所谓“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。过去二十年主导中国房地产牛市的主要是后面两个因素。但现在，人口这个“长期因素”，开始进入产生影响的时间节点了。 日本房地产泡沫破裂的故事，大家都知道。东京房价直到崩盘三十年后，才回到三十年前的价位。当然很多人觉得日本的案例没有代表性，觉得日本是个孤例。喜欢举欧美的例子来论证房价“长期上涨”的普遍性。 但问题是，中国的基本面，跟日本而非欧美，有更多的相似性。欧美整体有远高于东亚的生育率，且有广大亚非拉地区源源不断的移民“接盘侠”。而日本就没有这样的条件了。中国则以远低于日本的总和生育率，11倍于日本的人口体量、远低于日本的发展水平，在可以预见的将来，吸收亚非拉移民当接盘侠的条件，显然又比日本更差。 实际上，在欧美内部，英美澳加这种有英语国家（全世界会英语的都是潜在的接盘侠），房价走势明显强于法国（会法语的接盘侠毕竟少），法国又明显强于德国（德国连前殖民地都聊胜于无，潜在接盘侠比起法国又少了一个量级） 土地的影响，其实已经体现在“现价”中了。而房地产开发想获得“暴利”，需要未来的价格又显著高于现价，即宅地和人口的供需关系，又朝“供不应求”的方向提高一个数量级。但显然，在目前的人口趋势下，除了京沪这种“减量发展”的城市、深圳这种100%城市化且增量建设用地空间极少的城市，其他城市的宅地相对于人口的供求紧张度只会越来越低。 至于金融因素，信用货币时代，“货币总量”的扩张，并不是靠央行或政府的“印”，而更多的是市场主体的行为。“贷款创造存款”，决定资金需求（或者说“放水力度”）的首先是贷款意愿。房价“看涨”，则大家热衷于贷款买房，自然是“印钞”——你向银行贷款，实际上是自己的贷款账户上多了一笔钱，但包括银行在内，没有人少了一笔等额的钱。这才是“印钞”的真正模式。反过来，如果房价预期普遍看跌，买房还不如租房，则房地产链条的各种“信用扩张”就无从实现。日本式“资产负债表衰退”的社会，就算利率降到0，也没多少人贷款，改变不了螺旋式通缩的命运。 而现在，短短五年就腰斩的年出生人口数量、2022年正式开启的人口负增长时代（十几年后五零后的去世高峰期，还会有每年千万+的人口减少），已经给出了未来预期的基本面。 |
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市场价格，要看供需关系。 供需分析，说起来简单，其实并不简单。 以报道为例，供给端，被认为是住房库存面积和新增面积；需求端，被粗暴的用当年的成交量来表示了。由此，判定今年已经出现了供求关系的逆转。 但稍微明白一点的，还是要看供给曲线和需求曲线。如果考虑到供给过剩的状态下，当前的成交量，那就是当前价格所对应的需求量。 然而，以上的分析，并不准确。买房子，不是买萝卜白菜。房子不是快消品，房子是耐用品。 这意味着，今年买房的人，就一定退出了明年的购买端；注定了，只能是明年的供给端，而不可能是需求端。同样，如果以所有包括二手房在内的存量住房市场，那么住房的供给量，存量，始终是有增无减。仍然没有住房的人，始终是有减无增。 整个大市场，始终是一个住房供应不断增加，无房人口越来越缩减的一个过程。 如果考虑到周期，已经是高度城市化了，且出生人口下降，人口开始减少的局面下；简单的去分析新增住房市场的供需状况；那就不是分析一阶的情形，而是在分析二阶的情形。 也就是在分析，住房供给的增量的增长放缓，住房供给的需求的增量放缓。分析二阶情形，而不看一阶状况，肯定是不合理的。 在一阶层面，住房仍然始终不能够让每个人都有一套住房。但考虑到真实购买力，有效需求，那始终就是供过于求，价格走势仍然是向下。供求关系并没有转变。 不能够仅仅去看新房以及库存量的变化；要去看一看二手房市场的挂牌量，加总一下库存量以及二手房挂牌量所对应的总量规模。 |
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作为国民经济支柱行业的房地产让人又爱又恨，过去红红火火的大好局面得益于该行业的高歌猛进，让人怀念；代价是掏空六个钱包让购房者承担烂尾风险，让人无奈。先立后破，房地产行业还没有完成历史使命，我们的城镇化仍有空间，得稳住该行业，稳住经济大盘。 易居房地产研究院认为当前数据说明，百城总体呈现了供小于求的态势，其改变了过去五年“供大于求”的常态。这一观点值得商榷。新房库存包括之前已经盖好的楼盘和新开工的楼盘，在房地产市场行情萎靡，购房者持币观望时，新开工楼盘数量大幅度减少，少于新房购房需求，经过这段时间的市场消化百城库存连续11个月出现了同比下降。但是否已经达到供小于求的状态，仍未可知，需要市场进一步验证。 之所以会出现这样的库存数据变化，个人认为有以下原因。 库存结构的变化。连续11个月的库存下降可能不仅仅是需求增加的结果，也可能与库存结构的变化有关。开发商出于风险和市场考虑，会更加谨慎，避免盲目扩张导致库存积压，更加倾向于减少新项目的开发，转而将资源集中在已经启动的项目上，以加速销售和回款。这种策略调整可能导致新项目库存的减少。 市场心理的变化。买涨不买跌是过去人们投资房产的表现，但随着市场的变化，购房者和开发商的心态也在发生变化。价格围绕价值变化，当前的房产价格都出现了大幅下跌，对于购房者来说已经避免了高位接盘的风险，作为财富保值的硬通货，有能力的购房者可能会更加积极购买房产，担心未来房价上涨，这种心理变化也会对市场供求关系产生影响进而影响数据。 政策影响。政府在房地产市场调控中的作用不可忽视。限购、限售等政策措施可能会影响购房者的决策，进而影响库存和供求关系。但城市化进程中的人口流入、购房需求的增加、投资需求的转变等影响房地产市场的因素仍然存在。经过长期的政策调控，叠加需求因素的存在，房地产的短期调整已经结束，所以出现库存数据下降的现象。 综上，百城新房库存连续11个月同比下降，背后隐藏着多种深层次的因素。房地产的复苏是个缓慢的过程，仍需观察。 |
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根本不是供小于求，是开发商新建房下降幅度远远大于销售额下降的幅度，专家这么去计算是钻数据空子。 2023年房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。 |
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开发商2023年投资开发大幅下降，新开工住宅更是少，库存消化掉不是很正常么，没有太多新房可卖，自然是去掉库存。 再看看销售面积的数据情况，销售面积下滑幅度比开发商投资下滑幅度小，说明买房的老百姓们还是比开发商靠谱，在为国护盘，各种调控政策也起到了一定的作用。 |
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2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。 还有一个数据，待售面积是在大幅度增加的，2023年末，商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。 |
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整体来说，2023年的房屋销售下降，去化周期加长，看看上面这个图表，除了竣工面积和待售面积，有一个是增长的吗？ 房地产市场已经这么差了，专家居然还能够从里面寻找积极信号，也是难为了。但是和尚头上的虱子明摆着，没有必要为这样的市场环境找亮点。多想想怎么样扭转形势，怎么稳定房地产市场才是正道。 |
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当「供求关系扭转」，并且市场上出现商品数量下降的时候，一般来说需要有两种可能性： 供给侧减少，通常伴随的是市场上商品数量减少，但价格上升需求侧减少，通常伴随的是市场上商品数量减少，且价格减少 因此，新建住房价格变动，我们其实可以很轻易判断整个市场究竟是需求减少，还是供给减少。这里多说一下供给减少，本质上就是说房地产建造商建造了更少的房子，可能从某些角度来说比单纯的居民买房意愿降低的需求侧减少更为棘手。 另外补充一下，易居房地产研究院发布的这份数据，只统计了新建住宅。但整个房地产市场的房屋供给，出了新建住宅以外，还包括了挂牌在售的二手房。虽然过往以来普遍认为二手房买卖多为改善型交易，即房主卖出一套住房后还会买入一套住房，因此对市场总供给和总需求的影响有限。但随着目前总人口开始逐步下降，未来的二手房出清可能对供给的影响会逐步大于其对需求的影响，甚至有可能出现只增加供给，而无法增加任何需求的情况。 相关回答： 除了直接买房，还有哪些投资地产的方式？ - 知乎 (zhihu.com) 如何看待可能即将推行的房地产税？ - 知乎 (zhihu.com) 深圳 11 月 23 日起调整二套住房最低首付款比例至 40% ，如何看待此举？将带来哪些影响？ - 知乎 (zhihu.com) 啊，打字好累啊。 |
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新房库存下降我是非常理解，但是供小于求，这是如何推导的呢。 按照去年底的5058万平方米的库存，如果按照100平方一套来计算，那大致505万套住房。 505万个家庭，想要买房，我觉得没啥问题。 但是需求有，不代表买得起啊。 如果你问中国14亿人，抛掉老人孩子，就算4亿左右成年人，大概率都想要买房的。 毕竟房子，对于中国人而言，是一个非常重要的“家“象征。 无论是户籍，还是教育，都是和房子有了深度的捆绑。 可是需求有，但买不买得起才是关键。 我们一般把刚需购买者定义成有需求，且买得起的那部分客群。 虽然库存量下降了4.8%，但是房价显然还是泡沫严重的。 2023年，各地在限制房价上还是下足了功夫。 大部分新房审批备案价是不允许跌的。 在这样的背景下，即使有需求，大部分地区房价仍旧是高企。 而新房库存下滑的核心逻辑是来自于房地产开发企业的爆雷，投资减少。 房地产投资下滑，不仅是对房地产企业有影响，对普通老百姓的收入影响也极大。 没有基础设施建设投资，农民工的工资当然减少了。 没有了新盘出售，互联网的广告也减少了。 大家收入普通下降了。 没有工会，企业裁员和降薪几乎是肆意妄为，工资下调可没有限价来指导。 这样的局面就导致了，收入下滑了，但是房价因为限价没有下滑。 结果就是更多的需求因为收入下滑而变成了伪需求。 因为实在是买不起。 因此，光考虑库存，只是分析了供应的部分。 但是需求端的变化才是最关键的。 真正的购房需求因为收入大幅度降低，也减少了。 2024年想要楼市重回正轨： 要么提高老百姓收入，要么降低贷款利息，要么最直接，就是降低房价…… |
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看到这个问题我觉得有点尴尬。就这个问题表面是在谈供需，实际上又是那套“造焦虑”的思维逻辑。 这个数据说明的意义很简单，现在住宅的现有库存正在不断下降，用文中的话来说是11个月连续同比下降。你看，你还以为是“环比”下降呢，结果搞了半天是同比。实际上全年下降了也就4.8%，多吗？不太多。而报告最关键的，是说当年新建住宅的供给，和当年住宅的成交面积的供求比为1:1.1，供小于求了。从字面意义上看，没错，但是内里的逻辑不是这样的。 房地产行业经过多年的发展，伴随着城镇化率的提升和居民房屋自有率的提升，带来的是整体市场的天花板临近（住宅市场）。而这两年倒转的人口规模趋势一下子就从人口增长迅速回退到一年能减少200万人口（2023年）。这加快了房地产的供需关系的逆转和趋势，让过去的卖方市场直接纵身一跃到买方市场。而这样的市场，最大的问题是新增需求越来越少，而不是当年度购房需求与当年度新建住宅的比例来看，毕竟当年度的你消化了，往年累计的库存就不消化了吗？ 现在房地产的问题就是现有的累计库存太高了，去化达不到预期。如果你当年建设当年购买顶多能维持1:1，那怎么去库存？ 而且，因为累计库存太高，房地产的预期不好，现下的经济也碰到了一些问题，这时候房地产企业的拿地和建设热情是大大减少的，这也符合在房地产周期里面，因为行业下行而主动收缩产能的预期。这时候的“房屋供给”，是远小于房地产行业上行和繁荣周期的正常供给量的。这时候对比这样的房屋供给和房屋需求，得出来供小于求的结论，只能说文字上很讨巧，没说是彻底逆转，只说是信号意义。但根据人口规模，城镇化率，新房改和疫情和国际政治等因素来看，这个信号，我个人认为不具备任何指导意义，也不代表房价下行，住宅供过于求的趋势可能反转，这不是一个短时间就能反转的事情，否则监管也不会提出“新时代的房地产供需关系”了。 |
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这个趋势只能说明房子越来越难卖了，而且是从供应端就开始出现了收缩趋势。不但老百姓没钱买房子，就连很多房地产商也没钱拿地了。 而房地产商不再热衷于拿地，库存供应量自然也就下降了。因为大家都知道房子不好卖，谁也不会在这个时候傻到去高价位囤地提升库存量吧。除非那些有硬指标要求的城投类公司，帮着地方政府去撑场面。 而且，如今的土拍市场已经很难看到民企房地产的身影了，很多城市的土拍现场，都是国企房地产商在用底价成交。 供应端：2023年，全国房地产开发投资额指标连续下降、房地产新开工面积下降、城市土地购置面积下降... 需求端：2023年，商品房销售面积111735万平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，同比下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。 所谓“非常好的信号意义”，不是说房地产行情已经到底可以逆转了，而是说房地产商终于不高杠杆高周转的盲目上项目了。 面对一堆烂尾楼等着处理，大多数房地产企业当前最重要的工作其实还是保交楼，通过销售在资金端给自己回血。不然资金流一旦断裂，说不定就变成下一个恒大、融创，等待爆雷。 |
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除了房地产开发商之外，另一个关心库存量的其实是当地政府，在土地财政还要继续存续的情况下，未来能不能继续卖地收钱将决定这个城市的经济基础。 而2024年各个城市去库存工作，比拼的就是谁的政策好，谁的吸引力大了。降首付、降利率、认房不认贷、放松户籍限制等政策将进一步加快落地。 未来的大方向是城中村改造、保障性住房，商品房价量大涨的时代已经一去不复返了。 |
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没有任何意义！ 当前房地产市场上最大的问题并不在于新房的库存的高企，而在于房产总量的过剩。 而正是房产总量的过剩，才导致新房去库存难。 毕竟，买房子的选择，不是只有二手房。 甚至，在买房时的考虑，新旧是最不重要的，地段与价格才是。 比如，地段好的，一个钢铁架子当房子也能卖出天价。 如果二手房比新房要便宜得多，当然还是二手房更香。 那么，百城库存同比下降的原因是什么呢？ 首先，是供应方面，相关的投资建设大幅减少。 2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%（按可比口径计算）；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。 |
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2023年，房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。 从数据来看，供应减少是主因。 其次，在各种房产新政下，刺激了一部分刚需和改善型需求。 特别是需要说明去年第一季度，房地产行业的小阳春被认为是房地产回暖的信号，对房产销量起到一个促进的作用。 |
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从去年的商品房销售情况来看，在增速上，年末和年初存在较大差距。特别是销售额增长，从年初的8.8%到年末的-6.5%。正负超过15个百分点。 今年的房地产市场将比去年更加严峻。 |
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