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[商业财经]国家金融监管总局表示将进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，哪些信息值得关注？ |
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国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，将继续做好个人住房贷款金融服务。支持各地城市政府和住建部门因城施策，进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政… |
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我就说嘛，为啥关注的港股上的房地产标的这两天连续10%+。话说回来，咱们的文件喜欢叫“优化”，就好比裁员也叫“优化”，讲究一个朦胧美。那么翻译成大白话是什么？那就是： 将进一步降低首付比例、贷款利率 比方说去年12月份，我熟悉的北京市出政策的时候，是这样讲的： 北京市住建委......等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。 看见了吧，一样的朦胧美。嗯，但是问题就来了，在去年8月31日的时候，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，明确： 首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。各城市可根据房地产市场形势和当地政府调控要求，自主确定首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。 一套、二套首付比例已经被分别确定为了20%、30%，那么优化空间是什么？分别降到15%、25%？ 再说回利率，前年12月30日的时候，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会出台了《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，已经明确： 对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 也就是说，只要房价在降，地方就可以自主下调贷款利率，那优化空间是什么呢？给人的感觉是，这个政策之所以还不够理想，是因为地方GOV又想维持（硬撑着）房价同比、环比增长，但是又需要降低利率来增加购房需求（真实的部分）。 不过，本来今年一月份、一季度的降息预期就是很强的，感觉一季度的LPR 5Y还是要下降一次的，咱们拭目以待， |
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上面说的进一步优化首付比例，进一步优化贷款利率，本质就是想要增加购房人加杠杆的能力。 可是，从购房人自身的利益出发，什么时候才是加杠杆的最佳时期？是低利率时期吗？ 显然不是！ 如果单从利率本身去判断，结论就是：越高的贷款利率越要贷款，越低的贷款利率反而越不能贷款。 这个结论很反常识，但它才是加杠杆判断的唯一正确标准。 虽然房贷利率是操盘手规定而不是市场博弈出来的，但它的利率，一般是高于市场利率（否则银行要亏钱肯定不干），且和市场利率同涨同跌的。 而根据市场对资金的需求，博弈出的市场贷款利率越高，说明市场对资金的需求越强烈。如果市场博弈出的贷款利率为6%，那么市场的潜在收益率大概率会超过9%，也就是社会平均工资的增长，大概率也会超过9%。其背后的隐藏含义，在于社会正处于高速发展当中（你也可以认为是工资和物价都处于高速通胀之中）。 而房贷所指向的房价，则反映了当下发展增速的估值。 比如社会高速发展，收入预期是每年增长10%，那么我可以接受当下30倍的房价收入比，虽然当下是30倍（不吃不喝30年买套房），但由于收入每年涨10%，所以把未来每年的收入增长记入，实际的房价收入比可能就只有十几倍（由于收入每年涨10%，买房后发现不吃不喝十几年存的钱就赶上了房价）。 但如果增长预期只有5%，那么我就不能接受30倍的房价收入比，只能接受20倍。如果收入增长预期只有0%，那么我就只能接受当下15倍以下的房价收入比。 五年前房贷还是高利率，说明五年前对收入增长的预期很高，那时候社会接受的高房价，是对应高收入增长预期的房价。而现在房贷利率大降（经营贷甚至低至2%+），说明整个社会的资金需求低，没有高收益率的项目，从而收入增长预期也没有了。这时就要求房价必须匹配当下的低增速估值。 这时，如果还按收入高增长预期的房价去接盘，那么现在买房的，就会成为最悲惨的接盘侠。 所以结论就是，如果房贷利率降下来了，市场利率也降下来了，我们购买的房价，如果没有腰斩，我们是不可以接盘的。 低收入增长预期的情况下，只可以接受低估值的房价。 |
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首先建议看原文，这里面既有涉及内的，也有涉及外部的，其中比较重要的一个就是放松外资持股比例，外商投资准入的负面清单，关于金融业相关限制性措施已经完全清理，外资可以完全持有银行保险金融机构的股权，这个事情也抄了很久了，放松金融的管制可不容易，这可是我国最赚钱的垄断行业了，看世界500强的盈利能力排名就能看到，放松外资限制，能带来促进市场化的改变还是带来金融体系内在不稳定性，金融这东西往往都是一把双刃剑，也对落后金融监管带来了更严格的考验。 再回到该问题讨论的重点，反而没什么新东西，原因是从2020年房地产热度转向以后，刺激房地产市场唯一还有点作用的就是鼓励加杠杆，读者可以随便翻一下各地的刺激政策，宏观政策无非是降息降准降首付比例，地方无非就是降低准入门槛，放松多套房的认定，一切以加杠杆为目的。 为什么会出现这种情况，现在的房子价格超出普通人家庭积累和收入能力，比如房价100万，你只有15万，首付比例30%，这就是刚性的，即便你东拼西凑（隐形杠杆），能达到20万首付款，那么还是差10万，过去有胆子大的用一些消费贷经营贷等来凑，比如2019年印象极深的就是网约车司机给我上课怎么从信用卡来回套现投资房子。当然也不是所有人都这么胆大的，结果就是，房价不跌的请款下，即便这些人有购房意愿，也无法成为有效的需求。 那把首付比例调低呢？比如下调到20%，这时你会发现，原本不降价的时候上不了车的人，现在就可以上车了，是不是很神奇，这就是现代金融的魅力，可以把未来的钱拿到现在来花，首付比例越低，门槛越低。重要的还不止是首套房，还有多套房，去年开始，各地就不断修正多套房的认定标准和首付比例，以前得60%，现在只要40%，以前认房认贷，现在都可以放松，是不是都是加杠杆的行为啊。 金融这么好，为什么不干脆0首付呢？这就涉及到一个资不抵债的问题，尤其是房地产还处于下行周期，杠杆可以让你上车，但也能让你破产，假设30%首付，房价跌20%，算上利息和税费等等中间成本，这套房的净资产基本就是0，假设20%首付呢？跌20%就绝对是负资产，如果跌的更多，则创造大量的资不抵债和不良资产，08年的美国，上世纪90年代的日本，最后一批接盘者基本都是这个下场。 如果不跌是不是就没风险了？也不是，收入比例越低，月供越高，资产和收入是弹性的，但债务是刚性的，现在高杠杆群体都有一个普遍的现象，就是抗风险能力极差，些许的扰动都可能从伪中产阶层滑落，比如疾病失业降薪等等，统计上，杠杆应用越多，抗风险能力越弱，大规模的违约风险概率更高，所谓的系统性金融风险其实就是一步步试验居民杠杆极限的结果。 当然政策从供给端来缓解房地产市场下行也很难说有问题，站位不同罢了，怕也很难让他们接受房价降到居民收入可承担的范围，但需求端你得为自己的决策负责，加杠杆一定要谨慎，在自己抗风险能力内举债，你给市场兜底，可没人给你兜底。 |
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房地产政策应出尽出言犹在耳，说的人已经驾鹤西去 这话说到现在快20个月了，原来还有进一步优化的空间啊……不是，我觉得我中文没那么差，应出尽出，不是应该能出的都出了么？怎么还能优化啊？ 今天国家金融监督管理总局还说金融业肯定要支持房地产，责无旁贷，但是就一个问题，现在房地产还是融资问题吗？2022年或许是，现在明显是销售问题好么？ 包括这几天说的降准，为什么不是直接降息？为什么这么拧巴，出房地产政策和挤牙膏一样？ 原因是，现在大多数人，包括高层并不觉得房地产岌岌可危，反而可能沾沾自喜，觉得调控房地产非常成功。现在只要预调，微调，保证房地产不崩盘就可以了，没错，他们很可能认为现在是预调！ 所以他们觉得房地产不需要刺激，只要逐步放松，就能软着陆，自然企稳。他们或许觉得现在经济80%靠消费拉动，说明内循环转型成功，投资不好是因为房住不炒，充分说明调控得力，外贸不好说明欧美经济失败。 以上只是我个人看法，不保证什么 |
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说明未来LPR肯定会下降，包括不同城市的首付比例，房贷利率都还有下降空间 这是好事，综合降低大家的住房成本，才能有现金流消费 房价本来就贵，贷款利率还高，相当于双重压力，这一般人怎么顶？ 就算要长期慢慢稳住房价不让其大幅下跌，那么最起码房贷利率应该继续下降下降 这样也可以缓解大家不少的还贷压力 比如说去年集中调整了一波存量房贷利率 合计4973万笔，21.7万亿元 调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点 虽然平均下来，可能大家每个月少还几百块钱，看起来不多 但以后慢慢下调下去，还是可以减轻不少生活负担的 不能让房地产把年轻人的梦想，未来都给压制了 不能一辈子奋斗的目标就是买一套房 那是非常非常无趣的一生 住房成本应该继续下降 |
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官方专门提到因城施策，服务群众的刚性和改善性住房融资需求 之前官方有专门说过：“按照利率管理新规，但凡价格指数连续三个月同环比下跌，利率就可以不设下限” 按照目前1月60城首套房贷利率进入【3时代】来看，说明很多城市的价格指数都是连续下跌的 所以他们可以对于房贷利率不设下限 但是按照百城首套主流房贷利率平均为3.84%的水平来讲 还是比较高的，肯定还有综合跌破3%的趋势和空间 提振消费最好的方法就是降低大家的生活成本+增加大家的现金流 房贷利率的下滑，对消费的提振是肯定有巨大作用的 前几天公布的最新LPR报价没有变化 1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2% 但后面应该会有调整，给整体存量房贷继续降低还款压力 |
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按照目前房价，收入水平综合来看，房贷利率慢慢下降到2时代才相对合理 最近房地产的各种政策来看，房地产行业会继续扶持 扶持的核心就是盘活存量，保交楼，城中村改造，居民端住房压力缓解这些方面 房地产行业肯定会加大金融扶持，稳住房地产也可以稳住经济基本盘 让大家能买得起房子，解决刚需问题，给刚需困难群体更低的房贷利率，这也是非常好的办法 不能让年轻人被刚需住房难倒，这是非常非常基本的需求，是应该大力扶持的 |
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一些人还没有搞清楚当前房地产存在的问题。 就像是一些网友说的：”我缺的是首付吗？我缺的是稳定还贷的能力！“ 刚好一个月前，杭州一名男子花10万首付买了一套190万的房子，买了就后悔了。 |
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对于当前房地产市场而言，首付三成是一个比较合理的比例。能有效的防范房价下跌带来的金融风险。 不过，进一步优化首付比例，主要针对的应该是像北京上海这些一线城市，限购还是存在，不同区域的首套房和二套房首付不一样，且高于30%。 以北京为例，二套房则按城六区和非城六区划分，首付比例分别为50%和40%。 而其它城市，首付基本在三成或者两成。 但在去杠杆的大背景下，两成首付真的不是一个明智的选择。对于一些房价下降厉害的城市，两年就能跌掉首付。 被迫降低首付的原因，还是房价收入比过高。 房贷利率下调，这个是大势所趋。 虽然一直说在优化贷款利率，但行动很诚实。 比如明明存贷息差在一个月前已经腾出来了，业内也普遍认为这是为LPR下降开路。1月22日，五年期LPR利率就是不肯下降。 当然了，这是个是市场报价利率，银行不肯降低报价，也是出于自身经营的考虑。 即使降息，对当前的房地产市场的影响也不会很大。 只能说是减轻了一些购房者的经济负担，对于刚需或者改善型需求而言，决定他们买房的不是利率下降那么一点点，而是未来房价的走势。 利率下降的空间有限，但是房价随便一跌，那就甩利率降低省下的利息几条街。 只能往好的方面想，在救楼市这件事上，有关部门还是在积极行动的。 |
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意味着首套房20%的首付比例很快就会出台，最快甚至年前就会出台，慢一点的话就是年后第一季度。 这次国家金融监管总局“进一步优化首付比例”距离上一次央行发布通知“进一步优化首付比例”也就不到一年时间吧。上一次优化首付比例的结果就是一线城市首套房和二套房首付比例的降低，现在还要继续优化就只能降到20%了。 国内房地产市场从21年开始快速下滑，到24年已经进入了下滑的第4个年头了，前几年还有民营房企当肉垫，以所有者权益几乎归零为代价硬抗市场下行，这个时期政府的刺激政策更多还是停留在政策层面，其效果我一直称之为“给癌症患者喂中药”，但是持续的下滑让民营房企没有能力也没有动力参与拿地，为了维持地方政府的财政收入城投公司拼命拿地，以2022年城投拿地比例最高，甚至部分集中供地100%城投拿地，我之前还写过文章： 2年后市场持续下行，城投拿的土地砸在手中，整个房地产市场的风险已经大多转移到城投公司和国企了，所以那些说救市场不救房企的还是太年轻太幼稚了，也不看看现在急于买房的房企都姓什么？ 目前来看2024年的房地产刺激政策主要通过三个方向发力： 1.降首付和利率，让居民加杠杆，首付20%在今年一定会出台； 2.大规模旧城改造，没有需求就创造需求，房票安置是重头戏； 3.直接给房企融资输血，当然必须找个名头就是经营性物业贷款，3条红线彻底扔垃圾堆里面，只要房企想贷，故事编的好都应贷尽贷。 |
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政策比较多，但是落到跟普通人相关的地方，也就是降首付比例和降利率这些。但是在房地产价格已经远超居民收入的情况下，真正决定大家是否会购买房子的并不是单纯的首付比例和利率，而是对未来的预期。正如很多答主指出的那样，资产和收入的价格都是弹性的，但是债务是刚性的。对于改革开放40多年来的中国人来说，如今算是第一次大规模的“市场经济教育”。 我个人对未来的经济发展并不是完全悲观的预期，而且未来的GDP增长应该也会持续以低俗持续相对较长的时间。但是，落到贷款这个层面，普通人的想法就更为重要了，因为对未来的预期就是每一个人的共识堆积起来的。而现在的情况，显然是大多数人——至少互联网的主流舆论——对未来的预期是偏悲观的。 而所谓的“市场经济教育”的意思，是说在过去几年里，很多人也第一次意识到了市场经济的波动性。还是前面所说，经济虽然在增长，但是在不同的领域差别很大，很多行业会受到冲击，造成从业者的收入下降乃至失业。与此同时，即便是上涨中的行业，从业者也可能面临一定年龄后被“优化”。在这些共识之下，除了一部分刚需群体之外，大多数人想的都是尽量少的背上债务。 不过，在过去十几年房地产高歌猛进的过程中，中国的居民杠杆率一直是上升的，这本身就蕴含着较大的风险。如今经济的增速整体下降，这种情况下降首付和降利率，如果能达到刺激房地产市场的目的，实际上是在继续加杠杆，赌的就是未来的经济增速能重新回到较高的水平。但即便是再乐观的人，也很难做出这样的预期。 总之，站在个人的立场，能说的也就只有一句“入市需谨慎”了。 |
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500万的房子， 70%的首付，这是350万， 30%的首付，这是150万， 20%的首付，这是100万。 香港是10%的首付，这是50万， 首先上车的门槛在减少。 其次利率，目前首套在3.7%到4.1%左右， 如果再降低，30个基点， 贷款300万也能一年少还9000元，对谁都不是一个小数字。 如果大漂亮降息，我们是有降息空间的。 出事的房企，如恒大，碧桂园，融创。 刚刚可以做好经营性物业贷款管理，让物业去贷款。 现在就是全力保交楼， 因为大部分人只给20%到40%首付，你房子不交付， 许多人租房，它月供也还不了。 开头一句话是 近一段时间以来，我们积极配合行业主管部门和地方政府从房地产市场供需两端综合市场，不断加大金融支持力度。房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关。金融业责无旁贷，必须大力支持。近期还将重点展开几个主要工作，一是加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。近期还将召开相关工作部署会，要求银行尽快行动起来。二是指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求。三是继续做好个人住房贷款金融服务。四是指导和要求银行等金融机构大力支持重大基础设施、城中村改造、三大工程建设。 现在就是稳房地产，房企该怎么样怎么样，如果债务问题，该破产破产，但前提是保交楼。 但是要稳房地产。 这关系2个，1地方收入， 2银行金融系统稳定， 所以说：官方说金融业责无旁贷，必须大力支持。 |
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为了让房地产行业稳定健康发展，为了让房价稳定，各方面不遗余力，包括监管部门，也都是操碎了心。 官方发声，很多都具有明确的象征意义，为未来的政策出台打个基础。所以，仔细阅读领导讲话，认真研究监管文件，可以大体了解下一步的行业发展走势。 房地产行业在国民经济中的地位不可忽视，尤其是对地方财政的影响非常大。金管局表示，近一段时间以来，我们积极配合行业主管部门和地方政府从房地产市场供需两端综合市场，不断加大金融支持力度。房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关。金融业责无旁贷，必须大力支持。 从房住不炒，从严格调控，到支持房地产合理健康发展，到保持房价稳定等等，已经有了微妙的变化，说明从上到下都在努力。比如，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。近期还将召开相关工作部署会，要求银行尽快行动起来。指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求。继续做好个人住房贷款金融服务。指导和要求银行等金融机构大力支持重大基础设施、城中村改造、三大工程建设。 金融监管机构对房地产的支持，当然是贷款政策、贷款资金、贷款利率、贷款首付等方面。截至目前，开发贷款和个人住房贷款的余额分别是12.3万亿元和38.3万亿元。其中，2023年分别发放了3万亿元和6.4万亿元，这两项加起来将近10万亿元。这个数据充分说明支持的力度够大。 作为刚需一族，还有更好的消息等着我们，国家金融监管总局还表示：将进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，将继续引导、支持银行机构加大信贷投放。具体细节，相信各家商业银行的政策正在制定当中。 |
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目前中国买房首付比例偏高，最低也要20%，普遍要25%甚至30%以上。作为对比，香港本地人买房10%首付，美国是3%-20%（不同地区、房型、收入水平等首付比例都不一样。较高首付比例主要是为了保护银行，防范系统性金融风险。这和很多方面的政策逻辑都是一样的，在银行和购房人的利益博弈中，相较于发达国家，中国总体而言是更偏向银行的。 房贷利率方面，名义利率已不算高，但考虑到几乎为0的CPI，实际利率也并不低。贝壳研究院数据显示，2023年12月份百城首套主流房贷利率平均为3.86%，二套主流房贷利率平均为4.41%。作为对比，小微企业经营贷利率已低至2.9%-3.2%。可以认为，哪怕在现有的基准利率水平上，房贷利率其实也是有下降空间的，房贷的资产质量其实远好于小微企业经营贷，坏账率很低。而利率是风险的测度和补偿，前者利率高于后者，其实是不合理的。 当然如果想进一步降低利率，那就牵涉到基准利率了。和国外对比，，美国12月核心通胀率较上年同期攀升3.9%，与之对比，5.25%-5.50%的基准利率下，实际利率也就1.3%-1.6%，明显低于中国的实际利率（名义利率扣减CPI）。但问题就在于，美元名义利率过高，严重掣肘了中国货币政策的空间。毕竟外汇汇率也是重要的KPI，兹事体大，不可不慎。 好消息是，昨天央行行长表态“2024年发达经济体货币政策的外溢性将朝着压力减小的方向发展，中美货币政策周期的差趋于收敛，这样一个外部环境的变化在客观上有利于增强中国货币政策操作的自主性，拓宽货币政策空间”，表明中国央行判断美联储将降息，并且中国央行也将在美联储降息后跟进降息，释放更多流动性，减轻资金成本。 |
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「进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策」只是肖提到的四条中的第三条，即「继续做好个人住房贷款金融服务」里。 在肖的回答中，还有第一条「加快推进城市房地产融资协调机制落地见效」： 在城市政府牵头协调机制下，按照公正公平的原则，向本行政区域内金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目名单。这在我们跟住建部联合发的通知里已经明确。金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，要积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金能够平衡的项目，不盲目抽贷、压贷、断贷，要通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以更大力度地支持。近期，我们还将召开相关工作部署会，要求银行尽快行动起来，在城市人民政府牵头协调下，与住建部门一起，因城施策用好政策工具箱，更加精准支持房地产项目合理融资需求。 本条是以城市为单位，针对的是（在建）「房地产项目」，意图比较明确，就是继续「保交楼」。 这是去年就一直在坚持的房地产核心支持政策的延续。 第二条「指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求」： 昨晚，我们与人民银行一起联合印发了《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。这个通知非常有针对性，我们前期也做了很多调研，听取了行业、金融机构和各个方面的意见建议。这个通知允许银行发放经营性物业贷款，对经营规范、发展前景良好的房地产开发企业，全国性银行在风险可控、商业可持续基础上，对这些房企发放的经营性物业贷款，在今年年底之前可以用于偿还房企的存量贷款和他们发行的公开市场债券。 这是昨天发的通知： |
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经营性物业贷款，房地产企业可以用作偿还贷款和公开市场债券，相比于第一条的资金只能用于「房地产项目」，只能用于「保交楼」而言，房企有更大的自主权，如此一来，房企融资边际成本下降，自然就真真切切地利好内地房地产企业，今天市场也用脚投票，内房股大涨： |
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所以，单纯的技术性讨论，知友 @诗与星空 说的「救房地产，不救房地产商」观点，我并不认同。至少这一条，是可以救房地产商的。 |
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第三条，「个人住房贷款金融服务」： 支持各地城市政府和住建部门，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。 直白点说，就是官方告诉我们，买房首付和房贷利率在未来还会继续下降，居民的购房成本，还可以继续降低。 嗯，上面两条一个是针对新房交房，为过去的旧账擦屁股，一个是针对房地产企业，让它们不要死掉，而这一条，则给到了「普通居民」，算是对大多数人最重要的内容了。 第四条，「指导和要求银行等金融机构大力支持“平急两用”重大基础设施、城中村改造等“三大工程”建设，并且要求尽快形成实物工作量」 肖本次说得最少，但这条也是过去一段时间国家在做，接下来一段时间国家要继续多做的事情，就是在经济下行，在居民不敢花钱的当下，去主动「花钱」，当「消费者」，带动就业，盘活经济、拉升GDP，为经济注入动力，给居民以信心。 对经济的回暖，如果这个第四条可以坚持并扩大，我反而会觉得更直接、更容易见效。 只要这四条能够认真执行，贯彻落实，不打折扣，那么这四条绝对是对房地产行业，对房地产市场，对当前经济的四剂猛药。地产走出底部的时间，也绝对会因为这四条政策而继续缩短。且看看接下来的执行情况与更多的市场反馈。 |
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金融监管总局副局长肖远企：因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策 每经记者 肖世清 每经编辑 廖丹 1月25日下午，国新办举行金融服务经济社会高质量发展新闻发布会。会上，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，金融监管总局将指导金融机构用好用足现有的金融支持政策，继续做好房地产金融服务，保持房地产信贷整体稳定，满足合理融资需求，为维护房地产市场平稳健康发展贡献和发挥金融力量。 其中，肖远企提到，要继续做好个人住房贷款金融服务。支持各地城市政府和住建部门，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对每经记者表示，“支持各地城市政府和住建部门，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策”，这说明今年房贷利率和房贷首付比例还有进一步下调的可能，反过来也说明对于合理住房消费需求，还将保持较大的支持力度，这能起到较好的指导督促作用，也能增强市场信心。 继续做好个人住房贷款金融服务 发布会上，肖远企表示，近期，金融监管总局将重点开展以下几项主要工作： 一是加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。在城市政府牵头协调机制下，按照公正公平的原则，向本行政区域内金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目名单。金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，要积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金能够平衡的项目，不盲目抽贷、压贷、断贷，要通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以更大力度的支持。 二是指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求。日前，金融监管总局与人民银行一起联合印发了《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，允许银行发放经营性物业贷款，对经营规范、发展前景良好的房地产开发企业，全国性银行在风险可控、商业可持续基础上，对这些房企发放的经营性物业贷款，在今年年底之前可以用于偿还房企的存量贷款和他们发行的公开市场债券。 三是要继续做好个人住房贷款金融服务。支持各地城市政府和住建部门，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。 四是指导和要求银行等金融机构大力支持“平急两用”公共基础设施、城中村改造等“三大工程”建设，并且要求尽快形成实物工作量。 光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，目前国内房地产处于复苏的关键阶段，国内因城施策，精准调控，各地根据市场情况，优化首付比例及个人贷款利率，加大刚需与改善型住房需求支持力度，释放楼市需求，有助于提振房地产复苏信心，促进房地产供需加快恢复平衡。 专家：金融监管总局表态将增强市场信心 《每日经济新闻》记者注意到，近期利好房地产市场的政策不断推出。日前，为充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产企业合理融资需求，央行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》）。 《通知》明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。 周茂华称，此前出台的金融支持房地产16条、首套房贷利率动态调整机制、存量房贷利率调整等一系列稳楼市政策效果仍有释放空间。需要继续推动各地因城施策，用好用足政策空间，稳定市场预期，充分释放政策红利。随着经济持续修复、就业和收入改善，购楼成本与门槛降低，有望促进刚需和改善型需求释放，国内“三大工程”、盘活改造各类闲置房产，有助于优化供给、改善需求等，推动房地产市场整体摆脱低迷、逐步恢复平衡。 严跃进认为，金融监管总局今日表态，延续了日前央行包括降准在内的金融服务实体经济的精神，尤其是针对经营性物业贷款的金融服务，与之前相比提出了一些创新之处。 严跃进表示，金融监管总局再提“支持各地城市政府和住建部门，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策”，这说明今年房贷利率和房贷首付比例还有进一步下调的可能，反过来也说明对于合理住房消费需求，还将保持较大的支持力度，这能起到较好的指导督促作用，也能增强市场信心。 严跃进称，金融监管总局今日表态将释放积极信号，预测今年一季度，房贷政策具有积极的作用，将对购房需求的释放带来积极的意义。 如需转载请与《每日经济新闻》报社联系。 未经《每日经济新闻》报社授权，严禁转载或镜像，违者必究。 |
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说白了就是房地产泡沫刺破了，畸形繁荣是结束了，但是房地产业也萧条了。 于是准备通过降低借贷条件，鼓励大家按揭买房。 对于这个措施，我个人认为没什么大用处。 当下的经济形势并不好，客观地讲已经是经济萧条的周期了，这个是客观事实，大家心里都有数 。有争议的点，主要在经济萧条什么时候结束，经济回升什么时候开始。 |
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就高收入人群来讲，他们面临着精简优化裁员。 对一般人来讲，买房，如果预期房价会下跌，就是宁肯租房也不会买的。 之前2022年下半年的中产断贷潮，已经让社会产生了恐慌。 不得不基于自己的收入、需要而非投机的目的来衡量购房的必要性了。 而新生的可能购房的群体，有必要购房么？ 没必要，他们都不结婚了，也不生孩子了，个个都是单身贵族。 购房除了让他们负担三十年的贷款，终身的债务，对他们的人生意义有限。 |
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中国的房价，未来会怎么样还不晓得，但是通过对比日本的房价可得而至，会在一个低位徘徊。 之前大家买房，一拥而上，第一是认为房产有一个投资价值，今天不买，明天价格会更高。第二是认为，未来的收入还会涨，今天按揭的月供在未来的收入面前不值一提。 所以才超越自己的经济实力去买房。 现在房产的升值预期已经被打破了。 至于收入增长的预期，也已经被打破了。 支撑房价上涨的动力不复存在了。 而且最要紧的是中国目前处在通缩状态，流动性高的资产地位远远上升。 就算是有钱，也不会在这个节骨眼上把现金换成房产。 2022年那一批超越自己经济实力去买房的人已经破产了，他们持有的房产，被法拍，被变卖；房产价格暴跌。 2023年，部分商务人士开始破产，他们持有的商铺等资产被拍卖，被变卖，商铺价格开始暴跌。 2024年呢？ 所以，只要持币观望，将来有的是优质资产去收购。 何必把钱砸在变现困难的房产上呢？ 是的，贷款好申请了，利息变低了，然后呢？就一定要买房么？ 认为出台一个政策，就一定有一个正反馈，这完全是一厢情愿了。 |
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形式大于内容的一个表态而已。 我一直的一个观点，就是政策具有边际递减的效用。不论是首付比例，贷款利率这些政策，大家只会越来越免疫这些政策。2023年，国家密集出台所谓的“利好政策”，最后的结果也只是减缓了房地产价格下行的速度，2024年，在手上牌越来越少的背景下，房地产价格的下跌速度只会加快： 诸葛找房统计，截至12月18日，今年地方松绑政策出台达751次，较去年增加140余次，覆盖城市超330个。其中9月出台次数达去年以来峰值，单月出台超140次。 而且，每次再谈到降低首付比例这块，最大的阻力其实来自于银行。之前南京也推出过市区购房二成首付的政策，但是实际上一分钟也没有执行过。原因就是因为银行认为目前的房价，两成首付，银行承担的风险过大，购房者断供风险大，且房地产积压在银行手里，容易形成烂账。当时南京市面上已经有职业背债人出现，专门为前几年高位接盘的购房者解套。 为什么南京两成首付被叫停？ - 知乎 (zhihu.com) 中国的房地产市场已经很明确的进入了下降通道了。根据12月份公布的数据来看，70城的二手房无一同比上升。同时，写字楼这块体现的更为明显，咱们就以一线城市为例，不论是北京上海还是深圳，写字楼的空置率都已经突破了20%的行业红线了： 北京写字楼市场大致从2021年四季度起空置率持续上涨、租金下跌，当下空置率已升至近13年来的新高。根据市场机构第一太平戴维斯的数据，截至2023年四季度末，北京甲级写字楼市场的空置率为20.4%，为近年来首次“破2”。 2023年年中，深圳甲级写字楼空置率同比上升1.6个百分点至24.5%。这是继2020年底之后，这一指标再度超过24%。综合市场观点，一般认为“20%空置率”已是城市写字楼过剩的“红线”。 文末的最后一句话“指导、督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求”，现在最大的问题就是易贷难还。你贷款的时候笑脸相迎，还贷的时候开始要么把网上预约还款通道关闭，要么把排队时间拉长到半年。在这种情况下，愿意负债的购房者能有多少呢？以南京的工商银行为例，现在已经要排队到五月份才能还贷，动辄就是“额度不够”，谁给限制的额度呢？贷款自由，还贷需不需要自由呢？ |
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前不久，当房贷利率下调至3.8%的消息传来时，我仿佛听到了一阵阵欢呼声，它们穿透了城市的喧嚣，直抵每一个即将或已经成为房主的人的心底。 我的心情无法用简单的“激动”二字来形容，这不仅仅是一场盛大的庆典，而是每一个家庭背后，默默承受经济压力得到了实质性的缓解。 而今天金融监管总局又表示将进一步优化首付比例、贷款利率等个人政策。 我猜测接下来楼市会有大动作，房贷利率可能还会继续往下降低，近期有要买房的可以稍微留意或者迟点贷款。 看看能不能便宜点。 其实目前一部分二线城市、三四线城市首付已经降低至两成了，在这样的市场背景下，首套刚需的交易量也并没有被完全激活。事实上，首套首付比例的降低，影响较大的城市为一线城市、强二线，比如上海首套房现在首付3.5成，如果降低至两成，那就大幅度降低购房门槛。但对于首套刚需而言，更重要的其还款能力，因此收入预期或影响其还款，进而抑制了首套购房需求的释放。 首套房贷利率的下调，首付比例的优化，二套住房利率政策的调整，这些都是为了让市场更加健康发展，让购房者更加轻松地拥有自己的家。 不过首付比例的下降意味着贷款额上升，所以贷款利率能降多少，还是很关键。 再者，关于房贷利率下降，过去两年房贷利率下降很多了，仅5Y-LPR累计下调0.65%，加减点数从以前正150+BP，下调到现在很多负的加减点数，房贷利率已经历史最低了，但是也没有改变房地产价值回归轨迹，足见未来房地产价值回归基本上成了全民共识。 |
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我爸给我讲，二十七八年前，北京买房是零首付送户口的。 但凡房子卖得出去，政策就不会这么大方。 咱80后这波为国接盘，功劳簿上应该有一笔。 |
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显然，对于刚需肯定是好事，因为降低首付也好，降低贷款利率也好，整体也算减轻了购房成本。 其实，从去年12月国有银行降低存款利率，我们就大致判断接下来央行降息会如期而至。 但降准倒是先行了。 这次降准了50个基点，是去年两次降准之和，一万亿的流动已经释放。 这些钱不能不花，因为央行成立了信贷市场部来引导金融机构花。 因为去年钱在银行里空转是做实了，这导致企业根本没有获得流动资金，cpi更是低迷。 因此，降准必须保证钱能流入市场。 今天金融管理局的说法就是再次强调钱要入市。 现在首付是3成，接下来可以预见部分城市要面临2成首付，这降低了购房的门槛。 但最值得期待的还是降息。 毕竟，只有降低贷款利息，对于绝大多数的人而言才是真正减少了支出。 大家会不会去买房其实重点取决于三个因素： 1个是房价，2个是收入，3个是贷款利息。 房价和收入其实是最关联的。 因为长期以来楼市贡献了中国GDP的30%，这导致楼市低迷，大家老百姓的收入肯定下降。 市场里有一个声音就是房价跌的太厉害，老百姓的收入也一样跌。 这事实是关联的。 所以，要稳定房价，让他慢慢的跌，以免老百姓的收入跌的太狠，生活都出了问题。 那如果要保证房价稳定，收入也别下滑，唯一可以改变大家买房的就是贷款利息了。 我大概算了一下，在房价和收入都不变的情况下，如果我们的贷款利息可以降低到1.5%，普通老百姓也是可以买房的： 2023年城镇居民大致每月可支配收入中位数是：3926元。 中国居民的平均储蓄率是45%，大致每月能存1800元。 参考2022年全国新建住宅平均销售价格9878元/平方米，城市家庭平均每户住房面积是92.17平方米，一套住房大致要花91万。 如果首付3成，27万，按照每月存1800元，大概需要居民存够12年，两口之家存够6年 。 假如按照现在最低3.7%的利率，每月按照等额本息，也要还款2932元。 |
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显然，单身人士即使付得起首付，也还不起月供，而两口之家，几乎在未来30年要掏空每月几乎所有的存款。 因此，如果将贷款利息维持在0.5-1.5%之间，此时的月供就变成了1900元-2100元每月。 这个时候，两口之家除了还房贷，也还有将近每月1000多元的存款，也就敢大胆买房了。 所以，如果贷款利率能够降到1.5%以下，中位数收入的人群大致就能买房了。 因此，每次降低房贷利率，都会有一部分人群开始可以适度的承担房贷了，这部分人群如果还是刚需，那自然也就流入楼市了。 当然，想要中国80%以上的人都能买的起房，然后房价还不能下调，那唯一能做的就是将贷款利息降到2%以下。 目前来说，几乎不可能…… |
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首先是给房地产做了一些铺垫，什么房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关。这些大家当然都知道了，要不然也不至于现在大家这么累。 然后重点就是这句，“金融业责无旁贷”，必须大力支持，可以说是开始锦上添花了。 那么有哪些重点工作呢？ 一是加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。近期还将召开相关工作部署会，要求银行尽快行动起来。 这个城市房地产融资协调名单呢，之前两部门是说按照公平公正原则，综合房地产项目的开发建设情况及项目开发企业有关情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，推送金融机构，做好融资支持。通知要求，金融机构要按照市场化、法治化原则做好评估，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。 所以这个名单就很重要了，理论上就是什么万科，新城，金地这些房企了。这是第一个锦上添花。 二是指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求。 之前《关于做好经营性物业贷款管理的通知》中提到，商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。 这个目的很明确了 就是保住目前仍然正常经营的企业，不至于因为流动性问题再暴雷，主要就是利好龙湖，新城，金地，万科。如果严格执行下去，可能暴雷也就是到此为止了，这个贷款用途可以去置换集团公司的其他贷款，债券。高层的指向是很明确的，银行再不愿意就是不讲政治了，最后就是行政命令。第二个锦上添花。 三是继续做好个人住房贷款金融服务。 说实话，想扭转局势，就要把利率降到2%的水平，目前的贷款利率与实际gdp增速相比基本处在一个水平，严重制约经济增长，要知道gdp中枢水平已降到4%左右了，社会贷款利率尤其是房地产下行周期的按揭利率应该降到gdp增速的一半左右。不过这肯定不可能，因为银行的套利空间就没有了。 四是指导和要求银行等金融机构大力支持重大基础设施、城中村改造、三大工程建设。 如果属实，那基本是棚改2.0。 重点1：大规模扩容。重点2：“追求收益平衡”。我们知道长期的平衡有很多方式，但短期平衡有且仅有一种方式。利好的城市现在看起来有兰州、中山、惠州、汕头、临沂、淄博、温州、呼和浩特、绍兴、唐山、海口、柳州、徐州、烟台、西宁、银川、拉萨等17个城市。怎么说呢，我觉得估计还是大改，但是不是大拆了。 2024年，能不能解决房地产的遗留问题，真的就看三仙归洞怎么玩了。 |
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昨天是央行+证监会放大招，今天轮到了金监总局出招。 其实，李局长这两天不在北京，而是去了香港。 水皮来电，大霄说了：要救股市，先救香港嘛（开玩笑） 所以猜测总局这次政策稍稍滞后也是因为老李和老肖要连夜商量一下怎么搞，按照什么口径去说。 而总局今天有关房地产、个贷的发言也再一次验证了一点：金监总局进一步扩大现有的住房信贷政策，保证房地产市场平稳健康发展。 值得关注的是房地产融资端资金渠道将逐步打开： 一是房地产企业的直接开发贷款。 截至目前开发贷款余额是12.3万亿元，其中2023年发放了开发贷款3万亿元，有效缓解了部分房企的资金短缺。 截至2023年底，3500亿元“保交楼”专项借款绝大部分都已经投放到项目，商业银行还提供了相应的商业配套融资，确保“保交楼”任务完成。 金监总局将与住建部门一起，因城施策用好政策工具箱，更加精准支持房地产项目合理融资需求。引导银行等金融机构大力支持“平急两用”重大基础设施、城中村改造等“三大工程”建设。 二是银行投资房地产企业债券。 2023年末银行购买房企债券余额4275亿元，银行投资房地产企业发行的债券金额比较大，2023年比2022年增长了15%。 此外，银行在2023年还向房地产企业提供了并购贷款、存量展期贷款，这两项加起来超过1万亿元。 三是个人住房贷款（按揭贷款）。 截至目前个人住房贷款的余额38.3万亿元，住房按揭贷款6.4万亿元，跟企业开发贷款两项加起来将近10万亿元。 此外，金监总局将支持各地城市政府和住建部门，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。 如果说前面两条主要是利好头部房地产开发商的，那么第三条就是给居民持续让利。也意味着在不久的将来，新的一轮降息、降低首付比例可能势头更猛。 |
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