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[商业财经]碧桂园拟转让广州多处资产，合计拟转让价格 38.18 亿元，哪些信息值得关注？ |
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1月22日，《每日经济新闻》记者获悉，碧桂园（HK02007，股价0.62港元，市值173.53亿港元）在广州产权交易所挂牌了一系列资产转让项目，这些… |
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我估计是很难有冤大头会出来接盘，表面上看了一下这些物业都是优质物业、很多都还有稳定的现金流，基本上都是酒店、商场、办公楼和公寓这些目前来说现金流还是不错的物业，价格也不算贵，简单算了一下单价最贵的时候永旺商业单价1.89万元/平米，最便宜的是办公楼才3000元/平米的单价，表面上看是赚大便宜。 但是仔细一看每个物业都是“证载用途为商业，有抵押，现状为出租。”也就是说碧桂园早就已经通过把物业抵押融资出来了，其实物业的价格最关键是取决于物业抵押融资金额，而这些抵押融资金额甚至是比现在的售价都还高，这不是一般人敢去拿的物业。 基于此碧桂园还发布这个带有抵押的物业出让公告，无非就是两种情况： 1.向政府表明一个态度，我为了保交付连压箱底的物业都拿出来卖了，我可是尽最大努力的，可不能像对待许家印那样对待我，至于最终能否成交就不是我能决定了的，要是大家都不长眼不购买我这个物业，最后还是没钱去保交楼就不要怪我了； 2.把物业像关联公司进行转让，方便进行债务剥离，然后寻求房地产信托基金变现，进行交易公告只是履行上市公司的流程和手续，其实变现路径已经沟通好了； |
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碧桂园欠了多少债？ 1.4万亿。 38.18亿，在庞大的债务面前，只能算毛毛雨。 那么，碧桂园为什么要这样做呢？ 其实，在出售位于广州多处资产之前，碧桂园已经或正在转让多项重大资产。 近日，有消息称，碧桂园澳大利亚子公司Risland Australia拟以2.4亿澳元（约合人民币11.38亿元）出售悉尼剩余所持地块。据新京报报道，碧桂园方面回应称，目前，澳大利亚项目在积极接洽中，推进顺利的情况下，有望在上半年完成资产出售（因为分期收款）。 对于其他境外资产，相关知情人士称，“如果有合适的价格就会卖”。 另外，在2023年12月，碧桂园与万达商管、珠海万赢签订协议，以30.69亿元的价格转让其所持珠海万达商管股权。 2023年8月，碧桂园将持有的广州亚运城项目26.67%股权出售予以中海，总代价约12.915亿元。中海原本已持有联营公司73.33%股权，待本次收购碧桂园股份后，其将成为100%持股股东。 另据碧桂园1月16日披露的信息，公司已委聘毕马威担任境外债务重组财务顾问。 主要还是为了化解公司当前境外债务风险。 公开资料显示，目前，碧桂园存续的美元债共计15只，当前余额为99.1亿美元。其中，2024年到期的美元债券共有两只，分别为将于1月27日到期的9.65亿美元债、4月8日到期的5.37亿美元债。 去年12月份出售万达商管30.69亿，外加这一次的38.18亿，在金额上大概与即将到期的9.65亿美元的债务相当。 本次出让的几个项目位于广州，预计项目变现速度会相对快一些，这对于其缓解资金压力、解决债务问题，都将起到一定的作用。 另有分析人士指出，当前情况下，碧桂园处置资产的速度或将加快。除广州外，碧桂园其他城市的持有型资产也可能会寻求出售。 |
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碧桂园，号称“宇宙第一房企”如今已经是山雨欲来风满楼。 真的是眼看它起高楼， 眼看它宴宾客， 眼看它楼塌了。 去年先是债券利息延期兑付，紧接着中报预亏450亿-550亿，股债双杀，然后又出现数支债券停止交易，仅从公开美元债来看，碧桂园共存续24只票据，规模合计为202亿美元，折合人民币约1470亿元，简直上演了所有房企暴雷的前兆。 10月10日的时候，更是直接摆烂，明说还不起钱了。 12月12日，四位高管把自己的年薪降到12万，正好月入一万。 相信有不少知友的收入一跃超过宇宙第一房企的高管。 如今碧桂园都开始转让资产了。 |
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碧桂园的诞生 说起碧桂园，必然绕不开它的创始人杨国强。 如果创业开局也要按难度排的话，杨国强算是极为艰难的一档。 他1955年出生于佛山顺德的一个贫困的农民家庭，一家八兄妹，只有三间用捡来砖头拼凑起来的破瓦房，大约60平方米。排行老六的杨国强，只能和三个哥哥挤在用木板拼的、离地两米多高的床上，每次睡觉都要搬梯子才能上下。 用他的话说，18岁之前没有穿过鞋。衣服也是亲戚穿旧来的，即使是这样，他也非常珍惜，穿到最后补丁都能完全掩盖衣服原有的颜色。 穷到没钱上学，幸好得到了政府资助，免了7块钱学费，还有2块钱助学金。就这样，杨国强中学之后，也必须出门打工养活自己。 起初，和所有农民的选择一样，杨国强养活自己的第一步也是以农业为主。可是农业想致富的难度，难于上青天，杨国强算了算，他每天能赚5毛钱，一年能赚180块，这样的日子让他感到绝望，他哭着对哥哥杨国华说：“就算我做50年，到70岁，一年挣200块，不吃不喝也就1万块，这样下去一辈子有什么意思呢？” 而他哥哥，把他带向了另一条路，命运的齿轮开始转动，在这条路上，虽然看着同样辛苦，但是路的尽头是一场泼天富贵。 彼时杨国强的哥哥是一个建筑公司的小负责人，在他哥哥的带领下，杨国强穿着打满补丁的衣服进入建筑行业当起了施工员。 靠着累死也不能穷死的信念，杨国强先当施工员，又当抹灰工、泥水工，帮人搭偏房、修猪圈，什么活都接，一路从小工做到了小包工头。 1984年，越来越多的乡镇企业要建厂房，杨国强的第一支队伍——顺德县北滘区建筑工程队正式成立，这就是碧桂园官方叙事中的“区建”。 区建的第一单工程，是裕华钢瓶厂的厂房。这座厂房，就是杨国强的第一个大工程。在碧桂园总部四楼的历史文化展馆里，杨国强等几位创始人曾亲手用红砖复刻了当年的临时办公室，这间墙体松动、茅草覆顶的房子，被称为碧桂园的“延安窑洞”。 杨国强也靠这赚到了第一桶金，光是一年的存款利息，就比很多人的年收入还要高。后续又接了不少单子让他的名声越来越大，工程越接越多。 1989年，顺德第二建筑公司第二工程队也交到了杨国强手上，第二年，两支队伍合并，组建成了顺德市北滘建筑工程公司，杨国强已是总经理。 |
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命运的齿轮是开始转动了，但想要一飞冲天，还需要跟随时代的洪流。 如今回首重新审视中国房地产行业发展的脉络，中国楼市起点在1987年的一场并不起眼的土地拍卖会上。 就在中国南海边陲，新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一块土地时，也正式拉开了中国房地产行业发展的序幕。 而对于碧桂园来说，1992年，是一个极具里程碑符号的年份。 这一年，南巡讲话，是中国改革开放史上历史性的转折点。 这一年，中国房地产业在市场经济环境下初创成型期的第一年。这一年，企业家精神开始觉醒，并焕发出强大生命力，“92派”全面登上历史舞台。 这一年，恒大的许家印从舞阳钢铁厂辞职到深圳淘金； 这一年张玉良辞去上海市农委住宅办副主任创建了绿地集团； 这一年，王健林把大连西岗区住宅开发公司改制成大连万达房地产集团公司； 这一年，胡葆森带着在香港炒楼赚的几千万元回到河南成立了建业房地产开发有限公司； 这一年朱孟依的合生创展也在香港成立。 在碧桂园的官网上，这一年被称为“创立元年”。 碧桂园的房产帝国 1992年，又有一个房地产项目找上了杨国强。 这个在北滘近番禺地界的项目有1500亩，准备建几千套别墅，因地块所属碧江村、三桂村，所以称为“碧桂开发区”，后来简称“碧桂园”。 |
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彼时，正好是第一波炒房热。 当时的江湖上流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”的财富密码。 面对疯狂的炒作，上头不得不泼点冷水来给市场降降温，措施一出，投机者凉的凉、跑的跑，不仅海南房地产泡沫破裂，整个房地产行业都陷入困顿，碧桂园自然也卖不出去。 垫资建了几千套别墅，杨国强也找三和要工程款，有股彼时彼刻，恰如此时此刻的味道了。 但是那时的碧桂园半年时间只卖出去3套，杨国强也要不到工程款，屋漏偏逢连夜雨，1994年6月起，两大股东先后退出，将股份卖给北滘建筑公司，北滘建筑最后只拿到那些自己建好的别墅作为工抵房。 此时的碧桂园已经变成了烫手山芋，人人都想避而远之。 但是杨国强依旧看好碧桂园的前景，于是以低价将三和物业买下，并更名为碧桂园物业发展有限公司。 到1995年，杨国强等5人逐步收购了整个三和物业，其中杨国强占股60%，其余四人各占10%，三和物业变为了碧桂园物业发展有限公司，碧桂园改姓为杨。 拿了几千套卖不出去的工抵别墅在手上，一个叫碧桂园的开发商由此诞生。 一飞冲天的时候来了。 现在卖房什么房价格又高又好卖？ 学区房。 但是当时还没有这个概念，接管碧桂园后杨国强想着怎么把这些房子脱手。 他找到一位楼盘策划人，此人就是碧桂园的总策划、与杨国强同岁的新华社知名记者王志纲。他提出类似学区房的概念。 可是附近也没有学校啊？ 没有学区房，那就建成学区房！北京有个著名的景山学校，如果能在碧桂园旁边建一所分校，搞成学区房，就不愁卖了。杨国强觉得可行，立马起身去找景山学校的校长，表示自己愿意出资在广东建一所分校，两人一拍即合，项目随即上马。 1994年1月3日、1月6日、1月13日，有着百万发行量的《羊城晚报》上连续刊登出三则“可怕的顺德人”系列广告，主题分别是“可怕的顺德人将要搞掂一个跨世纪、超国界的文化工程”、“广东碧桂园学校”、“向全国礼聘教师”。 1月25日，碧桂园在《羊城晚报》上再登了一个整版广告：“中国古谚云：富不过三代。今天向成功人士进言，最明智的投资莫过于投资子女。” 开学时碧桂园学校门庭若市，珠三角的老板们纷纷把孩子送来就读，学校的报名人数突破了1300人。 碧桂园由此找到了自己的经营模式，真正一飞冲天。 |
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1999年杨国强第二个项目广州碧桂园开盘，第一期82栋别墅和177栋洋房，三个月就宣告售罄。 2000年的五一，上千亩的番禺华南碧桂园以均价3500元开盘，长假期间就卖掉了别墅、洋房200多套。 2001年，公司在联交所上市，成为第一家在上市的内地地产开发商。 2002年的五一，占地6500亩的碧桂园凤凰城开盘，三层半的联排别墅50万一套，带装修的洋房每平米2800元，一个五一长假就卖了7.5亿元。创下当时国内的销售纪录。 碧桂园从此突飞猛进，一发不可收拾。 2006年，碧桂园实现销售收入破百亿，成为中国房地产行业销售收入第一的企业； 2007年，碧桂园在香港上市，杨国强的次女杨惠妍因持有大部分股份而登顶中国首富，碧桂园一时间名声大噪。 2008年，碧桂园在北京、上海、广州、深圳、成都、重庆等国内一线城市逐步建立了业务体系。 2010年，公司开始进军海外市场，先后在美国洛杉矶、悉尼、伦敦开展业务。 2017年，碧桂园成为中国房地产销售面积和销售金额双冠王，实现年销售逾5500亿元。 2018年，碧桂园位列《财富》世界500强，成为中国内地房地产企业首次进入该榜单。 碧桂园，已经成为一个房地产帝国。 碧桂园的衰落 辉煌之下，危机四伏。 碧桂园和恒大的发展比较类似，前期都是加杠杆模式，都是玩高杠杆、高周转、高运营。这种三高模式的确会获得非常快的扩张速度。 碧桂园创始人杨国强甚至发明出著名的“345模式”，即3个月开盘，4个月资金回笼，5个月资金再利用。这类似一个新的“庞氏骗局”，不断有新钱进来，旧资金流出。 从2016年开始，碧桂园就成为囤地大王，这也直接带来销售额的疯涨。 2015年碧桂园的销售额仅为1402亿元，2016年直接翻到了3088亿元，增幅达120.3%。 2017年增长至5508亿元，增幅同样高达78.4%。 2018年销售额涨至7287亿元，增幅虽有回落，也高达32.3%。 2019年销售额为7715亿元，增幅6%。 2020年达到最巅峰，销售额为7888亿元。但增幅已经降至2.2%。 高歌猛进的日子结束了，危机四伏的生活来临了。 |
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首先，高杠杆意味着高成本。截至2022年末，碧桂园总负债1.44万亿元，平均借款利率为5.73%，每天光利息就要花费近3亿。 高周转意味着高压力。碧桂园一直以高周转著称，其销售回款率曾经达到了90%以上。 碧桂园和恒大之所以敢加杠杆、高周转，是因为他们坚信房价会一直上涨。 当潮水落去，房地产市场进入明显寒冬，一切都变了。 碧桂园1.44万亿元的债务中，流动负债是1.23万亿元，即使刨除6682亿元的合同负债，1年之内需要偿还的债务仍有5630亿元。再来看碧桂园的流动资产合计1.54万亿元，其中在建物业8839亿元、贸易及其他应收款3800亿元，现金及现金等价物1283亿元。 可以明显地看出，碧桂园能否正常偿还债务依赖于房地产销售回款。 现在，随着人口红利的逐渐消失，三四线城市的房子销售受阻，在人口出生率逐年下滑的大背景下，三四线城市的刚需下降明显，房价开始回归理性，很多三、四线的房价不涨反降。 碧桂园的销售额也已经出现了明显的下滑。今年前七个月，碧桂园的销售额仅为1400亿，同比下降了近40%。而去年全年，碧桂园也只实现了4600亿的销售额，较2019年下降了30%。 碧桂园，要爆雷了。 2023年3月30日，碧桂园向外界交出了它2022年的成绩单，碧桂园上市16年来，经历了第一次亏损。 而且这还是在过去一年疯狂裁员之下，其员工数量同比减少了30.56%，即使如此，还是亏损了近30亿。 值得一提的是，碧桂园2022年归母净利润更是同比下滑122.58%至亏损60.52亿元。 碧桂园将亏损主要归因于三方面，其一是受房地产行业整体经营不佳及疫情影响，开发业务结转毛利率下降；其二是面对市场变化的不确定性，对存货进行了较大额的减值计提；其三是受美元升值影响，在2022年形成了较大额的汇兑损失。 有理有据，但是亏损就是亏损了。 |
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而且亏损还在持续加剧。 8月8日，碧桂园仍未支付应该于8月7日支付的两笔美元债的票息。 8月10日，碧桂园发布业绩预亏报告，称遭遇了成立以来的最大困难。 据碧桂园中报，今年上半年，碧桂园实现总收入约2263.1亿元，较2022年同期增长39.4%；约亏损489.32亿元，叠加物业公允价值亏损、资产减值损失，共计亏损514.61亿元。 8月11日开盘，碧桂园的股价就开始大幅下跌，至当日收盘时股价跌破1港元/股，报0.98港元/股，成为仙股。碧桂园的市值也从巅峰时期的破4000亿，到如今仅剩二百多亿。 这个房地产帝国，再也掩饰不住它的虚弱。 总的来说，碧桂园的衰落有诸多因素的影响。首先，近年来，房地产市场受到各种影响，房价上涨放缓，购房需求减少。这使得碧桂园销售难度加大、现金流紧张。 接着，碧桂园在项目管理和控制上存在一些问题，这也是导致其暴雷的原因之一。据报道，碧桂园在一些项目中存在工程质量问题、拖欠款项等不良行为。 最后，也是最主要的一点，让它快速扩张的三高模式，在此刻，却死死地掐住了它的咽喉，让它难以喘息。 这一切的一切，让碧桂园走到了今天。 现在，碧桂园开始转让资产。 1月22日，广州产权交易所官网显示，碧桂园挂牌了一系列资产转让项目，这些项目均位于广州，业态包括写字楼、办公楼、酒店、公寓楼等，合计拟转让价格38.18亿元。 可是这38.18亿，相对于近1.4万亿债务，太杯水车薪了。 而且房地产市场的困境并非碧桂园一家独有，而是整个行业面临的挑战，包括其他诸多房地产巨头，以目前形势来看，高负债的房地产公司经营会越来做困难，如果不能及时解决，恐怕未来都会面临类似的困境。他们每一个都是庞然大物，每一个都是背后都是无数个家庭。 我们眼看着他们起高楼，眼看着他们宴宾客。 如今，也眼看着他们风雨飘摇。 在这场周期的洪流中，没有谁能逃得过命运的最终审判。 只是，这些代价最后谁来承担呢？ 希望未来会好吧~ 风险警示：文中内容都有其特定立场，投资有风险，交易需谨慎。尊嘉竭力但不能保证以上内容完全准确与可靠，亦不对因信赖或使用第三方信息操作而产生的盈亏承担任何责任。 |
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一线城市现在的酒店、写字楼处于供远大于求，空置率创造历史高点的时候。以北京和深圳为例： 北京写字楼市场大致从2021年四季度起空置率持续上涨、租金下跌，当下空置率已升至近13年来的新高。根据市场机构第一太平戴维斯的数据，截至2023年四季度末，北京甲级写字楼市场的空置率为20.4%，为近年来首次“破2”。 2023年年中，深圳甲级写字楼空置率同比上升1.6个百分点至24.5%。这是继2020年底之后，这一指标再度超过24%。综合市场观点，一般认为“20%空置率”已是城市写字楼过剩的“红线”。 这个时候斩仓出局 ，基本就是为了回笼资金，说明碧桂园的财务状况，已经很紧张了。 2015年棚户区改造、执行货币化安置，在三四线城市创造出大量热钱，一批房企都冲向三四线，碧桂园是打头阵的那一个，即使到现在还有80%的土储在三四线城市。在房地产持续下行的背景下，大城市还能放开护城河去虹吸本省的三四线城市和周边省份城市的购房潜力，三四线城市从哪发觉购房需求呢？农村么？城镇化推行至今，不少农村至少下老人留守，真有潜力给你发掘么？而且随着以青岛、武汉为代表的大城市放开落户限制抢夺人口，三四线城市的房地产市场更加堪忧。 所以你就看到，碧桂园的销售江河日下，以今年1-7月份的数据来看，碧桂园的销售，可以说创下了最近几年的最低水平。 |
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碧桂园是中国房地产行业“三高模式”的典型，即高杠杆、高周转、高负债模式，这种模式的核心逻辑是通过大量借钱来拿地、盖楼、卖房，以期在短时间内实现收入的倍增。业内著名的“345模式”，即3个月开盘，4个月资金回笼，5个月资金再利用，便出自于碧桂园创始人杨国强之手。 但在公司规模快速扩张的背后，也潜藏着巨大的风险。高杠杆意味着高成本，高周转意味着高压力，高负债则意味着高风险。所以今年碧桂园未兑付8月6日到期，总计2250万美元的两笔美元债券利息，正式触发债券违约。碧桂园对此承认“出现了阶段性流动压力”。 就在今年的8月10日，碧桂园发布盈利警告，预期截至2023年6月30日半年度的净亏损约450亿元至550亿元。 销售额下降的同时，庞大的债务压力也让碧桂园焦头烂额。2023年上半年，碧桂园的外债总额达1.45万亿元。财报显示，2022年碧桂园的资产负债率由2021年的84.57%降至82.25%，超过三道红线的硬性要求。 这一点钱对于碧桂园的保交楼和公司运转来说，无异于杯水车薪。但是这其实掀开了一个序幕，碧桂园应该会在接下来继续甩卖自己在一线城市不多的资产和土地储备，只是，这真的能像万达一样，断臂求生成功么。 |
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主动去杠杆和被动去杠杆，虽然都表现为买资产补充现金流，但能变现的资产议价权差别很大，不打提前量，当你被动去杠杆的时候，基本已经陷入债务的泥潭不能自拔了。 为什么和这个问题有缘，刚在知乎开始写文章的时候，第二个长篇就是关于房企债务问题的讨论，当然2018年还在房地产的过热周期内，收益还是大于风险的，也是各个房企拼命扩张和土拍依旧高涨的时期，高杠杆高周转的房企迅速挤入销售榜的前列，15年涨价去库存之后，某大和碧桂园最具代表性，2016年销售额增长超过100%，挤入世界500强行列，并且一路高歌猛进，在2020年达到销售额的顶峰。 王克丹：地产经济狂想二：债务问题 |
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不谋万世者不足以谋一时，更何况房地产周期也就是十几年的样子，有人愿意花大价钱站台搞什么城镇化率潜力来支撑其融资信仰，也有人提前进入去杠杆周期，比如万达绝对属于因祸得福类型的，18年开始被动去杠杆，当时房地产还处于过热周期，房价依旧上涨，资产水分小，即便买资产也有大把的企业接受，早早的把杠杆降下来，现在反而在岸上了。接盘的群体，还都以为捡了便宜，短短2年到了2020年问题就开始集中爆发了，各种暴雷层出不穷。所以你不得不佩服万科的大局观，在大家都在拼命加杠杆的时候，他们就对现金流和债务的控制非常严格，当然房地产下行周期也很难幸免，但如果要吃尸体，大概也能扛到更长时间。 碧桂园有足够的机会来调转战略，比如在2018年开始停止扩张，降低周期速度和对杠杆的依赖，虽然输了面子，但我们回头看大概率会得到里子，要不是大哥顶在前面暴雷了，以及风险外溢吓到了市场，赶紧紧急给还没信用崩溃的房企补血，碧桂园的负债在房地产下行周期，风险绝对不会小，再说这会同样的资产，就是账上标1万亿，真正值多少钱心里还没数吗？保守点打个8折都未必找得到下家，现在有多少房企虽然名义上没有资不抵债，实际上资产水分根本无法估量。 有主动去杠杆的时候舍不得地位和最后一枚铜板的诱惑，这样的大企业都是精英，难道真的没有一个过去看到这头灰犀牛和警示风险呢？很难说是海专精失效了，大概还是利益使然吧。等到被动去杠杆的时候，怕也很难真的抚平资产负债表了，因为这会资产处理起来会相当难，有息负债2500多亿，但合同负债还有6000亿左右，有息负债一年的利息都得100多亿吧，还要叠加销售腰斩，经营亏损，融资困难等等问题，当然人们都得给自己的决策负责，政策要做的就是保障成本留在房企而非购房者身上，也就是所有筹集的资金用于保交楼而非股权债权的任何一个，我还是那个观点，购房者的预收款在房子交付前根本就不属于企业，所以兑付顺序应该优先于债权和股权。 |
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为知友们提供更多信息： 38.18亿元！碧桂园拟转让广州多处酒店、写字楼等资产 每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺 1月22日，《每日经济新闻》记者获悉，碧桂园（HK02007，股价0.62港元，市值173.53亿港元）在广州产权交易所挂牌了一系列资产转让项目，这些项目均位于广州，包含写字楼、办公楼、酒店、公寓楼等多种物业，合计拟转让价格38.18亿元。 这些资产转让对意向受让方资格条件没有特别要求，只是必须为中华人民共和国境内外注册成立、合法存续的法人、非法人组织或具有完全民事行为能力的自然人（含个体工商户）。 |
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来源：广州产权交易所 在碧桂园这一批资产转让中，拟转让价格最贵的项目是广州增城区凤凰城酒店，为12.6亿元。增城区凤凰城酒店是广州东部最大的五星级山水主题式酒店，总建筑面积97912.69平方米，其中凤凰城酒店83099.32平方米，凤凰城酒店十三区2145.55平方米，凤凰城酒店员工宿舍12667.82平方米。 值得一提的是，凤凰城酒店是碧桂园集团内为数不多的一线城市酒店项目，于2003年开业，2017年重新装修，共573间豪华客房，产权独立清晰，证载用途为酒店，有抵押，现状为经营。 |
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凤凰城酒店 来源：广州产权交易所 同在增城凤凰城被转让的还有碧桂园凤凰城永旺商业物业，拟转让价格为2.5亿元。该物业建筑面积13196.55平方米，带永旺租约，即买即收益。项目产权独立清晰，证载用途为商业，有抵押，现状为出租。 对于碧桂园而言，增城凤凰城是其开发史上的里程碑项目，也是创始人杨国强亲自拍板拿地开发的项目。这个万亩大盘持续开发多年，居住人口超10万。2002年5月凤凰城开盘，在此后的8个月时间里，凤凰城荣获当年广州地区销售冠军、全国个盘销售冠军。 |
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凤凰城永旺商业物业相关情况 来源：：广州产权交易所 除了酒店，碧桂园本次还计划转让增城写字楼、番禺办公楼项目，其中番禺区碧桂园藏珑府办公楼拟转让价格11.52亿元。该项目位于华南板块C位地段、105国道与南大干线的交会处，与长隆野生动物园一路之隔，总占地约7.8万平方米，建筑面积约38万平方米，自带商业配套。 据每经记者统计，该项目可售货量约1438套，户型为4.5米层高复式、3.2米层高平层，项目产权独立清晰，证载用途为办公，有抵押，现状为空置。项目有部分属于毛坯交付，交付时间是2023年12月30日，目前已完工。 此次转让的还有位于广州白云区的人和公寓楼，拟转让价格3.84亿元。项目合计土地面积117101平方米，建筑面积34812平方米，总体房量为630套公寓，房间数量881间；总共5栋楼，每栋楼建筑面积约7000平方米，分三种房型（1-3房）。项目产权独立清晰，证载用途为公寓，有抵押，现状为出租。 近日，碧桂园还计划出售澳大利亚项目，目前正在积极接洽中，推进顺利的情况下，有望在上半年完成资产出售。公司将按照相关披露要求适时向投资者披露澳大利亚项目处置的细节，并确保处置资金的合理使用，按法律顺序进行偿付，确保公平公正对待所有利益相关方。 此外，碧桂园于1月16日晚宣布，公司现已委聘毕马威企业咨询（中国）有限公司担任境外债务重组的主要财务顾问。公司将在各财务、法律顾问的协助下继续评估集团的流动资金状况，建立与所有债权人的合作沟通平台，共同制定整体方案来全面解决公司当前境外债务风险。 如需转载请与《每日经济新闻》报社联系。 未经《每日经济新闻》报社授权，严禁转载或镜像，违者必究。 |
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哪些信息值得关注？ 听我说，这个价格太高了，没有哪个冤大头上钩的，咱要不稍微降点价？ 降多少？也不用太多，稍微降下来一点点就可以了，，也不用太多了，就简单的抹个零头吧！ 我觉得，38块最多了，不能再高了！ 这是50块，都给你们了，剩下的不用找了，我这人，不差钱！ |
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现金为王！ 很多人都被“资产”“身价”这些所迷惑，实际上，哪怕不考虑资产所对应的负债，只是考虑债务收缩周期内的资产价格大幅下降，就足够这些“富翁”一夜之间成“负翁”。 以樱桃大房子来披露的香港情况为例。 何文田豪宅天铸，2017年原业主是6700万港币买入，六年后的今天，目前的挂牌价仅为3700万港币。 几乎腰斩！ 这真不是段子，是因为香港的房产成交记录在中介那里都是公开的。 一套在2017年成交的，位于7栋中高层，面积为1481尺，尺价4.1万，总价6616万。（大约138平，单价50万一平。） 目前这套房在中原上的挂牌价是4500万，后来降至4250万。 但是，即便降价到4250万，还是没有成交。或许业主心急了着急用钱，或者有其他的考虑或者打算。他终于再次挥刀自宫了： |
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据说后面这个房子降价到3700万。 跌跌不休！ 这就是下行周期下的香港的豪宅价格，缩水力度之狠、速度之快，只能说活久见来形容。 回到碧桂园。 碧桂园甩卖的资产，可不是什么垃圾资产。 我给你细细梳理一下。 一是现金奶牛式的酒店广州增城区凤凰城酒店，广州东部最大的五星级山水主题式酒店，于2003年开业，2017年重新装修，共573间豪华客房，产权独立清晰，目前用于经营。 二是地段不错的写字楼番禺区碧桂园藏珑府办公楼，该项目位于华南板块C位地段，2023年12月30日已完工。 三是带租约的公寓广州白云区的人和公寓楼。 可以看到，这些都不是烂尾项目，都还是好地段甚至运营多年的优质资产。为啥要卖呢？ |
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因为碧桂园的现金真的很着急了，而债务刻不容缓。 2023年9月，碧桂园对境内9支债券约147亿元的整体展期，具体是债务到期偿付利息，本金展期三年；到期后的第1、2、3个月分别支付2%的本金，第12个月支付10%的本金，第24个月支付15%的本金，30个月支付25%本金，第36个月支付剩余44%的本金。 也就是说，最迟今年9月，碧桂园至少要还16%的本金，如果算上外债，规模更加可怕。 没有办法，只有甩卖、壮士断腕而已。 毕竟活下去才更重要。 但是，留给碧桂园的时间可能真的不多了。 |
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有资产卖勉强还算好事，但确实错过了好时候，暴雷前卖就不会是这么一个1万多的单价卖一线城市的豪华酒店，现在买家的酒店经营回报率可能超过10%了。 |
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其它写字楼、公寓楼的售价大概率也不会高，这样批量的转让资产，对整个城市的房价都会形成冲击，就算市场交易量小，也会大大影响银行的抵押物价值评估，形成惜贷、抽贷、断贷的压力，大大的放大社会面的信贷危机。 更大的可能是，碧桂园的这种资产甩卖不是个别现象，其它暴雷的开发商大概率也有类似的操作，这样全社会面的资产贬值就坐实了，对应的信贷收缩也是必然结果。 |
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真正房地产下行带了的危机才逐渐暴露，虽然银行早几年就已经严控商办类产品的贷款了，但这几年大量的“经营贷”抵押物还是少不了商办类物业。 商办类之后，住宅类产品的甩货碧桂园也是毫不含糊的，只是暴雷后甩不出去了。接下去期房保交楼变现房后，碧桂园等暴雷企业还是会“甩货”自救，再也不会顾忌前期已经购房客户投诉闹事的风险，9折？7折？5折都有可能。 |
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这样抵押物住宅贬值的事实就会从新房传导到全社会，那影响的面就会远大于商办类物业贬值带来的影响，而房价倒逼地价的贬值又会火上浇油，直接把这个社会信贷规模大幅度压缩。 2024年，注定是房地产硬着陆带动中国经济硬着陆的一年，大家且行且珍惜！ |
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曾经一个90亿的事情，咋回事，咋结果？ 机密或者未知，总是让人有探秘欲望。 比如副部级以上高官判刑以后的真实生活，有没有24小时的播放。 你说隐私？ 隐私只有不想，想，隐私只有要不要公布，还是哪些人知道。 2023很精彩，2024更美好。 |
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近日，碧桂园又“打包”了一批资产进行“大甩卖”。 碧桂园拟转让五处资产，合计38.18亿元 根据广州产权交易所的信息，碧桂园的拟转让资产共有五处，均位于广州市。拟转让资产包括增城区凤凰城酒店、增城区碧桂园中心甲级写字楼、增城区碧桂园凤凰城永旺商业物业、番禺区碧桂园藏珑府办公楼、白云区人和公寓楼。五处资产的拟转让价格合计38.18亿元。 |
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从广州产权交易所发布的信息来看，此次碧桂园的资产转让系列有两个特点。 一是这些资产均属于优质资产。 如增城区凤凰城酒店是一座“会议、度假、商务”三合一的山水主题式酒店，星级为五星级，占地面积达20万平方米，建筑面积达7.8万平方米。目前，该酒店的报价为12.6亿元，是上述五处资产中最高的。 报价第二高的是番禺区碧桂园藏珑府办公楼，当前报价为11.52亿元。该项目位于华南板块C位的地段、105国道与南大干线的交汇处，与长隆野生动物园一路之隔。根据披露的信息，该办公楼由A、B、C三栋楼组成，三栋楼的交付时间均为2023年12月30日。 此外，还有位于荔湖新城中轴核心发展区的增城区碧桂园中心甲级写字楼，报价是7.72亿，于2022年中旬交楼，目前处于空置状态。人和公寓楼以及凤凰城永旺商业物业则分别报价3.84亿元和2.5亿元，现状出租中。 二是这些资产的意向受让方资格条件并不严格。根据广州产权交易所发布的信息，上述五处资产的意向受让方资格条件为，中华人民共和国境内外注册成立的合法存续的法人、非法人组织或具有完全民事行为能力的自然人（含个体工商户）。相对来说，资格条件较为宽松，或是公司急于出售的缘故。 碧桂园已多次变卖资产回笼资金 自去年碧桂园爆出流动性危机以来，公司已经处置了多项资产。 2023年8月，作为广州亚运城项目的唯二股东之一，碧桂园将其持有的26.67%股权出售给中海地产，总代价约12.915亿元。 2023年12月，碧桂园与万达商管、珠海万赢订立协议，金逸环球（碧桂园的间接全资附属公司）有条件地同意向珠海万赢或万达方指定方出售其持有的珠海万达商管1.79%的股权，总代价为30.69亿元。公告称，金逸环球收到的股份出售款项净所得将用于境外重组。 另外，上周，碧桂园的澳洲子公司Risland Australia被传出将以2.4亿澳元出售其在悉尼的剩余所持土地。对此，碧桂园方面回应称，目前正在积极接洽中，顺利推进的话，有望在今年上半年完成资产出售。 除了处置资产，碧桂园在去年12月中旬还发了董事薪酬调整自愿公告。公司的四位董事的薪酬从原先的37万-300万元不等，均降至12万元。 |
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债务压顶 碧桂园自然也知道，抛售优质资产对公司长期发展来讲是不利的，但是没办法，公司的现金流已经枯竭，亟需变卖资产来“输血”。 碧桂园此前在公告中也坦然承认，当前集团销售和融资面临严峻挑战，账面可动用资金在持续减少。“虽然本集团已竭尽全力探索过包括资产处置等不同方案筹集现金流以继续履行财务承诺，但在当前市场环境下仍难以在短期内迅速补充足额的现金流以改善流动性，导致本集团的现金状况依旧显着承压。” 对于碧桂园来说，近几个月来的资产处置中，有不少都是属于“割肉”甩卖。如去年12月的出售万达商管股权一事，碧桂园出售该股权所得款项，其实比其2021年出资的32.3亿元还低，两年下来还亏损了1.6亿元。但是对于公司来说，一下子回笼了逾30亿元资金，可以解决燃眉之急。 当前，碧桂园主要面临着严峻的境内外债务风险。一方面，碧桂园出售资产迅速回笼资金，另一方面，公司也在积极也债券人沟通。 2023年10月，碧桂园在公告中称，集团共9笔境内公司债券本金共计约147亿元的展期方案已获得相关债券持有人的必要同意，为集团换来了集中精力恢复运营的时间与空间。 不过，在境外债方面，碧桂园仍面临不小的压力。据公开资料，2024年碧桂园将有两笔美元债券到期，分别是1月27日到期的9.65亿美元债和4月8日到期的5.37亿美元债。上周，碧桂园发布公告称，已委聘毕马威担任其境外债务重组的主要财务顾问。碧桂园表示，公司将在各财务、法律顾问的协助下继续评估集团的流动资金状况，建立与所有债权人的合作沟通平台，共同制定整体方案来全面解决公司当前境外债务风险。目前，该工作正在进行中。 杨惠妍：今年预计将交付超48万套 除了债务问题，保交楼也是碧桂园需要面临的另一大压力。 1月15日，碧桂园官方公众号发文称，碧桂园董事会主席杨惠妍在2024年年度工作会议上表示，2024年集团的重点工作仍然是保交付、保经营和保信用。“在保交付、优化经营的过程中，努力保信用，做好各相关方的沟通和安排，使公司在保交付过程中有序修复资产负债表。” 2023年全年，碧桂园累计交付超60万套房屋，累计交付面积7,162万平方米，涉及31个省份249个城市，其中151个批次44,521户实现“交付即办证”。 据第三方统计，碧桂园年度房屋交付量再次稳居行业第一，接近第二名和第三名交付量的总和。 杨惠妍表示，2024年公司预计交付量超48万套，仍然是天量的交付任务，公司上下要从资金、资源以及个人状态上做好充分准备。 对于今年市场情况，集团预计仍在低位徘徊，城市销售表现分化加剧。碧桂园总裁莫斌指出，今年面对的挑战可能较想像更严峻，但同时也表示，市场不可能永远上行，也不可能永远下行。 关注我，每日为您带来最新的全球财经资讯！ |
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可能有人会以为，这是不是碧桂园不太看好广州的楼市，所以开始抛售广州的土地资产，毕竟广州目前在一线城市中处于下降最严重的，2023年12月环比、同比分别下降1%、3%。 同时广州的楼市松绑政策频出，首先是放宽住房限购，并在一线城市中率先下调二套房首付比例至40%，还取消土地出让的价格限制。 但是广州的努力似乎没有成效，广州楼市最近喜提社交平台热搜的原因是广州楼市下跌周期已达12个月。 那么碧桂园是不太看好广州的楼市，所以抛售了吗？我觉得一线城市虽然也难逃地产大环境的影响，但是正如我之前所言北上广深南苏杭，这几个一线城市或经济强省的核心城市，相对来说是最后的"堡垒"，不投资这几个城市还能投资哪里呢？尤其是作为地产企业。 更大的可能性是碧桂园其他城市的地产项目已经卖不出价了....... 所以碧桂园出售广州的多个项目不是如一个欠债的收藏家因为手里的藏品很多，先把不那么宝贵的给卖了筹钱，而是手里的藏品值钱的没几个，把有限还算值钱的几个赶紧卖了换钱。 碧桂园土地储备大约2亿平方米，转让资产的目的大概率是为了生存和还债，如果别的项目还能转让想必也不至于转让一线城市的项目。 不知道开发商这种项目转让后续会不会也被限制，因为有个神奇的逻辑是，如果不允许开发商降低商品房售价来对新地块土拍产生负面影响，那么这种逻辑同样有可能在后期对开发商转让商业项目进行限制。 |
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时代洪流吹起的风，飞得越高就越容易摔死，就看飞起来的人记不记得带降落伞了！ |
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碧桂园拟转让广州多处资产这一事件涉及到许多值得关注的信息。以下是一些可能值得注意的关键点： 转让资产的目的：碧桂园作为一家大型房地产企业，其在广州的这些资产是其业务的重要组成部分。此次转让多处资产，可能是企业在战略调整、优化资产结构或是缓解资金压力等方面的考虑。了解这一行为的背后动机，有助于更好地理解企业的未来发展方向。转让的具体资产：碧桂园在广州的这些资产包括写字楼、办公楼、酒店和公寓楼等，这些都是具有较高市场价值的物业。了解这些资产的详细情况，如地理位置、建筑规模、市场评估价值等，可以帮助判断这些资产转让对碧桂园的财务状况和业务运营可能产生的影响。受让方的资格条件：尽管碧桂园在广州产权交易所挂牌了这些资产，但并不是任何人都可以成为意向受让方。根据公告，意向受让方需要满足一定的资格条件，这可能涉及到企业的财务状况、业务范围、信誉度等方面的要求。这一信息对于判断这些资产转让的可行性和未来价值可能有一定的影响。转让价格：根据公告，碧桂园拟转让的这些资产总计价值38.18亿元。这是一个相当大的数字，表明这些资产在市场上有一定的价值。了解这一价格是否与市场价相符或存在偏差，可以帮助判断这些资产的实际价值以及未来可能的市场走势。市场反应和影响：碧桂园作为房地产行业的知名企业，其在广州的资产转让可能会引起市场的关注和反应。了解这一行为可能对碧桂园的股价、市场形象以及行业内的其他企业产生的影响，有助于更好地把握市场动态和投资机会。政策环境：房地产市场的政策环境对于资产转让和投资决策具有重要影响。了解当前的政策趋势和监管要求，可以帮助判断这些资产转让的可行性和未来价值。 综上所述，碧桂园拟转让广州多处资产这一事件涉及到许多关键信息，关注这些信息有助于更好地理解这一行为的背后动机和市场影响，并做出相应的投资决策。 |
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破产或者跑路的前兆 |
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