[商业财经] 1 月 60 城首套房贷利率进入「3 时代」，专家称「更多城市将不设首套利率下限」，如何解读？

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[商业财经]1 月 60 城首套房贷利率进入「3 时代」，专家称「更多城市将不设首套利率下限」，如何解读？

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贝壳研究院数据显示，2024年1月百城首套主流房贷利率平均为3.84%，较上月降低2BP；二套平均为4.41%，与上月持平。截至2024年1月中旬，百…

这是根据最近几个月的70城数据能得到预期，连续的同比环比下跌，就可以执行《阶段性取消首套房贷款利率下限》的政策，即加点可以低于-20bp，比如现在的LPR是4.2%，那么原则上最低贷款利率就是4.0%，满足条件则可以进一步下调，这个政策的解释权也比较模糊，后来会根据情况调整认定标准。客观现实是百城首套主流房贷利率平均为3.84%，必然有大量的城市执行利率是突破政策下限的，有多少呢？该报告显示是60城，最近上过热搜的几个新进的城市有东莞和南京，也就有不少从2021年政策出台的时候一直到现在都是低于政策下限的执行，期间还放风说要取消这个“优惠”，企图复刻过去唬人的房地产奇迹，但效果明显不行，至今依旧执行着低利率政策。

这个政策的叫法也比较鸡肋了，都成了普遍性的使用了，还好意思称为应对特殊城市的阶段性政策了，干脆放开限制，让市场去定价，再说这会也没有多少投资者了，把首套房利率再降一降也没什么问题，给地方准备的PSL不也利率更低么，给谁去库存不如降价给居民去库存来的实在。之前也经常讨论这个所谓的政策底，要是去年前年真信了一些人所谓的政策底，怕是现在损失都不小呢，根据70城的走势，越来越多的城市为了刺激房地产，必然会相近一切办法刺激信贷，利率当然是首选，这也是市场供需关系下的必然结果，现阶段还敢加杠杆要么是婚育需求极其强烈的刚需，另一类那就是大无畏的投资者了，燃烧自己照亮他人。最主要的还是资产估值不打打折扣，阻力小啊，比如房企的资不抵债事实，城投融资手里抵押物的地估值，之前购房者的投资，降利息你总不能也去堵开发商的售楼部吧。
这就是市场的魅力，不是银行突然大发善心了，越抢房子的时候，价格越高，利率越高，议价权越低，居高不下的房价过热之后而逐渐回归理性，债务支撑的纸上财富是虚的，而年轻人的生存状况和收入是非常现实的，利率进入3时代很久了，包括一些一线城市还在坚持，按照数据，最应该放开的一线城市房贷利率下线就是广州，且最大概率进入3时代的一线城市也是广州，前几天刚调整到4.1%，下一步就是4.0%，再之后就是执行阶段性房贷利率下限了，里子和面子总的抓一个么。
不要说什么政策底，现在的房地产最核心的两个问题还没动，要不和市场再掰一年手腕，看看流动性还剩下多少，大家拿到更多的让利不是谁施舍的，都是参与者决策集合起来所表现出来的市场规律，也是大家自己争取来的。

刚好今天公布了1月份的LPR：
【1月LPR报价出炉：1年期和5年期利率均维持不变】2024年1月1年期贷款市场报价利率（LPR）报3.45%，上月为3.45%；5年期以上LPR报4.2%，上月为4.2%。
1年期和5年期的利率都没有下调。
然后缅A就爆炸了：

即便如此，市场依然认为今年仍然有降息的窗口。

恰好也就在今天，贝壳研究院公布了1月的百城房贷利率统计：
贝壳研究院数据显示，2024年1月百城首套主流房贷利率平均为3.84%，较上月降低2BP；二套平均为4.41%，与上月持平。截至2024年1月中旬，百城中有60城首套房贷利率已进入“3时代”。而统计局公布的70城房价指数显示，2023年12月新房环比下跌城市有62个，同比下跌有48个；二手房环比全部下跌。
首先希望大家明确一点，现在包括北上广深在内的所有中国城市，都已经『认房不认贷』了。而且就算是这个『认房』，也是在同一个城市内的，以个人/家庭为单位的『认房』，而实际操作中，在某些城市的房产交易里，甚至不看结婚证，婚姻数据也和房管局数据没打通（还真慢啊）。
说了这么多，就是虽然贝壳研究院统计了首套房和二套房的平均房贷利率，但对市场最重要、市场选取最多、最具有参考意义的，是这个『首套主流房贷利率』，嗯，平均降到了3.84%，较上月环比继续下降2BP。
好，首套3.84%的房贷利率了，够低了么？
向前看，当然够低。毕竟这个数字是我从业以来的最低数字了（2015年从业）。
但向后看，又未必。
首先，我们还有一个公积金贷款利率，5年期及以上的目前是3.1%。
目前首套房个人公积金贷款年利率5年以上为3.1%，5年及以下为2.6%）。
等到真降到和公积金同步了，那么双轨制就没必要继续存在，那就有了实质性的改革的必要，现在还没到。
其次，咱们国家的政策调节，都是逆周期的，简单来说，经济上升的时候收紧一些，避免过热，经济下行的时候宽松一些，避免过冷。
目前我国的经济偏冷，那么央妈财爸，就有继续出台宽松政策的可能，这也是市场的主流判断。直白一点，就是即便今天没有降息，但未来还是有降息的可能的。
有降息的可能，房贷利率继续下行，就有支撑。但不是说降息了，房贷利率下降了，房价就一定能涨：

一些大牌的经济学家，也并不太看好当下的中国楼市。

逆全球化的时代，作为生产国的中国，我们还是有比较强的通缩压力的。
说了这么多，总结一下：
1.房贷利率下行，尤其是首套房房贷利率下行，是符合市场规律的、是应该做的，是正确的；
2.商业贷款的房贷利率在未来一到两年，大概率还会继续下行，甚至有可能下行到公积金贷款利率；
3.房贷利率下行并不代表房价一定会上涨，只能说对于贷款买房人来说，压力减小；
4.房价未来几年仍不乐观；
5.注意通缩。

所谓的“更多城市将不设首套利率下限”，是指没有行政命令的限制了，因为根据《房贷利率动态调整长效机制》，连续3个月同比环比均下跌的城市，首套房贷利率可以阶段性下调。
正好我在下面的回答中刚说过目前的房贷利率阶梯：
1 月 LPR 报价出炉，1 年期和 5 年期利率均维持不变，这意味着什么？26 赞同 · 8 评论回答

把题目中的信息加入，那就是：
公积金：3.1%Gemfield存量：3.665%房价连续下跌地区：3.8%百城首套主流房贷利率平均：3.84%其它地区：4%北京非城六区：4.2%北京城六区：4.3%
不过话说回来，首套利率没有行政限制也有利差限制。
2024年1月百城首套主流房贷利率平均为3.84%，较上月降低2BP。而在2023年9月银行净息差降至1.73%、创有历史记录以来新低后，2023年四季度银行净息差还会有一定幅度下行。
也就是说，如果想要进一步降低房贷利率，就需要存款侧进一步下调存款利率。而存款侧利率下调不是一蹴而就的，一方面要考虑存款的到期时间（到期后才能重定义存款利率），一方面要考虑汇率压力。
我个人还是希望LPR5Y能再降个一两次，这样百城首套主流房贷利率就能从平均3.84%大概降到3.665%，后者正是Gemfield的存量房贷利率，意味着俺又穿越过一个周期......

降利率是非常非常自然的一个政策。
当前的经济背景下，不断的调低利率水平，本来就是可预期的。
新房的销售，现在基本上已经在不断的逼退投资客。
剩下的就是“刚需”。
什么刚需，今年有小孩必须要入学，此类“刚需”。
对于他们而言，“必须”买房，那低利率自然也可以给他们买得起房的幻觉。
首付降到两成；利率降到3区间。二线城市的刚需房，一万左右一平；刚需三室；八十到一百万；首付二成，也就是十多二十万；二十年房贷，利息3.8；每个月房贷也就是4000左右。
仿佛是还得起的，仿佛是承担得了的。
为人父母；在明明能够支付得起的情况下，不给孩子最好的，那几乎一定会有极大的自责。
而不断降低的首付，房贷利率；就是在不断的给这部分人施压。
明明价格还没有什么跌幅；但就是把门槛拉低；就是在说，“你明明给得起。”
今年入学的孩子六岁，反推回去就是18年出生。而18年的出生率还在高峰，正好是二胎潮末；这批孩子的数量还是非常大的。所以，今年就一定还有“刚需入场”。降利率政策就仍然是管用的。
但是别忘了，今年是疫情后的第二年；债务压力进一步释放，会有更多的法拍房流入市场，房市也一定会有不小的跌幅。
真心建议父母们，暂时残忍一点；孩子不一定真的就输在起跑线上。
姑且不说教育回报率怎么样；就说保证自己的现金流充足，保持一个和谐的家庭氛围，在没有债务压力的情况下，父母能够更多的陪伴孩子，能够更多的给孩子教育，远比买房读书更重要。但凡还能够有买房以外的路线，让孩子上学；就不妨克服一些“困难”；等三年看看。

果然房贷降了，以后应该还会继续降。
在疫情以前，我记得加拿大的房贷利率可以低至1.25%，疫情以后，由于美国持续加息，加拿大跟着涨存贷款利率，目前贷款利率已经很高了。加拿大因为无法签几十年固定利率，最多一次只能固定五年，现在很多人叫苦不迭。
而美国的房贷利率可以签几十年，所以虽然美国不断加息，但很多人买房的时候签的是固定利率，所以他们的房贷锁定在了3-4%，不受加息影响，风险由银行去承担。
可以看到，房贷其实可以很低的，因为这是个长期贷款。中国前些年房贷利率跟世界上大多数国家比起来是比较高的。
因为房地产热，价高者得，房贷利率也居高不下。
近几年中国反过来了，一直在降息，房贷利率也一直在走低。100万房贷，按20年还贷计算，利率每下降一个点，大概可以减少13万利息。如果30年会减少大约21万。
所以我从2018开始就四处劝人，买房不用急，熬一下。同样的年收入，把买房那份钱先存着，不但有存款利息收入，晚几年买房，首付比例可以提高，贷款额度降低，还贷年限缩短，能省不少贷款利息。
其实多年前，我看到某公司的30年房贷利息表，就觉得贷款利息真是个惊人的数字，不知为何很多人不在乎。
我家当年买房只贷款了25%，房子租出去，房租就覆盖了房贷。
下图贷100万20年4.9%

下图贷100万20年3.9%

如果不买房，就可以把钱存着，如果买房就选浮动利率，因为房贷利息还继续下降的可能，再降一个百分点，还是大有可能的。

这才哪到哪，只要大家坚持不买房，以后这种利好消息无穷无尽。。

之前官方有专门说过：“按照利率管理新规，但凡价格指数连续三个月同环比下跌，利率就可以不设下限”
按照目前1月60城首套房贷利率进入【3时代】来看，说明很多城市的价格指数都是连续下跌的
所以他们可以对于房贷利率不设下限
但是按照百城首套主流房贷利率平均为3.84%的水平来讲
还是比较高的，房价本来就还有泡沫存在，大家的收入情况也就是这样
生活压力这么大，就算都按照3.84%的房贷来算，还是贵的
只不过是比过去5%-7%的房贷极端时代好一些罢了
并不能说3.84%的房贷利率已经很低
按照目前的房价水平和收入水平来讲3.84%并不便宜
未来应该继续下降，降低居民的住房压力，这样才能有更多现金流消费
提振消费最好的方法就是降低大家的生活成本+增加大家的现金流
无他
今天公布的最新LPR报价没有变化
1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%
也就说房价一直下降的地方房贷可以不断下降
但房价相对稳定的地方，依旧没有福利，还贷压力还是很大

房贷利率到【3时代】的城市基本上都是价格松动比较严重的二三线城市
房贷下降利率比较多的也是一些房子不怎么好卖的城市
嘉兴、廊坊、徐州首套利率下降30BP
东莞、佛山、呼和浩特下降20BP

存款利率拼命下降，这种时候也应该赶快下调LPR，下调整体的利率
2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%
其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%
房地产行业目前下降趋势比较明显，应该继续下降房贷利率

大家可以看看去年房地产行业的细分情况就一目了然了

住宅和商业板块地产压力最大
最强的东部也是下降的
这就是目前的房地产行业情况
高房贷利率是难以为继的，应该打破3时代，进入2时代，才更加合理

目前贷款利率分四档。
第一档为北上广深四个超大城市，利率为4.1或4.2，其中北京为4.2，其他三个城市为4.1。
第二档为，大城市约15个，包括杭州，合肥的目前利率为4.0。
第三档为较大城市，含37个城市，目前利率约为3.6%~3.9。
第四档为以广西为代表的城市目前利率为3.6%。
数据显示，2023年5年期LPR只降息了一次，发生在6月20日，降息了10个基点。

在这次降息之前办理了房贷的人，都可以享受这10个基点的降息，关键看你跟银行约定的“重新定价日”在哪一天。
这个日子，要么设定在1月1日，要么设定在你申请到贷款的那一天。
从今年6月20日那次降息之后，5年期LPR利率到本月一直维持不变。
所以，在2023年6月20日之前办理了贷款的人，有10个基点的降息空间；
而在6月20日之后办理房贷的人，事实上已经享受了10个基点的降息，所以就不再享受这10个基点的降息。
至于砖家说，未来更多城市将不设首套利率下限我是举双手赞成的，之前中房网呼吁允许开发商以降价促销的方式展开自救，我也是比较赞成的。房地产是一个商品，那么房价就应该由市场决定，由市场的供需关系来决定。政策强制制定，这本身就是不合理的，甚至是违背市场经济发展规律的。
房子不降价，老百姓买不起房子，开发商资金不能回笼，周转不开，房地产企业就爆雷了。前两个月的恒大，碧桂园等等爆雷都是同样的原因。
所以关于楼市，我认为是一定要救，至于怎么救，多听听老百姓的心声吧。

房地产市场从供不应求的过热阶段转向需求动能不足的新阶段，短期内亟须修复的更多在于需求端。目前，虽然有许多政策给房地产资金端紧急松绑，但房地产行业已经受到重创，民众普遍信心不足。对于需求端来说，有一部分符合“供需关系重大变化”的城市，例如新房需求进入长期下行周期、存量及新增供应较为充分、供不应求关系得到扭转的城市，肯定会适度放松此前在供不应求阶段出现的限制性政策，尤其是对合理改善需求给予支持。降低利率肯定是手段之一。
不过，即便利率调低，购房的刚性需求也恐难以持续释放。刚需及改善性需求的信心能否恢复，取决于经济是否有实质性复苏。只有经济形势好转，购房者对未来预期趋于稳定，该部分需求才能有效拉动。现在房地产已不单是一个行业的问题，外部经济因素的负面冲击对购房需求和信心影响非常大。买房人是走一步看一步的，2023年年初时，因为管控放开，购房者对经济复苏预期颇高。不过，一年时间过去，大家也看到实际情况与预期存在较大落差，需求重新收缩回去，因此，光靠降低利率还不行，利率肯定还会一降再降，但消费者的信心如何能回来，这才是大问题。在信心没有完全回来，估计会采取其他一些办法，比如加大保障性住房建设和供给，优化供给体系，用于替代商品房销售低迷对相关行业的影响。
因此，结论是降利率还不够，若想让购房者敢加杠杆买房，必须建立起他们对未来就业和收入相对强的预期，这才是非常难的地方。

在如今的投资和消费环境下，继续降低利率是一件长期的工作；之前我们也说了，像房贷这种严重挤压居民投资消费能力的利率，会在未来一到两年时间内在目前的基础上至少再降低100个BP，从而让房贷利率进入2字头阶段。
如果明确了房贷利率必须要降的重要性，那么2024年的货币政策就应该重新矫正LPR的市场定位，否则就会让我们的货币政策长期陷入无效或效果下降的陷阱之中。
LPR实际上决定的是整个资本市场的借贷利率，LPR的降低不仅在影响房贷，同时也是在引导其他利率的降低，从而为投资和消费市场减少阻力；
但因为LPR和房贷挂钩太深，使得LPR的变动往往只在房地产领域引导资本的流入流出，而其他行业对LPR的变动普遍却处于脱敏状态，进而也就无法有效刺激其他行业的投资和消费。
降息实际上对准的目标有三个，一是资本市场，二是楼市，三是其他实体行业；后两者本是同源，但因为楼市在我国的地位特殊，几乎成为了必需品，所以和一般实体行业又有区别。
资本市场因为流动性很强对利率的敏感程度很高，任何一个利率的微弱变动在资本市场都会引起巨大的反响，所以无论LPR是否挂钩房贷，对会对资本市场带来影响。
而房贷又是普通居民最为广泛接触的利率，所以LPR一旦和房贷挂钩，便在楼市中的影响力更大；加之楼市挤占了过多的社会资源和社会资本，导致楼市的走势又主导了LPR的走势，于是明明能够调节普通贷款利率的LPR在非楼市领域长期失效。
就例如当下，尽管LPR在过去两年中已经降低了多次，但仍然没有将新增的流动性有效注入到实体经济中去，所以货币政策长期处于失效的境地，新释放的流动性也仅仅在诸如【存款】等金融系统中空转，而没有有效刺激经济的复苏。
所以只有逐渐将LPR和房贷脱钩处理，才能使得货币政策有更多更广阔的手段，对于调节房贷利率和其他贷款利率能够独立进行，从而让货币政策逐渐奏效。

当下的房贷利率，虽然和过去相比有下降，但还远远达不到市场化水平。
什么是市场化水平，就是所有需求方（所有房贷的贷款人），和所有供给方（提供资金的银行），在公平的市场环境下经过交易博弈，定出来的贷款利率。
那么当下的3.84%，是比真实的市场利率要高，还是要低？
答案是，远远高于真实的市场利率。
要理解这个结果，我们先要了解是利率是怎么定出来的。
贷款利率的确定，主要取决于坏账率（不良贷款率）。坏账率越低，资金就越安全，能给的贷款利率就越低。
比如1%的坏账，我需要达到3%的息差，才能获得2%的净收益，但如果0.5%的坏账，我只需要2.5%的息差，就可以获得2%的净收益。那么坏账率低的贷款，就能在竞争博弈中获得更低的贷款利率。
从下图招行今年披露的2022年财报中的零售贷款的明细，我们能发现最低坏账率是什么呢？是房贷，不良贷款只有0.35%，排名第二的小微贷款（也就是小微企业经营贷），不良贷款率是0.64%

也就是说，不良贷款率最低的，是个人住房。排名第二的，是小微贷款。
小微贷款为什么能排第二？因为小微贷款也是拿房产做抵押的，跟房贷类似。
那么小微贷款的贷款利率是多少，2.98%；个人房贷呢？如问题中所述，百城首套是3.84%。
也就是说，房贷利率的真实市场价应该比2.98%更低，但实则高达3.84%，其原因在于利率并非市场定价，而是XX定价。当然，定价一定要比市场价高，如果比市场价低，银行就不干了。
如果再考虑到名义GDP已经连续三个季度低于实际GDP，市场的通胀实际为负。
那么当下的3.84%，可以说是历史上最高的首套利率了。
如图，2017的真实通胀为4.48%，所以贷款利率即使是6%，那么真实利率也只有1.52%

而2023四季度真实通胀为负（名义GDP-实际GDP为负），所以3.84%的真实利率，还要加上通缩的数字，才是真实利率，所以以真实利率来判断，这个要比过去若干年的房贷利率都要高不少。
所以我的建议是，买房的话，还可以再等等，当下的利率，还是太高了。

2024年房地产市场政策端有两个重头戏，一是房贷利率的下降，二是各地的旧城改造房票。全国房地产市场的销售额从21年的181930亿元到2022年的133308亿元，下降了24.3%，2023年又下降到了116622亿元，实际下降了12.6%，官方统计局公布说只下降了6%，是因为修正了去年的数据，无论去年的数据如何修正，两年时间下降了35.9%是确定的，总不能再回过头去修正2021年的数据吧。
2022年下降到24.3%的时候民营房企掀起了暴雷高潮，基本上是以所有者权益归零为代价扛下了市场下行，同时从2022年开始基本上民营房企极大的压缩了拿地规模，到2023年土地成交金额中民营房企也就拿了10%左右吧，其实现在市场上大部分的在建项目和待建项目都已经转移到城投公司和国企手上，市场如果还按照这个趋势继续大幅度下滑的话城投就要面临极高的风险了，而且这个债务规模可比恒大、融创、碧桂园都大。
基于此，2024年房地产市场的政策刺激力度会更大更猛，对于大多数地方政府目前还能用的办法就是降首付比例、利率和旧城改造，一线城市还有逐步放开限购。
从目前的利率还看还是缺乏诚意的，救市了这么久首套房贷款利率还没有16年买房的利率低，当时基准利率4.9%，八五之后是4.165%，随着lp的下降，降到了今天的3.565%，今年怎么都应该会突破这个贷款利率。

其实突破这个贷款利率都还不够，当初日本为了救市可是干过国家贴息，购房贷款0利率的，目前来说国内的首套房贷款利率还有进一步下降的空间。

房贷利率下降的最直接原因，还是卖不出去了嘛，这也没啥好讲的。其实对于房地产市场而言，最怕的并不是价格下降，而是交易量下降。因为对于银行也好，房产中介也好，重要的是交易量或者交易总额，而不是交易单价。比如，原本房子是1万/平，就算是房子价格不降反涨，到了1.1万/平，但交易量下降了一半，那中介、银行的收入也是在下降的。只要交易量起来，上下游环节才能有钱赚。不然，量缩价涨不仅对房主来说是纸面的富贵，对银行来说也是一样。
房产“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的逻辑是很明显的。在这些年出生率下降的大趋势下，大多数地方其实都已经面临着巨大的房产压力。银行是没办法直接降房价的，就只能是降利率了。但房地产这个行业很有意思的地方就在于这个市场普遍是追涨杀跌的，十年前房地产市场低迷的时候，大家都在观望。反倒是去库存涨起来之后，才迎来了一驳成交量的上涨。
就目前来说，能推动房地产市场价格上涨的最大增量，其实就是上行置换——也就是把小地方的房子买了换大城市的房子，但这个规模不会很大。在存量方面，改善型需求在未来的经济形势下能经得住多长的考验也难说。至于农民进城，以现在县域房地产市场的价格来说，能产生一部分需求，但难以为总量的增长提升多少幅度。
总之，现在购房都谨慎一点吧，尤其是二三线以下的城市，就算利率低也尽量少负债。毕竟，利率再低，那也是在给银行打工的。

不要着急，还有很大下降空间

日本房贷长期在1%左右，美国甚至可以零首付。
说到底还是准备收割啊。

最近几天突然发现，电梯里的广告换了，换成当地城商行的存款产品广告。他们新发的某产品（当然是大额）定期存款一年，年化利率2.35%，三年期存款年化利率2.8%，这让我很意外。
毕竟，很多银行的三年期存款利率已经降到二以下，更不要说一年期存款了。

未来，贷款利率继续下行，这是个趋势。房贷利率跟着贷款利率下行。背后的依据，是存款利率下行。
到底下调到多少呢？
2024年1月百城首套主流房贷利率平均为3.84%，较上月降低2BP；二套平均为4.41%，与上月持平。
截至2024年1月中旬，百城中有60城首套房贷利率已进入“3时代”。而统计局公布的70城房价指数显示，2023年12月新房环比下跌城市有62个，同比下跌有48个；二手房环比全部下跌。

房贷利率下行，最开心的莫过于按揭买房群体。早些年，贷款三十年，还贷的一大半都是利息，等于辛辛苦苦几十年，都在为银行打工。最近这几年利率持续下调，房贷压力慢慢减小。虽然降低幅度远远不如人意，但是，蚂蚁再小也是肉，省一点总比不省要好得多。
前边有个热搜，某地房价十连降，说明当前的房地产形势真的不乐观。按照利率管理新规，房价指数连续三个月同环比下跌，利率可以不设下限，这意味着将有更多城市首套房按揭利率可以不设下限。这对刚需买房群体无疑是更大的利好。

房价全线下降，扛不住了，需要进一步释放利好，支撑房价。
当前房价是全线下滑，不是一两个地方，而是全国。
一、有多少城市房价在降
2015年涨价去库存后，房地产价格曾一路上涨。2016-2021年间，70城房价同比变化显示，多数城市房价都在上涨，2018-2019年更是几乎所有大中城市房价都在涨。
但是2022年以来房地产出现实质性逆转。
新房方面。70个大中城市中，2022年房价同比下跌的高达53个，2023年仍然高达48个。

二手房方面数据更为惨烈。70个大中城市中，2022年房价同比下跌的高达64个，2023年更是增至69个，仅成都一个城市微涨。

如果仅就2023年每月趋势来看（环比看），房价下跌也是越演越烈。
新房方面。2023年5月以来，环比下跌城市越来越多。年初环比下跌城市为33个，年末已经高达62个。也就是说，70个大中城市，绝大多数的房价逐月下滑。

二手房方面。2023年5月以来，环比下跌城市大幅增加，11月除杭州持平外，所有城市环比下跌；12月70个大中城市全线下跌，无一例外。可以说，从5月以来，70个大中城市，绝大多数的房价逐月下滑，且越演越烈。

二、房价降幅如何
不仅是降价的城市越来越多，而且每月降价的幅度也越来越大。
新房从7月份开始，每月平均跌幅（环比）开始扩大。
1-6月，跌幅多数在0.2%-0.3%这个区间；
7月以来，跌幅主要处在0.4%-0.5%这个区间，折年率在12月已经达到6.29%。即一个100万的房子，一年价格下跌为6.29万。
二手房方面从6月份开始，逐月跌幅明显扩大。
1-5月跌幅主要在0.2%-0.4%这个区间；
6月以来，跌幅突破0.5%，随后快速攀升至0.8%附近，折年率超过9%。即100万的房子，一年价格下跌超过9万。

这样的跌幅还是在政策密集出台的背景下产生的。
相关机构统计，截止2023年11月底，中央和地方合计出台各项房地产救市政策1012条。其中，1-6月合计437条，平均每月73条；7-11月合计575条，平均每月115条。
下半年政策密度远远大于上半年，但是仍然无法遏制房价下跌趋势。

三、销售额
在市场经济下，房子不仅仅是一个具有使用价值和价值的商品，更是一个能带来现金流的资产。对资产的态度，大家一向是买涨不买跌。房价下跌导致的第一个问题，就是商品房销售额大量萎缩。按商品住宅销售面积看，2023年累计销售面积9.48亿平，已经回落至2010年水平。
按销售金额看，2023年销售金额10.3万亿，仅为2021年顶峰水平的61%。这个数据已经回落至2016年水平。
不论从哪一个角度来说，房地产都已经没落了。

四、高周转游戏失速
挪用预售资金用于新项目开发，是达到几何级增长的关键手段。
预售制回笼的资金理论上要用于本项目的后续开发，但由于建筑业盛行的分包制，开发商往往不需要立即支出建设成本。与其让如此庞大的资金闲置，不如早早将其挪用，转化为可进一步增值的资本，以获取高额的利润。
开发商通过挪用预售资金提高杠杆，加速周转。这是一场击鼓传花的游戏，游戏继续下去的前提，是后面的房子能够卖出去，以弥补前面挪用的资金。一旦销售失速，整个资金的游戏就会轰然倒塌。
2022年销售失速了，资金游戏轰然坍塌。
2022年销售回款暴跌，导致房地产投资资金来源中“其他资金”（主要就是卖房款）从2021年的11.23万亿，大幅下滑至2022年的7.86万亿，随后又下滑至2023年的6.98万亿。
同期，整个房地产投资资金来源从2021年的20.11万亿，断崖式下滑至2023年的12.75万亿。

一堆楼盘烂尾，一堆楼盘停工。
下图是历年听停工面积。从数据可以看出，2015年以来，净停工面积开始增加，疫情以来更是达到高峰。今年在保交楼的压力下有所好转，但是净停工面积仍然高达7.58亿平米。
停工可以理解为准烂尾，烂尾的标准定义是停工一年以上。也就是说，2023年准烂尾的楼有7.52亿平米，按100平/套计算，合计752万套。

五、融资和自救
政府希望救市，但是，要救市，首先就是要让房企有足够的资金，不然它根本无法度过生死劫。然而，现在的情况它从哪里获得足够的资金呢？
首先，金融机构不愿意放贷。
国家三令五申，不断强调对正常经营的房企不能抽贷、惜贷，对民企国企要一视同仁。但是，如果真的给房企放贷，甚至给民企放贷，出了风险谁担？
《财新》采访某银行高层，该高层认为国家喊话作用不大，“再直白点说，就是现在剩下的房企未来是不是都能活？以后如果再出不良贷款，谁来负责？这些都环环相扣。”
某券商分析人员也表达类似意思，“已经展期的房企不用看了，银行现在对出险房企不抽贷就不错了。”
其次，房地产企业资金无法回笼。
资金无法回笼，拿地就会大幅度减少。而房地产开发贷是需要土地/项目抵押的，没有土地就没有新的开发贷，开发商融资又会进一步下滑。
再次，开发商挪用资金的渠道越来越少。
以前，预售资金监管不严，开发商经常性挪用资金。现在，在保交楼的高压环境下，地方对资金是严监管，开发商难以挪用资金去偿还到期债务，这可能提前刺破更多房企的泡沫。“当下，很多房企都有成百上千亿元的销售资金被锁定在监管账户上无法提取。地方政府的出发点一直是保交付，保工程支出。2021年以来，开发商大多采取合作开发模式，旗下项目合作方如果爆雷，地方政府对项目预售资金的监管就更加严格，甚至直接冻结。”
在这样的大背景下，降低贷款利息，就成了救市的有一招。
然而，是否有效，尚待观察。
本文摘自我写的系列文章《2023-2024：回顾与展望》。这是系列文章的第二篇，系列文章将陆续发布在“佐伊的读书圈”。
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3、未来房价的定价模型：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/211844152142221
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资本家几十个bp就能买走年轻人一辈子的日子一去不复返了！！！

早干嘛去了？
对了，辛丑条约的利息是多少来着？

【螳臂挡车】
大家还记得十年前的新闻吗？
“房地产过热”、“房价过高”、“年轻人不吃不喝50年，才能买一套房。”
当时有人听吗？
没有人听！
完全没有人听得进去！
大家还记得三年前的新闻吗？
“深房理”、“深圳房价暴涨”