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[商业财经]王健林继续出售资产，已卖掉 10 座万达广场，将带来哪些影响？ |
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王健林在去年底度过对赌危机后，对旗下万达广场的出售还未结束。 1月19日，根据天眼查app最新消息，厦门殿前万达广场商业管理有限公司发生工商变更，原全… |
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老王400亿的对赌协议危机已经解除了，所以老王现在没有特别大的麻烦 老王的股份从78%下降到40%，其他投资人的股份提升到60%，相当于用股份还了对赌协议 卖出万达广场主要是未来想轻资产运营，就是自己不持有那么多的固定资产，而且用自己的运营万达品牌的经验去赚一个运营的钱 这样就比较轻松，没有了400亿危机，老王的其他债务问题不大 后面都是老王自己对于未来轻资产运营的一些资产调整 反正家底保住了，老王顺利度过了最大的难关 目前老王已经前前后后卖到了10座万达广场，最新卖掉的是厦门湖里万达广场 接手老王万达广场资产的是中联基金旗下公司 中联基金是专门做REITs不动产投资的 中联基金来头不小，里面有很多地方的国资是大股东 对各种不动产都很感兴趣，现在头部的房地产公司也在转型做不动产的投资 所以老王想卖，还是有很多企业感兴趣的，不愁找不到接盘方 房地产市场已经从住宅转变为商业，而且很多官方资本在入局 老王现在可能只想赶快轻资产，不想参与那么多 把手里的债务还干净，然后留一批优质的轻资产 以后可以一直靠这些资产过的非常滋润 |
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全国范围接近500个万达广场，转让掉一些，收回一些现金流，对老王来说肯定是好事 老王不仅仅有万达广场，还有万达电影 之前也是因为对赌协议，万达电影的业绩也多年不达标 导致失去了很多万达电影的股权 前不久老王把持有的公司控股股东万达投资51%股权转让予儒意投资，转让价款共计21.55亿元 对赌协议已经让老王感受到了这些压力 手里剩下的股权，肯定会想办法保障 最好的方法就是多获取现金流，轻资产运营，减少负责，减少重资产 这就是老王为什么要不停的卖出万达广场最重要的原因 已经通过这么多事情明白了重资产+高负债+对赌的麻烦 现在就是一心只想轻资产+拥抱现金流 |
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老王遇见事一直在认真处理，没有逃避，和其他大部分房地产企业比已经很强了 房地产行业变化这么大，过去做房地产开发的企业基本上都遇上了危机 未来房地产行业都是大央企，大国企继续玩房地产的存量市场,开发商业地产方面的存量机会 万达广场是不错的资产，老王只要未来没有了债务压力，以后靠着这些轻资产一直养老是没有问题的 老王这几年主要就是被自己的各种对赌协议坑了，对于其他大部分房地产企业来说，老王算是不错的 保住了很多轻资产，房地产时代落幕以后，很多人早就资不抵债了 目前来看老王还是可以的，可以说是有惊无险 |
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再正常不过的事情了，不拿资产筹集现金流，难道和多数房企一样直接躺平吗？又或者不断地借新还旧来延迟债务的爆发？要知道就是行业模范的某科，今年也在借新还旧，高情商的说法叫“延期去杠杆”。 扩张周期哪怕高风险高成本的钱，也会在房地产上行周期创造更高的财富，比如你即便拿着20%成本的资金，房价一年涨一倍你也是赚的，导致的结果就是人们不顾风险的盲目扩张，什么钱都敢借，什么对赌都敢签。万达蒸蒸日上之时，某次特殊事件导致其比其他房企都更早的进入去杠杆周期，现在稳的很呢，塞翁失马焉知非福，著名的某张图片，其他两家可没这么安心了。 |
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房地产在我们经济体这十几年过于魔幻了，总结起来就是杠杆游戏，谁越能举债，能拍地，谁的纸上财富增长就越快，本质还是充当地方税源的包税官角色的特权，比如所谓的商业地产，本身其实收益是不高的，真正值钱的是商业地产附近的地价，怎么把地价推高，怎么给地方带来更高的土地财税才是展现开发商水平的检验。结合我国特色的预售制，可以把高杠杆高周转游戏玩到极致，房企举债不怕啊，只要拿到预售证，就可以极短的时间把杠杆转嫁到居民身上，这就是高周转的来源。 这个游戏有个前提就是各个环节不要太贪，房价和地价带来的溢价还得足够多，结果是两个都没办法保证，比如某大，根据调整的报表，质疑其几十年没有盈利是很正常的推算，那么已经发出去的上千亿的分红，找谁去？第二个是只顾杠杆给居民身上转移，忽略了居民财富增长需要时间，且只管卖，不管保交付和质量，结果就是现在即便你过去资产负债率控制的不错，也会出现现金流的危机，本质是特色预售制信用的崩溃，这些人无法任何信用可言。 要知道这些人起家其实身价都是不多的，甘愿当包税官带来了财富的极大膨胀，房地产上行周期财富放大效应已经足够夸张了，搞房地产的轮番坐上第一首富的宝座，债务支撑的繁荣再漂亮，也有还债的时候，万达能够比同业更早的去杠杆，已经是万幸了，19年可正是高位的时候，不就是卖几个资产回流资金么，根本不算个事，那些资不抵债的大有人在，这些不仅资产端水分很大，且还欠着各种兑付的承诺，卖资产都不敢，因为你一旦敢卖，资产水分立刻露馅，资不抵债的事实就会暴露无疑，连着陆都是一种奢望。 |
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万达的资金压力其实从在2005年就开始了。 为什么，因为那时候房地产开始火起来了，而且非常火。作为开发商，在这么火爆的行情下，万达就使劲拿地，使劲开工，生怕落后。那时候不止万达一家这么干，而是整个行业都在这么干。 但是开工归开工，建设是需要持续投钱的，万达又没有那么多钱。 怎么办呢？ 一开始他们选择卖资产，曾经一口气打包卖掉9个万达广场。 但这种方式一来不划算，因为万达广场每年是可以收租的，相当于你因为资金困难把下蛋的母鸡也卖了，那以后只会越来越难。二来，这种方式筹钱的速度也慢。 所以万达选择了上市。中间也是历经各种艰辛，想上A股上不了（A股估值高，能融更多钱，肯定是首选），2014年终于在港股上市成功。当时筹集了288亿港币，也算轰动一时的事件。 但公司上市，可不是只想筹一次钱，后续还要继续筹钱。方法有很多，比如定向增发，等于发第二次股票。比如配股，也等于发第二次股票。再比如大股东把手头的股票卖了，拿钱去投资别的项目，这也是上市的目的之一。 但，以上种种，所有的融资行为，都是基于股价的，当一股3块钱的时候，你卖1亿股就只有3亿元。如果一股市场价到了10块，你卖1亿股就有10亿。 所以股东都希望自己的公司股价高高的。但不巧，香港的股市，估值一直就低，尤其旁边还有个A股市场做对比，那港股就显得更低了，低得离谱。 所以第一口气缓过去之后，万达就开始琢磨，港股还是不行，还是得回A股。 于是港股上市不到一年，万达就开始启动A股上市，打算实现A+H，但因为当时对于房地产企业上市的管控比较严格，所以没有成功。 但老王也不知道怎么想的，觉得他要先从港股退出，然后再冲一冲A股，可能就行。于是在刚刚上市不到2年的时候，万达启动了私有化，回购市面上的股票，从香港市场退市。而回购股票的钱，老王又不想自己掏（实际上应该是掏不出来），就找了一些机构来帮忙，然后承诺退市2年后，在A股上市成功，否则他就要花钱把这些股票买下来。 这些机构也愿意，看中的就是现在用港股的价格买入的股票，过两年可以用A股的估值卖掉，那就赚大了。 后面我们也看到了，上市不成功。 到了2018年，要还钱了。但万达又没钱，怎么办？ 万达又找来了腾讯、苏宁、京东、融创，4方一共投资340亿，把原来其他投资者的股票吃下来。并重新签了对赌，要求在2023年10月底上市。否则老王还是得拿钱回购他们给股票，外加每年8%的利息。 后来万达又进一步运作，把地产剥离，只留下商管（因为地产属性太强的话，这几年真的很难上市），再引入新的投资者碧桂园、中信资本、蚂蚁集团等，又融了380亿。一样，有对赌协议，上市时间改成了2023年12月底。完不成的话，还是要拿钱回购他们给股票，外加每年8%的利息。 但是天不遂人愿，从2018年开始，万达商管交了3次表，都没有得到批准。 本来到2023年底，万达已经束手无策，几乎就要违约了。 不过老王的商业技巧和能力确实厉害，在最后一刻，2023年12月13日，最终跟投资人又达成一次协议，对赌的资金全部转成股份。对赌危机彻底解决，不过代价也是巨大的，老王一下子失去了30%的股权。当然，除了老王的商业谈判水平，另一个也是大家看到了现在的万达还在持续产生现金流，是个会下蛋的母鸡，一下把它掐死了还不如留着生蛋。 内部对赌的问题解决了，但万达本身还是又一系列外债的，继续出售资产还债，继续降低负债水平，还是要做的。 可以看出老王还是很负责任的。起码到目前还没赖账，诚意还是满满的。 |
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中联基金专注以REITs为核心的不动产证券化业务，它的市场占比达到了51%，比拥有同类型业务的鼎晖，深创，高和，鼎信长城加起来还多。 王健林今年年初卖的五座万达，太仓万达、湖州万达，广州萝岗万达，金山万达，大连万达都是中联基金买的。从目前的消息来看，公募REITs市场已经在全国发力，2023年上半年接近千亿规模，未来这个将有机会成就万亿市场。 其实像老王这些人，等的就是一个安稳落地，拿到现金流，所以老王自15年起就在寻找合适的公募REITs接盘。但那时候显然试点较少，机会不充分，所以一拖再拖。也就是说，老王15年就在等这些机会了。匹夫无罪，能熬过去的人那都是有大本领的人，知道有些东西到了极限就要走下坡路，所以此时对老王是一种解脱，也是万亿市场的标志性开端。说的难听点，老王也69岁了，不该碰的碰过了，该碰的也无所谓了，这都是养老和给儿子的本金，不敢说激流勇退，至少平稳落地。 未来几年不动产大趋势几乎可以定调，以这些基金买买买为主，但是再下一步未可知，是否会促进不动产板块的合理定价及分配？ 聊REITs就不得不聊日本，日本的J-REITs在泡沫经济时代的后期起到了至关重要的作用，日本是2000年11月引入的该模式，首批两只 J-REIT 于 2001 年 9 月在东京证券交易所上市，由日本最大的两家房地产公司发起。此后，J-REIT的数量逐渐增加，直至2007年J-REIT市场大幅扩张。然而，由于2007年的全球金融危机和2011年的东日本大地震，J-REIT市场面临着经济低迷并经历了停滞阶段。2012年下半年之后，J-REIT市场再次呈现上升趋势。截至2016年12月底，日本已有57只J-REITs上市，总市值达到12.1万亿日元（1035亿美元）。到现在，日本所有的物业公司都属于J-REITs，写字楼的占比也高的出奇。而且J-REITs很有特点，依照日本《投资信托法》，它们主要从事租赁业务，不参与不动产开发，而且公司的行政业务和资产托管也需要委托第三方机构处理。 |
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也就是说，这在一定程度上遏制了资产腐败的开端，并且第三方要承担更大的风险，购买资质后，谨慎进行活动。这种投资的收益率不高，一边在3%以下，但极为稳定。投资者都认可买卖土地赚不到钱的基础上，会利用这种模式进行活动。它可以视为股票和债券的混合体。投资人赚的少，但稳定，也是当前整个日本社会投资的一种体现或者说基调。 一切向前看，房地产乃至整个不动产热土时代已经结束了，就是新模式能否放缓整个社会节奏，未可知。 |
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从好的方面来看，万达尚有优质资产可以出售，解决一部分的流动性问题，对于自身问题最后的解决都有一定的帮助，但最终结果未知。 一方面，优质资产可以得到资金方的认可，可以一定程度的变现。 以本次大规模接盘的中联基金来说，是以REITs为核心的创新不动产金融业务，聚焦产业不动产、消费基础设施、租赁住房、新能源基础设施等领域。而本次对于部分万达广场资产的接手，是在万达陷入困境时给予现金支持，自己还可以低价买到较为优质的资产。 另一方面，手中优质资产变卖之后，万达产生现金的能力减弱，持续运营能力堪忧。 从卖资产的角度而言，在企业陷入困境之时，优质资产会被首先变卖。因为优质资产出售比较容易，意向接盘者比较多，价格也会稍好些，可以为企业提供较为可观的现金流支持。其次才是次优资产。 不过，优质资产此前本身就可以为企业带来一定的现金流，当其被变卖之后，企业本身造血的能力更差，影响企业的持续性经营。 两者相比较，解决目前的实际违约问题显得更为重要。企业只要活过来了，再过个几年，把握住市场风口说不定又是一条好看。如果企业未能度过危机，所谓优质资产最终的下场也只是低价被贱卖了。 所以，和其他陷入困境的房地产民企来说，万达这一步走得还算踏实。至少在大量万达广场被出售之后，短期内违约的风险降低，也算喘了口气。但是包括万达在内的房地产民企问题如何最终解决，还是一个值得关注的问题。 |
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李嘉诚赚到就跑，王健林壮士断腕，许家印梭哈赌自己能跑。这三人高下立判 |
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可以看到，以王为代表某些富人阶层正在收缩其资产负债表。 用辜朝明的话来说，就是资产负债表衰退。但辜朝明的资产负债表衰退说，其实只说对了一半。 虽然从表现形式看，资产负债表衰退，指的是资产端和被动端同时衰退。但根据收缩资产负债表的方式不同，其资产持有人的收益明显不同。 简单的说， 主动缩表，在众人缩表之前主动缩表，我们称之为高位套现，是收割者； 被动缩表，在众人缩表之后被迫缩表，我们称之为高位接盘或低价贱卖，是被收割者； 我认为只有被动缩表这一种情况，才可称之为资产负债表衰退。 因为资产价格，和债务周期，是高度相关的。 在现代金融体系之下，一笔贷款必然产生一笔现金，而之所以贷款的目的，在非经营目的下就是购买资产。在资产数量不变而货币因债务扩张而导致货币量上升的情况下，很明显资产价格必然上涨。 所以，负债买入资产的过程，就是资产变多，同时也是债务变多的过程。也就是资产端和负债端同时膨胀，我们也称之为资产负债表扩张，在这种情况下，由于债务刚性但资产价格上升，所以结果就是净资产（也就是财富总量）上升。 因此，资产是伴随全社会债务上升的背景下，价格上升的。所以你如果在他人扩表之前，提前扩表买入资产，就能坐轿子，获得财富总量的上升。 但反过来，如果社会新增债务降低，或是债务增速变慢，资产价格无法受到债务的支撑就有转跌可能。这种情况下，如果不主动缩表，就会导致资产价格下跌而债务刚性，使得净资产（财富）减少。所以主动缩表的过程，也就是保住财富不再下降的过程。 所以我们说，主动缩表就是高位套现。而在全社会债务增速下滑，你如果不卖出资产甚至买入资产，就会被动缩表。资产端由于价格下跌而被动衰退，负债端由于持续还债而被动衰退。 被动缩表的情况下，财富的表现就是越来越少，这也就是当下购房人或持放人所面临的问题。 一方面，我们看到以王健林为代表的富人在主动卖出资产缩表； 另一方面，我们看到居民的新增负债相对2021之前大幅下滑。 |
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新增债务2022年开始大幅下滑 所以，王卖出资产会带来哪些影响，就很清楚了。通俗的说，就是不要在大家缩表的时候，你反而去扩表（负债买房）。如果逆社会背景而动，就会成为高级接盘侠。 有关这一点，我在去年夏天的文章中也有过详细论述。 重远投资观：中产的钱是怎么悄无声息的被洗走的 |
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我关注的是，接手万达出售资产的都是国资。 不单是万达，这几年国资频繁出手，几乎扫荡了所有行业。 在很多大家没有关注的地方，幕后控制者都默默易主了。 包括啊，跑去教书的那位名下不少产业。 在很久以前，我被封禁的第一个账号上，我预测过未来的趋势，就是公私合营。 2018年，如何看待中国房地产的未来走向？?www.zhihu.com/question/289636955/answer/490566349?utm_psn=1732118565434720256 那已经是六年前的事了。 目前看没预测错啊。 |
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看似王健林每次都是被迫出售资产，有点不得已而为之的感觉，实则王健林出手相当果断，这种壮士断腕的魄力非常值得商界学习。 解除对赌危机后，王健林依然在持续进行着出售万达广场的计划。继前些天金山万达广场后，现在又是厦门的，全国各地都在卖卖卖啊！ 在金山万达卖出的前不久还有广州萝岗万达广场、太仓、湖州、松江。12月29日，广州萝岗万达广场有限公司发生股权变更，大连万达商业管理集团股份有限公司退出该公司股东，由苏州联商肆号商业管理有限公司100%持股。 |
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金山万达广场 2023年12月25日，太仓万达广场投资有限公司的大股东由“大连万达商业管理集团股份有限公司”变更为“苏州联商叁号商业管理有限公司” 12月26日，湖州万达投资有限公司发生工商变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增苏州联商伍号商业管理有限公司为全资股东。 此前上海已有松江万达广场、周浦万达广场被大家保险接手，加上此次转让的金山万达广场，上海已有三家万达广场被金融机构接手。 这里面有四家接盘的公司——苏州联商贰号商业管理有限公司、苏州联商叁号商业管理有限公司、苏州联商伍号商业管理有限公司、苏州联商肆号商业管理有限公司均为中联基金旗下公司。 |
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萝岗万达广场 这是12345全齐了啊，不知道收购下一个江浙沪地区万达的是不是6号？从资本到资产再到商业管理一条龙覆盖完，中联基金这是想形成不动产产业链吧。 这一系列动作，证明王健林对于重资产经营万达广场已经不看好并急于转型，同时这也保证了万达本身的流动资金。万达卸下了这些包袱，后续发展将更为有力，王健林又一次成功挽救万达于水火之中。 |
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在政策面（加杠杆、三道红线、限制房企上市融资）和基本面（城市化趋于饱和，人口负增长）的双重挤压下，高负债的房企不可能没有影响，但万达其实是相对幸运的。 在“自己赚的钱想怎么花就怎么花”之后，因为涉嫌“债务内置、资产外置”、赤裸裸地“做空中国”，万达成为第一个被敲打的地产巨头，但某种意义上也因祸得福，旗下一些低收益、低流动性资产比较早就套现，卖出了一个不错的价格。 2017年的时候，因为业务激进扩张（恒大融创等在做同样的事情，并且更激进），万达的负债一度达到4200亿元。因为涉嫌向境外大规模违规转移资产，监管部门对相关银行进行了窗口指导，同期被重点审视的对象还有海航和安邦。万达被迫在行情比较好的情况下开始降杆杆。 2017年7月10日，正值恒大、融创等高杠杆巨头风头正盛的时候（2017年香港内房股走出了空前绝后的大牛市，字面意义上的“绝后”，以后再也不可能有了），融创以632亿元的价格收购万达旗下13个文旅项目和76间酒店。万达由此获得大量资金以还债。 而当时融创董事局主席孙宏斌当时表示，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截止2017年6月30日，公司账上还有900多亿现金。 六年后回头看，万达当当年的“断臂求生”，俨然就是绝地逃生。同期被点名的海航和安邦，都已灰飞烟灭，而万达活了下来。 当年的交易对手，融创也挣扎在破产边缘，违约爆雷不断，风光无限的恒大则早已技术性破产。从这方面看，万达足够幸运。虽然仍需要出售资产套现偿债，但万达“上岸”的问题不大。 当然，现在卖资产肯定不如行情巅峰（2017～2021）时的价格，并且很可能再也回不到当年的价格了。 |
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除了10座万达广场，老王还甩卖了什么资产？ 2023年以来，万达老王将能卖的资产都摆上了货架。 最好卖的就是上市公司万达电影的股权！在出售了28.26%的股份后，王健林家族目前持股10.9%，失去了控股权，退居二股东。 武汉万达东湖置业有限公司，是武汉中央文化区的运营实体，被中国华融与SKP接盘。 新加坡金鹰集团则接盘了上海万达瑞华酒店，但仍由万达继续管理，保留万达品牌。 |
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当然，老王手中最大的资产还是万达广场，近期一共卖了10座！ 其中，大家保险接盘了江门台山、青海西宁、上海松江和周浦四座；中联前源不动产基金接盘了苏州太仓、广州萝岗、浙江湖州和上海金山四座。 广西北海的一家房企接盘了北海合浦万达广场；厦门金昇阳置业有限公司也接盘了当地的万达广场。 此外，输出品牌的顺德万达广场也被原业主美的置业收回自己经营，更名为“悦然广场”。 出售后的万达广场会不会更名？ 如果是被其他房企买走，由新东家自己经营，可能会更名， 如果被保险公司和房地产基金买走，不会更名，保留原来的品牌，由万达集团继续运营。 卖给金融机构并非真正意义上的出售，而是一种“出表行为”：约定未来若干年内可以回购，类似典当，承诺一定的净资产回报率。 毕竟金融机构追求的是资金收益率，自己并不擅长经营购物中心。而万达将来如果顺利上市，就有钱再把这些资产买回来。 |
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老王甩卖资产是为了应对珠海万达商管的上市对赌协议！ 珠海万达商管未能按期上市，按照协议就要赎回，并支付不低的利息，资金压力相当大。 |
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根据万达官网透露的信息：大连万达商管赎回了这些投资，然后由投资人进行再投资。作为补偿，投资人的持股比例从不到30%提升至60%。 但不是所有投资人都愿意再投资，特别是境内投资人，资金链都很紧张，例如碧桂园。 因此，万达还要找第三方接盘！ 碧桂园的公告是这么说的： 碧桂园、万达商管集团及珠海万赢订立协议，金逸环球（碧桂园的间接全资附属公司）有条件地同意向珠海万赢或万达方指定方出售，而珠海万赢或万达方指定方有条件地同意向金逸环球购买目标股份（相当于目标公司的1.79%股权），代价为30.69亿元。 如果找不到第三人作为指定方，万达只能指定自己！ 碧桂园在这笔交易中亏了1.6亿，也算给老王很大的面子了。如果严格按照当时的回购协议执行，还有年化8%的利息。 因此，对赌协议并未完全解决，这就是老王继续变卖万达广场的原因。 除了万达电影的股份和不动产，老王还亏本卖掉了格力钛的股权。 2016年12月，董明珠与万达、京东、中集集团一共出资30亿元入股珠海银隆。 老王当时表示：投资珠海银隆既是由于与格力集团的长期合作，也是基于对董明珠的信任。 2023年12月，格力电器出资10.15亿元收购了除董明珠以外所有股东的股份，包括大连万达集团的控股孙公司北京红航文化。 2016年买入时，珠海银隆估值134亿；2023年卖出时，更名后的格力钛估值41.38亿元。 估值缩水的原因就是业绩不佳！长期亏损的格力钛，净资产只有0.66亿元。 一来一回，老王初始的5亿元投资只剩下了1.54亿。 |
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1月17日晚，大连人足球俱乐部宣布解散，原因是“历史债务无法化解，俱乐部无法正常运营 ”。 老王虽然不是这家俱乐部的股东，但和该俱乐部投资人孙双喜是多年好友，过去几年无偿赞助了数亿的资金。 眼下，砸锅卖铁的万达自顾不暇。 老王对俱乐部已经仁至义尽，也不能要求他再多做些什么！ |
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万达现在真的缺钱，最近一直在卖资产。地产商现在普遍从扩张转为收缩，出来混总是要还的模式。 王健林在2015年身家曾经超过李嘉诚，成为华人首富，这副身家主要是按万达股价计算的。但是王健林认为万达港股的股价，比起A股，还是被低估了。很多人都记得，2015年大A有一轮杠杆牛市，很多业绩远不及万达的公司股票都涨的风生水起。 万达高层不止一次公开表示万达估值被严重低估。当时A股上市的房地产企业市盈率一般为十几倍，如中粮地产21倍、万科15倍、金地14倍……。2015年，万达商业净利润超过300亿，万达商业H股价格对应市盈率仅为4倍！当时港股比较低迷，万达股票有一半时间都徘徊在发行价以下。 于是，2016年王健林做了一个对公司影响很大的决定，在香港上市仅仅20个月，就决定退市。于是万达斥巨资，用超过发行价大约10%的价格，回购了港股的股票。 决定改为在A股上市。但是让他始料不及的是，回归A股之路遇到了A股熊市和地产调控，从港股退市容易，在A股上市，却失败了，证监会拒绝了他。 大家现在都知道了，国内的地产商现金都没那么充裕，负债本来就比较高，万达回购港股的时候，其实是签了对赌协议，从几个巨头处借了款的。其实跟张兰当年俏江南类似（张兰根本不是受骗的，行业内对赌协议一直有），如果不能按期上市，这些借款是要算上利息，一起还的，大概要还300多亿。 于是万达又想回港股上市，结果又被港交所拒绝了……这下是真的麻烦了。所以很多成功确实是时代红利…… 所以前不久万达把院线的股份卖了。虽然万达跟其他地产商比起来，负债没那么夸张，万达总资产6115.83亿，总负债3033.60亿。 但是，资产是个估值，还债是要变现的，所以万达一直在陆续出售资产。因为现在地产低迷，万达也不敢屯资产，有可能早卖早好。 |
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就像2017年万达把77个酒店打包价由335.95亿元被买家砍成199.06亿元，由富力地产6折收购，当时很是肉痛，结果过了几年，这一行为已经成了业内销售典范，被认为万达套现的很及时，而接盘者则因为疫情等原因被困其中。 现在万达每年的利润，想包住每年需还的百亿负债是比较困难的，不得不陆续卖掉持有的资产。 |
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最近有人拍到，69岁的王健林坐在席间，神色晦暗难明。 |
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最新的“胡润榜”上，王健林家族的财富下降了500多亿，成为了2023年财富下降最多的富豪。 而同样69岁的钟睒睒，靠卖矿泉水和疫苗生意，连续三年稳坐中国首富的位子。 |
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69岁的王健林依然无比忙碌，他频繁接洽着各种人，寻求合作机会。 一切公开动态，似乎都在表明：万达的运营一切正常。 然而个中滋味，冷暖自知。 他们都说，老王的这个年，不好过了。 王健林曾放言： “再过几年，万达的租金收入就能达到1000个亿。就凭这一条，万达集团任凭风浪起稳坐钓鱼台。” 所以，当皮带哥、孙官人们还在激进拿地时，老王只做了一件事： 不再“拿地、建房”，转型为商业管理公司。 以后的万达，靠租金活着。 如今，万达所剩的核心资产都在万达商管，这里，也承载着老王最后的野心。 |
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万达商管，全球最大的商业地产运营商，它经营着494家大型商业中心，却不持有任何一个物业。 原本，这是一招稳棋。 然而，人算不如天算，2023年底，珠海万达商管上市受阻，对赌协议仅剩几天，否则就要支付300亿股权回购款。 割肉换钱，成了唯一的选择。 经数轮博弈，王健林守住了万达商管继续上市的火种。 而代价是，万达帝国的控制权旁落。 这就是曾蝉联中国首富的王健林，做出的选择。 然而，这还不是老王最艰难的时刻。 很多时候，前浪的艰辛和压力，超乎想象。 王健林的父亲王义全，是一位老红军，因长征中表现优异，晋升为连长，之后一直投身军营，新中国成立后才成家，直到42岁，才有了长子王健林。 父亲的从军经历，对王健林影响很大，多年后，他还会经常提起父亲的早年经历： “他长征时吃了许多苦，这是他们这些后人想都不敢想，也比不了的。” 1958年，父亲工作调动，全家搬到了四川大金县（现金川县）。 虽然，王义全是大金县森林工业局的副局长，但收入微薄，一家人的生活捉衿见肘。 8岁的王健林，就站在小板凳上给一家人做饭，帮几个弟弟洗澡穿衣。 1969年，15岁的王健林成为了一名育林员。 但林地的生活太过孤独、枯燥，几个月后，王健林郑重地向父母请求：我想去当兵，去看看外面的世界。 大金县虽林业发达，却地处偏僻，父母也不愿儿子在此埋没一生，便欣然同意。 1969年，15岁的王健林从四川来到东北，入伍参军，在部队一干17年，从新兵一路做到了团职干部。 本想军旅一生，却不想天不遂人愿。 1987年，响应国家“百万大裁军”的号召，王健林转业了，就任大连西岗区政府办公室主任。 本认为仕途有光，却不想又遇到了经商热。 当时，很多人辞职下海，成了“万元户”，王健林也活了心，却踌躇不定，此时，一个传奇的女人走进了他的生活。 1987年，老家开始不断催婚，33岁的王健林经人介绍，认识了林宁。 林宁比王健林小四岁，同样出身军人家庭，她的父亲林连章曾参加过淮北五河战斗、灵璧战斗、津浦路破击战、泗县战斗、淮海战役、渡江战役，为国家立下了汗马功劳。 林家兄妹5人，林宁是唯一的女孩，然而从小倍受宠爱的她却全无娇气，相反，全身透露着坚毅沉稳的军人性格。 这让王健林一见倾心。 同样出身军人家庭，一样地务实上进。 二人很快便喜结连理，1988年初，林宁为王健林生下一子，就是如今大名鼎鼎的富二代王思聪。 林宁是一位超级女强人，早在认识王健林之前，就经营着林氏集团。 不仅业务范围广及餐饮、物流、装修等领域，而且广结人脉，王室、明星都是她的座上宾。 林宁的商业脚步与成就，都早于王健林。 有了妻子的加持，王健林也坚定了脚步，同年，他弃政从商，并通过企业改制的机会，创建了大连万达集团。 然而，创业并非易事。 遇到的第一个难关，就是批地。 那时还是“计划经济”，拿项目必须要有“计划指标”。 王健林厚着脸皮向老战友付费，终于“借”到了一点指标。 之后，兴冲冲地去求领导批地。 可是跑了左一遍，右一遍，没人理。 最后，市领导实在被找烦了，出了一道难题： “你不是想开发吗？把市政府北侧的那块地给你”。 闻言，王健林倒吸一口凉气。 那块地，是出了名的“硬钉子”： 房子差、设施差，一百多户共用一个水龙头、一个厕所。 初步估算，光改造的成本就是1200元/㎡，而大连当时最贵的房子才1000元/㎡，这明摆着是个大坑，之前三家国有公司都不肯接。 但王健林深知，这是他唯一的机会。 于是力排众议，干！ 若想不亏损，建成后，必须要把房价卖到1500元/㎡，可怎么办呢？ 最终集思广益，想出了一些门道： 1、当时的中国住房，没有“明厅”的概念。 一个小过道，进去就直接是几个房间。 王健林一拍大腿： 那好！咱们在格局上设计出一个明厅。 2、当时的住房都没有独立的卫生间，只有县处级以上干部才允许配备单独的卫生间。 不管那一套，给所有住户都配备了独立卫生间！ 木头窗全换成铝合金的，每户再加一扇防盗门…… 百姓的眼睛是雪亮的，房屋建成，均价1580元/㎡，一经面世，一月卖光！ 这一单赚了近1000万，王健林掘到了第一桶金。 却没想到，更难的，还在后面。 初期创业，王健林接下了一个项目，这个工程当时政府干了一半，转给了万达。 本以为捡了个大元宝，不想，不久突然全国“治理整顿”，贷款更难了！ 要启动这个项目，急需一笔2000万的贷款，手续齐全、有土地抵押，却没银行愿意放贷。 最终，政府给背了书，同意促成贷款，可前后跑了几十家银行，找了50多次，全是闭门羹！ 你在前门等，他从后门走，在走廊苦等一天，终于堵到了人，让你下周来，结果下周人家出差了…… 接连好多天，早上八点站到下午六点，没人搭理、热脸贴着一个个冷屁股。 很多年后，王健林回忆， “当时站在走廊里，感觉自己太卑贱了。” 实在不行，去了另外一家银行，为找到负责人，他开车等在人家楼下，为了省点油，发动机开一会儿，又关上，一连几天，从寒夜等了清晨，一无所获…… 这境况，像极了当时中国民企的困境。 最终，王健林抑郁了，整整9天9夜没睡觉，安眠药统统失效，第十天强撑着去开会，“咣当”一头昏倒在地。 被抢救回来后，第一件事就问： “怎么办？项目还能继续吗？” 最后，有人出了个主意 “干脆你就发一个债券，承诺回报，比如两年按照1.4倍，每年20%，1.4倍收回……” 最终靠着这个方法，万达活了下来。 终于，万达风生水起，新问题又来了！ 公司两个员工忽然得了重病： 一个癌症，一个肝病，每人治疗费要100多万。 当时，中国的民企是可以不报医药费的： 有钱你给报销，没钱员工可能就是等死。 虽然，王健林出了二百多万的医药费，但也意识到了问题： 再往后一二十年，大家岁数都大了，公司怎么办呢？ 从这时起，他下定决心： 要找到一个更安全、有长期现金流的商业模式。 2000年，万达转行做起了商业地产，不单纯搞住宅开发，而是做不动产和持有物业。 但商业地产的水，更深。 3年，他被告了222次，整天打官司，哪还有精力搞企业？ 最终，在不断摸索和惨痛教训下，老王摸索出了一个新模式——城市综合体。 造一个商业中心，旁边建写字楼、商业街，再开发一些公寓…… 把公寓、写字楼卖掉，现金流就有了，这样，就不用卖大楼里的商业铺位，自己就可以经营。 商业经营旺了，旁边的楼升值了，现金流也有了。 然而，就在外界拍手称道时，2017年，老王的灭顶之灾，又来了。 2017年，“内保外贷”炸断了资金链，房地产版图萎缩、信贷收紧叠加国家政策变化，几乎一夜间，万达陷入4000多亿债务危机。 董事会下了最后通牒： 王健林，你马上给出一个可行方案，否则就下课！ 这一刻，所有人认为：万达必死。 巨大的压力之下，王健林第一时间变卖资产，包括酒店和广场等，但面对庞大的债务，依然杯水车薪。 别无他法之下，只能忍痛出售自己的万达股份，一代首富将陨，到处都是等着看笑话的人。 危急关头，家人站了出来，妻子林宁果断将自己的股份转给了王健林，帮他稳固在董事会的话语权，之后四处筹集资金…… 林宁，是业内有名的收藏家，藏有无数珠宝字画，据说，其中一幅齐白石的作品就拍价2亿，面对丈夫的困境，她毫不犹豫地将珍藏系数打包，并低于市场价系数变卖…… 此外，林家还经营着“中国五大极品”俱乐部之一的欧兰特俱乐部，柳传志、刘永好、王健林、郭广昌、马蔚华、马云等都是其贵宾会员。 最终，王健林卖掉文旅城、酒店，回血637亿，林宁多方奔走下，又筹到了近2000亿，靠着贤妻和家族的全力支撑。 老王，再次惊现过关。 然而，2023年底的危机，又来了。 平息这次对赌危机，代价是万达帝国的大半壁江山，年仅七旬的王健林，还能东山再起吗？ 创业艰难百战多，非亲历，不能懂。 君不见，美国一个文件下来，华为数千个电路板要改，2002年，公司内外交困，差点崩溃，任正非做了半年噩梦， 时常哭醒。 1994年，创业四次失败的马云，拉着团队众人，在雪地里抱头痛哭。 2008年，京东首轮融资用光，恰逢金融危机，没人再愿掏钱，34岁的刘强东，一月白头，至今也没能再变黑。 为了“平事”，俞敏洪四处请客求人，一口气喝了两斤白酒，被送医抢救了6个小时，才逃过一死。 还有今天写到的王健林，9天9夜不眠，一次次死里逃生。犹记年会上，一向刚毅的老王，当众落泪。 |
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其实，“哭”才是大佬的常态。 中国经济的腾飞，离不开千千万万的创业者，从这个角度来说，每一位脚踏实地的创业者，都值得敬佩。 这一路，风雨兼程、披荆斩棘，其中艰难苦痛，非常人所能忍受。 而真正的大佬，便是在漫长的磨难里，不断涅槃，不断重生，终于印证： “烧不死的鸟，是凤凰”！ |
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王健林充分说明了，不作死就不会死。 来讲一个事情，他15年在哈佛演讲，说了这么一段话 “在海外投资，是不是转移资产，我刚才讲的，就是转移资产，但是这个东西看是合法还是非法，这才有对错。这是第一点“ “第二点呢，向海外扩张，民营企业到海外发展，这是国家的号召。” “第三点，你说万达这个钱，既不是偷的，也不是抢的，也不是我们自己印的，你看现在公布出来的抢银行的、印假钞的，都没有跟万达沾上边，所以完全是我们辛辛苦苦赚出来的，我辛苦自己赚的钱，我爱往哪投，就往哪投” 以上全部是原文，我这是边看演讲边写的。 然而，国家当年号召的是，希望民营企业出去，收购一些科技公司，独角兽等，万达收购啥？传奇电影。。。 并且，万达当年负债非常高，是典型的重资产，据说负债已经超过2000亿，很多都是银行贷款的钱。 王健林这话一出来，银行能答应他？这是明目张胆的准备转移资产了，投钱的方向也和国家不一致。 他这一旦成了，那转移的资产可不仅仅是他自己的，还有大量银行的贷款。参考许家印，他假离婚转移了900亿的资产，在他老婆名下 那行吧，既然这样，你不是说你的钱是你自己赚的吗？国家直接让银行开始卡万达的贷款，你去赚去吧。万达资金链一下就紧张了 |
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等我研究完REITS再来写这个回答 粗体为引用内容 值得说明的是，以下所有的资产支持计划并不是所有的不动产项目都可以使用的，需要优良的债券评级以及资产评估等情况。 所以王健林能卖给中联，说明万达的资产评级应该是非常优秀的。 REITs、 类REITs——转让不动产所有权、以不动产项目公司未来股东收益和偿债本息作为现金流来源。 |
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这图没啥用 这个我不太理解的地方就是，ABS（资产证券化）和REITs在资金流程上是一样的，都是转让不动产所有权，以未来股东的收益和偿债本息作为抵押进行贷款，到期后返还不动产所有权。 就更不要提CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券，不动产所有权不发生转让，仅对不动产进行质押，以贷款偿还本息作为现金流来源，以不动产未来收益作为底层现金流。）目标资产包括，商场、产业园、酒店等。 从个人的角度来看，我一直认为最优的是ABS，就很健康，一开始有社会资本与政府资本相对应的可行性研究报告、并且预计现金流量和还款年限，中期有现金监管和风控，到期后（ABS有确定的还款年限：10年、20年等），就结束了。没有赖账和后续的一系列问题。 从时间上来看，是确定的，从建设上来看，有一系列的合规操作，从还款上来看，虽然现金流是不确定的，但是还款期限可以约定，就很优秀。 但是ABS项目和PPP项目以及REITs、类REITs项目又很不一样了。 PPP项目有全流程绩效评价，就监管的会更严格一些。 PPP融资（公私合营合作模式），指地方政府、营利性企业与非营利组织就某个项目形成相互合作关系的一种财政投融资模式。 狭义的PPP是政府与私人部门组成特殊目的机构（SPV），引入社会资本，共同设计开发，共同承担风险，全过程合作，期满后再移交政府的公共服务开发运营方式。 这个已经很久了，PPP项目要经由PPP评价中心审核，也包括上海清算所等部门的审核。 但是基于REITs项目的出现晚于PPP项目，那么，它从各方面优于PPP项目的点在哪里呢？ 我就是卡在这里了。 参考文献 [1]周玉华著.保险公司合规管理与风险控制实务指引（第二版）[M].北京:法律出版社,2022年. [2]吴维海著.PPP项目运营[M].北京:中国金融出版社,2018年. |
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