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[商业财经]8 个试点城市获低息贷，收购存量商品房用作保租房，将带来哪些影响？如何解读？ |
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2024年1月5日，央行、金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》）。自2023年2月底发布征求意见稿至正式印发，… |
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其实，在第一时间看到“8城”字样的时候，我就在想，那些以库存而闻名的城市必定名列其中吧。看完名单，我觉得思路还是很明显的： 8个试点城市分别是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州、济南。 试点城市均为二线城市（如果省会算作的话）。具备两个显著特点：库存多、长期看不缺人口。 那么这两个特点就非常重要了，库存多才有动机；长期看不缺人口则说明，央行的结构性货币政策工具释放的货币还是有最终抵押物的。这个最终抵押物，要么是未来库存销售出去，要么是源源不断且可以上涨的租金，都注定是和一些小城市（或者长期看人口也会衰退的城市）无缘的。 （备注：大家可以看到，通过结构性货币政策工具，央行印钞的抵押物的种类是愈发的百花齐放了） 而且要收购的标的项目要进行“整栋、整单元”收购，原则上不允许收购零散房源。这就说明了针对的就是新房库存。新房库存，很大一部分是在城投公司手上的。我以前回答过类似的问题（青岛是个著名例子），就是地方gov卖不出去地，靠城投托市；城投买完地盖完楼，楼又砸手里了……成为地方gov的隐形债务。 所以这个收购目标肯定是以城投公司手上的房源为主。 另外，这个贷款的年化利率约为3%，基本锚定的就是租金回报率；而期限最长不超过30年，就表明了对周期之长的判断。 那么话说回来，一千亿的帮助有多大呢？按照二线城市一万到两万一平算的话，大概可以消化5万到10万套房子（按100平算）。以青岛为例，去年11月青岛新建商品房成交5792套。 |
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这便是变相印钞之举。 过去两年的楼市扶持政策基本都没起效果，市场对未来的悲观预期逐渐加深，使得货币政策所释放的流动性完全无法注入到楼市等传统产业中去。 并且除了彻底放开价格管控外，楼市的调控政策基本上已经能用尽用，如今更是到了黔驴技穷、无计可施的地步。像最近出台的楼市政策都相对敷衍，更像是为了保持政策出台频率而出，从政策内容来看甚至都比较儿戏（如降低首付比例等等），并未想真正让楼市政策落地。 而在这种环境下，央行不可能认识不到此前的货币政策基本未发挥作用，于是只能调整政策方向。在支持手段上，是将释放流动性转向定向扶持；在扶持目标上，是将维稳楼市转向防止系统性危机。 事实上，楼市作为一个低附加值产业，它的成长性较低、转型较困难，因此它的边际发展效率会加速下跌。 而楼市又是一个极度占据人力、物力和财力的行业，如果在边际效率下降时期仍然对其持续扶持，那么便会造成资源劣化配置，不仅不能扶持起楼市，还会挤占其他行业崛起的资源。 像芯片半导体行业、人工智能乃至新能源等新兴行业，客观上都因为被楼市的发展抢走了过多的资金和人力，从而导致这些行业发展滞缓，无法成为新的经济支柱。 在经济繁荣时期，楼市的上行和GDP的增长能够掩盖上述问题；但在经济低迷时期，上述问题便会充分暴露，如果仍然对低附加值产业持续投入，那么等同于浪费资源，不利于长期性的可持续发展。 所以楼市扶持的目标不得不变，不能不变。甚至可以说从一开始扶持的目标就不是让楼市重回巅峰，但是如果直接言明的话恐怕会造成行业的加速崩溃，从而反倒引发系统性危机。 而如今设立的这种专项贷款计划是我去年反复提及将要在今年大面积推广的政策，一是因为只有这样的专项计划才能将钱注入到楼市中来；二是因为也只有拥有无限印钞权的央行，可以以牺牲币值的代价去提供如此大规模的流动性，才能有能力去接盘。 不过从央行的专项扶持计划内容来看，接盘后的商品房将用作长租房，事实上这是将住房进行公共事业化的行为，其实也就等同于央行默认房子逐渐失去商品属性和投资价值。 对于楼市来说其实这是软着陆的必要手段，央行愿意牺牲币值稳定来接盘已实属不易，接盘后的房子除了公共事业化之外基本没有第二条路可选。 就长远发展而言，的确需要推动住房的公共事业化，降低居民端的压力，从而解放他们的投资消费能力，这样才有利于其他产业的成长，才有利于可持续发展，也才能提高发展质量。 央行通过此类专项贷款计划不仅可以接盘部分房子防止大面积的系统性危机，通过该手段也变相地增加了货币流通量，虽然会有损币值稳定，但通过长期的流动性注入却能够逐渐推高通胀，从而稀释整个社会的债务规模，让宏观经济能够重新轻装上阵。 |
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这个好呀， 国企拿了贷款，买开发商的房子，然后烂尾了、房子破了需要打官司的时候，一对一，不用组织。 我就不用天天在业主群了。 我也不用担心输官司了。 |
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这个思路，是既托底资产（减少商品房库存）又兜底民生（增加租赁供给）。 实际上，相较于“买不买得起商品房”，“有没有地方住”是更大的刚需，相关人员这方面的刚需也是事关稳定大局的国计民生。 中国的住房自有率其实是比较高的，全口径住房自有率接近90%（城市和乡村合并计算），单独算城市也超过70%。而发达国家普遍在50%~70%，瑞士这种甚至不到“50%”。 而之所以买房成为全民焦虑，并不是相较于其他社会中国人的住房自有率太低，而是两个原因： 一个是，中国的租赁保护相对不够到位。这主要也是以发达国家为参照系。这个事情的另一面，就是中国房东的权利更大，房屋产权比发达国家更完整，哪怕别的方面都一样，撑起更高的房价收入比也更合理。 另一个是，中国的房价，在21世纪的头20年，经历了史无前例的大牛市，大多数地区的房子都有很长时段的“买到就是赚到”特征，一二线城市、核心地段尤其如此。这使得相较于纯消费的租房，买房有了很强的投资色彩，事实上成了“既能赚钱也能享受”，相较之下租房则是纯粹的“为房东打工”。 但如今，楼市拐点色彩非常明显，大多数地区房价长期阴跌（基于人口大趋势）成为必然的情况下，“买房=赚钱”、“买到就是赚到”的思想钢印， 已经大幅缓解了。就笔者身边而言，很多年轻人在买得起商品房的情况下，也更愿意买共有产权房，只图居住价值，而不在乎所谓的“投资价值”。 提供官方背景的租赁房源则是中国特色的保护租赁权益。一方面，不同于私人房东，官方房源各方面的稳定性要高得多，某些方面甚至可以视同永久租赁权（类似房改前的公房）。另一方面，大幅提升租赁市场供给，本身也是改变供需局面，让供求双方的议价博弈能力向需求方倾斜。 但同时，如果房产买卖的市场供需失衡，房价短期彻底崩盘，也是中国经济无法承受的。基于房产-土地抵押价值的金融循环将会崩溃，造成真正的金融危机。 因此，收购存量商品房用作保租房，既托底资产（减少商品房库存）又兜底民生（增加租赁供给），是权衡各种利弊得失之后比较稳妥的政策选择。 |
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城投回购托地产，没什么卵用。 1、谁出钱 央行 1000 亿贷款+地方自筹资金。 2、谁来买 城投。 3、买什么 关系户砸在手里的房。 虽然，央行为这笔住房租赁团体购房贷款设定了“红线”，只能购买住宅类商品房 (含产权型人才房/公寓) ，不允许收购商办公寓，而且要进行“整栋、整单元收购，原则上不允许收购零散房源，但是这里面的操作空间巨大，完全可以优先收购领导们囤的房、有关系的开发商没卖出去的房，先把关系户们解套一下。而且收购价格必然是高于市场成交价的，可以美其名曰为房地产托底，调控市场价格。 普通人就不要瞎凑热闹了，一不会买你手里的房，不要想着趁机出货，没这个可能；二不要看着成交价和成交量回升，就以为房价见底了，傻乎乎跑进去跟风买房；三更不要想着也去做这门生意，拿到这笔贷款去做长租房，绝无可能。 4、租给谁 这1000亿贷款年化利率约为3%，想要达到租售比的平衡，至少不亏钱，这些城投房子的租金必定要高于市场价。市场上大批的房子租不出去，你凭什么租这么贵？那么要租给谁呢？ 用来做保障性住房，显然不符合利益，白花花的银子不能给了穷人。 租给公务员、事业单位、国企员工，再通过单位补贴，降低实际租金，是最合理的方式。既实施了国家的政策，又托了一下房地产成交量、成交价，又帮领导和关系户解了套，还通过套取国家资金补贴了自己人，一举多得。 5、有用吗 1000亿太少，平均一个城市125亿，这8个城市房价不高，可以买几千套到1万套房子，消化领导和开放商的房子都不够，所以没什么用。当然，黄奇帆也多次提过政府回购做长租的方式，不过他说的是再跌30%回到2015年前后的价位再回购，这是要吃带血的筹码。 1000亿怎么花最好呢？最造孽的方法就是最好的方法。 |
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不得不说，早就该这么干了！ 现在的问题是一方面房子建得太多，广厦何止千万，但年轻人和新市民的住房成本却非常高，以至于挤压消费，降低欲望，挫伤婚育。 另一方面，又由于年轻人和新市民的住房的购买力不足（没钱没预期），而房地产又是个资金密集型行业，现金流一断，房企立刻要死，导致很多楼盘烂尾，前期资金全部变成了沉没成本，不能盘活，不能流转，还影响社会信用，打压市场预期和消费信心。 房企乱加杠杆、滥上项目，给自己发高工资，高分红，别说死了活该，就是一个个给逮起来，让他们吐尽每一分不当得利，也不过分。 但是这些楼盘是无辜的，那些土地，基础设施，民工的血汗，都是我们国家宝贵的经济资源，不应该放任烂在那里，应该积极盘活，用来提升居民生活，产生更多的经济价值。 但现在能盘活这些沉没地产的，只有央行，因为它有钱，毕竟印钞机在手，地方财政什么样儿，不用我多讲。 然而央行的钱也要花在刀刃上。 用来解决市场最真切的需求，就是刀刃。 现在还有比改善大城市的年轻人和新市民的居住环境更大更直接的需求么？ 不要担心租金的问题，只要住房供给增加，就会有效降低城市居民的住房成本，让大家有更多的闲钱，可以投入其他消费，从而激活经济。 所以与其央行印钱去接城投债、房地产公司的债，不如“救房不救市”。 前者只会扩大道德风险——地方和房企会觉得，既然你肯救，那我就使劲借债。 最终不可避免会制造出更大的问题，以至于恶化央行的资产质量而冲击人民币的信用。 后者就不同了，他既能改善住房矛盾，又因为新市民的租金是可持续现金流，显得我们的央行资产非常健康，那么货币信用就能得到充分保障，简直是两全其美之举！ 真要说影响，那就是原本就烂的资产，会烂得更快！ 因为租金是最真实的市场需求，央行的租赁房贷款不可能去支持那些租不出去的楼盘吧？需求被央行切走一大块，那二手房市场，还有其他形式的一手房市场，所分的蛋糕不就更少了么？ 用人话讲就是，房价会跌！ 不仅如此，随着越来越多的长租房进入市场，住房的估值体系会发生变化。 假如一套长租房的年租金是10w，请问这套房在银行的抵押价值是多少？是按市场价格算，还是资本收益率算？ 当然是按资本收益率算，因为它根本就不能出售，怎么算市场价？ 资本收益率参考的通常是5到10年期的国债收益率，也就是所谓的无风险收益率，比如现在是2.5%。 对这套房进行估值，既要算收益，还要算折旧、管理成本、空置期等，毛估估，最起码收益率要达到3.5%，才是合理投资，才是银行认可的价值。 也就是说，这套房=10w÷3.5%=285w。 你去市面上看看，那些月租金在8k左右的房子，哪个不卖六七百万？这么一对比，值么？ 所以影响还要再加一条，就是去泡沫，央行干得漂亮我只能说！ |
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百变不离其宗，读者看这类问题有一个基本的逻辑可以参考： 谁加杠杆，收益从哪里来，风险在哪里？ 1）谁加杠杆？ 房地产过去十几年扮演更多的角色是财富再分配，因为生产成本其实非常低，主要是各方的利益分配，而收入涨不过房价，本质就是加杠杆支撑，政府先举债补偿拆迁户和征收土地，房企再加杠杆置换地方债，最后居民在特色预售制下购买房子，这就是特色预售制为什么难以撼动的重要原因，如何最低成本最快速的把房地产的杠杆和风险转移到居民身上，其实过去几十年的各种金融工具都表现出这类基本特征。 但从2020年开始，叠加经济增速放缓，居民根本就加不动杠杆，持续稳定在62%左右，且大量创造失信人员，结合我们只希望居民负债，而不希望给高杠杆群体第二个机会，比如个人破产制度和基本福利保障，杠杆低的收入预期放缓下不敢加，高杠杆的在努力的防止信贷违约，不断蚕食现金流。一旦杠杆转移受阻，地方债和房企债立刻出问题，结合昨天关于房价下跌导致居民财富受损的问题，居民财富和未来的财富早就被你们转移走了，还有脸说这个话，风险和杠杆转移的时候怎么不考虑给居民留点抗风险资金呢？特色预售制和涨价去库存到底谁是始作俑者，现在就不要讲便宜话了。 回到正题，市场的普通居民不加杠杆接盘了，即便不断地放低信贷门槛，一天几个电话的鼓励居民借钱，搞得和免费的钱一样，利率再低未来也是偿还的，收入预期放缓下市场不仅不借钱还提前还钱。庞氏信贷就崩断了，如何延续这种庞氏信贷，只能想办法找人加杠杆，这时就有了打着租赁团购的名义大规模发放贷款，来承接房企身上的信贷，本质还是杠杆的转移，转移给谁呢？注意这种玩法的债务承担人很可能就不存在，很可能是以“法人”为单位的信贷，这就涉及到第三部分讨论 的风险问题。 2）利润从哪里来？ 信贷成本再低，也有3%左右，当然愿意给“法人”低利率，也不愿意给居民再把利率也下调到3%，我国的年租售比是多少呢？1~3%，还多数时候是物业包含在内的收益，最差也还得配一套家具，也就是租赁市场收入最高的也就刚好能覆盖利息成本，根本就没有利润可言。昨天的回答也分析了，租售比低的原因不是租金低，而是房价太高了。 所以这里面的利润只能从一个地方来，那就是团购打折，也就是说可以打折卖给“法人”，如果实控人再机缘巧合的事城投，那就更有意思的了，其实还是过去的左手倒右手的游戏，利润仅靠从市场化的租赁收益来看，根本不高，所以未来的可持续运营是一个很大的不确定性，也不要想着靠租金把风险转移到居民身上，房租只与本地的供需关系强相关，也就是和本地的就业和薪资强相关，不是你想转移就能转移的。 3）风险在哪里？ 任何贷款和加杠杆都是有风险的，但风险又分为长短错配问题，比如蛋壳模式，长收短出，高收低出，虽然从利润角度基本很难维系，但因为把风险推给了未来，最高时还希望靠着这东西上市呢，也维持了很长时间庞氏信贷才破裂。所以所谓的租赁市场，尤其是极低租售比的情况下，大量的投放信贷转移杠杆和去库存，本质还是一个另类的以债养债过程，且短期发放千亿规模的信贷，靠着未来30年慢慢还，是不是长短风险错配的问题，时间本身就是风险。 而我国特色的是企业有限责任而居民无限责任，借钱容易还钱难，根本不知道这些“法人”背后到底谁在分利，比如某大，按照利润来说，根本就不可能借几万亿，但确实很长一段时间把预售制和贷款当利润分配掉了，未来也会发生在类似的领域内，最后钱没了，违约了，各个环节都有责任就意味着各个环节都没有责任，即便抓了人，长期贷款也收不回来。 总结起来，这种设置的核心玩法是杠杆的转移和风险的退后，从而部分起到去库存的作用，但利润预期不会太高，但天下熙熙皆为利来，没有利润的利润从哪里来？过去房地产早就告诉你了，从资金池和贷款中来，这就导致了这种非市场化的去库存可能会进一步放大风险。而真正的去库存还是要靠给居民让利，降价团购卖给谁不是买，卖给居民实现居住价值才是真正的降风险，允许降价，同时也给租赁投资3%的利息，怎么就不直接降价和更低的利息卖给居民，风险的创造，风险的激化，风险的处理总是搞特色，最终的风险和代价是一点都不会比市场化解决方案更低。 ps.房地产问题常看常新，但又总是指向信贷投放和杠杆转以上，本质还是再好的政策，怕也很难保障中间环节的利益分配，收益私有化，债务社会化，以及代价全民化，个人觉得这种杠杆转移反而可能因为分利问题，进一步增加市场的负债规模，所谓的债越化解越多，风险越处理越大。这类信贷加大投放对市场的效果，本人还是持谨慎观望态度，杠杆没有消失，风险也自然不会消失。 |
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所以央行花了1000亿给某些天龙人…… |
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你不买，我不买，明年还能降200！ 你不买，我不买，我就拿钱替你们买！ 这个钱，谁来出，不还是全体纳税人！ 有啥影响，不就是拿纳税人的钱给房地产擦屁股！ 无非你买不起房子，我拿纳税人的钱回购， 然后租给你！电动车买卖和租赁的区别唄！ 反正好事也轮不到普通人！ |
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将有可能的商品房负债爆雷，用30年期，自持租金的方式来缓解，这还真的是一个高招。 关键是允许甚至于鼓励爆雷开发商大幅度降价卖楼，但是不好意思，只能卖给国家。 简单讲讲这个商业模式： 对于一个企业而言，买块地，盖个楼，他有两个选择： 第一个模式是马上卖掉它，然后一次性把钱收回来，然后还银行贷款，赚取利润。 这个模式就是现在最简单的住宅营销模式，3年为一个期限，从拿地到出清。 第二个模式是这个楼盘我决定不卖，自持收租金。 租金的好处就在于资产是自己的，我可以持续不断的收。但是坏处就在于，前期投资回收的太慢。可能要5年，甚至于10年才能把前期投资的钱还上，才开始回本。 这2种模式，房地产开发企业都有在做，但是显然第二种模式金融投资是最难的。 因为我要借钱给你，你要十年才能回本，等到分红更要十年以后，你说我敢借钱吗，当然不太敢，万一你跑了怎么办。 所以，这20年，开发企业做自持租赁一直以来都打不开局面，租金收入可能也就是销售收入的十分之一都不到。 主要原因就是借不到钱，投资机构都不愿意做这个亏本买卖。 现在情况发生变化了。 首先，房地产爆雷了，简单说地产企业的楼卖不出去了，尤其是二三线城市，库存太高了。 在这样的背景下， 损失最大的是谁呢？ 除了开发商，其实还有金融机构。 开发商一般一个楼盘项目，只要付出30%的启动资金，70%其实都是金融机构借的。 假如卖不出去，金融机构风险其实更大。 那么现在摆在金融机构面前，只有2条路： 1、开发商宣布破产，你把抵押楼盘卖了，能拿回多少，就多少。 这显然是最下之策。房价如果跌破到70%，别说房企卖不出去，就连已经买楼的可能都要断供。可是价格不能跌，楼盘当然也没人买。 金融机构收回这些破楼盘，还是一些没有市场价值的烂尾楼盘。 最终，能收回投资的一半就不错了。以恒大破产为例。 2、我持续再借钱给你，让你摆脱困境，你把债务分成30年给我还清。 如果项目真的不错，产品也还看好，开发商信用也过得去，那金融机构是愿意借的。 但现在房地产企业信用已经是负数了，很多隐形债务，更是大家最怕的。 目前全国爆雷开发商都在和债主谈分期付款，延长付款时间，其实就是这个意思。 金融机构想借钱，但其实也不敢借，万一肉包子继续打狗，要不回来，损失更大了。 这个时候，就陷入了僵局。 开发商你要是不救，他就破产，降价，破罐子破摔，银行想救，想借钱，但是企业信用不够，怕。 房地产企业爆雷已经是影响经济和金融安全系统性结构性问题了，这个事情只有国家来背书了。 央行发行1000亿，不增加金融机构的负担，这个由央行来出钱。 这笔钱呢，也不是借给开发商，而是借给当地政府国投或者信誉良好的开发商。 他们拿到钱以后负责按照整栋逻辑来收购爆雷企业的住宅商品房。 这些被收购的房子，就被要求成为保障房和长租房。 而金融机构也不担心，3%的利息虽然低，但是30年持续，又是国企背书，显然是安全稳定的好生意。 这样一来，我们原来一直在说目前房价泡沫必须要用时间换空间的条件就有了。 因为这几年房价在金融的助推下，泡沫来自于对未来房价的透支。 那么将过高的房价转化成30年的房租利息，显然就用时间保证了房价泡沫的挤出。 一方面稳定了现有房价，另一方面也能够较快完成国家保障房长租房的建设速度。 这招是真的不错，只不过1000亿还是太少了。 目前这几个城市的爆雷开发商可能真的是要靠抢了，你敢不敢割血自救呢？ 没错，不允许开发商逐个降价卖消费者，但是你要是打个3-5折卖给国家，那是非常欢迎。 开发商你是卖还是不卖…… |
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果然有济南，2022年9月，济南一国企拟在全市购买 3000 套商品房用于租赁储备住房，项目资金自筹， 当时我说这是次贷模式，因为租金回报率太低，这1000亿住房租赁团体贷款恐怕是还不起的， 下面是当时的回答 理论上，只要保持一定的出租率以及租金水平， 是可以运营下去，甚至具备持续的分工能力的。 关键在于，按目前济南的租金水平， 租金回报率撑死了也就1.8%，怕是连运营费用都覆盖不住…… |
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新闻中说，8个试点城市分别是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南， 对于企业或事业单位批量购买存量闲置房用作宿舍型保障性租赁住房的，或住房租赁企业批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款。贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。 这笔千亿级住房租赁团体购房贷款，年化利率约为3%，期限最长不超过30年。贷款渠道主要为国开行、中国银行等7个国有银行。 我们可以按照上面这个图，简单测算一下，租金回报率怕是达不到3%的，（摸鱼时间，最新的租售比数据我没有查，因此只是估算） 那么这笔贷款就变成了永续债，只付息，不还本，用30年， 更要命的可能还有一点，这笔贷款不是谁都能贷到的， 有可能会给某些企业，让企业去买商品房，再把商品房以企业福利的形式租给员工， 无形中会形成不公平的现象， |
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之前听到一则评论：房地产不是不能崩，而是得先帮那一帮人解套后才能崩。 |
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这个政策很有看头。 首先，是央行批复1000亿住房租赁团体购房贷款；并选定了8个试点城市。 这意味着，可以有住房租赁团体，进行批量的商品房的购置。也就是说，相应的滞销的住房，可以整栋，整层的被住房租赁的企业批量打包收购。 也就意味着，未来的房东，不再是城中村里面的大爷大妈出租城中村房子进行收租。而是公司化，企业化营运的，租赁机构进行收租。 问题一： 当下的住房租赁市场，企业会否选择进行长线投资。 长租公寓的经营模式，是通过收集民间的闲置住房，签约后进行重新装修，然后集中进行运营管理。这种模式下，住房的产权是原房东的，通过签约委托给长租公寓企业集中装修，管理，运营。这种情况下，长租公寓的资产是比较轻的。没有重资产，相应资产顶多表现为公寓的装修投入。且还可以通过租客与房东两头的年付季付月付，来建资金池，缓解资金压力。只要不盲目扩张，这种路线是走得通的。也比较符合中国的住房的持有模式，自持率高，且持有量是比较零散的，分散的。 而1000亿贷款指向的，是用贷款去直接批量购买商品房。直接成为最终端的房东。这种模式，就是典型的重资产模式。需要天量的资金投入。而考虑到当前的房价，与相应的租金水平。如果要让这种模式成为可能，就必须让租金，房价，利率搭配合理，使得相应的投资的收益可持续。 房价必须比较低，所以批量接盘的住宅，一定需要低价处理。这种情况下，经济体系中的烂尾楼，可以引入一个新的潜在购买者。批量低价购买。资金成本必须低，这种情况下，资本的运营，必然要求大量的贷款，不可能完全用自有资金投入；银行的利率作为政策性利率，一定要很低才行。租金水平，由市场决定，但仍然可以通过限制城中村，限制人均居住面积来进行政策干预。 问题二 民间资本会否进入到这个市场 可以看到，不管是银行端借贷政策，还是当下的租金房价比，还有相应的利息水平，都意味着，民间资本的进入，大概率是无利可图的。 原因还是在于，当下的商品房的价格，实际上捆绑了教育，医疗，养老，就业，社保等福利政策。所以商品房的价格，一定是会比起居住价格要贵的。这就注定了资金的回报率不够。 除非银行贷款能够十分低廉，同时对于抵押品的要求足够低，才能够使得民间资本通过自有资金，加杠杆后进行投资，通过杠杆放大股权的收益率，以牺牲债权收益率为基础，放大股权的收益率。从而吸引民资进场。 问题三 民间资本不进场，那么国资一定会入场 这几乎是注定的。对于很多民营的开发商，相应的回款较为困难。而国企又没有进场的契机。当租赁试点下来，城投就可以成立新的企业，进行注资，并通过一系列的操作，将相应的住房回购，转为租赁用房。 就我的猜想，大概率就是这种模式。相应的国资成立的租赁公司，通过一定的自有资金进场，然后托市，将相应住房购买到企业名下，然后套取租赁市场的资金。从而为房地产市场注入流动性，减少房地产市场的库存。暂时的进行解套。 问题四，长期影响为何。 就长期看，整个租赁生意能不能够做得下去，还是在于能不能够盈利。也就是说，必须在当下与未来做一个选择。 如果当下被迫接盘，基于上级压力，通过高估房价市值，套取贷款，然后接盘库存。这种情况下，国资的住房租赁企业，在将来一定会陷入困境，必然会面临巨额亏损，银行也必然因为这种亏损而损失借贷本金。 如果当下能够让房企割肉，换取流动性；获得一个相对合理的房价估值。同时，在未来的集中运营中，相应的国企，可能能够以国企身份，基于规模效应，以准体制的身份，干预相应的公共福利提供。使得国企租赁房，能够做到某种程度的租售同权，并且能够获得政策倾斜，从而获得较高的租金溢价。那么这种模式，就是走得通的。 当然，这种模式走通，就意味着，从官方层面，有全产权，共有产权，长期租赁权，廉租房，这样体系完整的住房提供。且长期租赁权也大概率会伴随着租售同权。这样就注定会牺牲民间二手房的利益。 问题五：隐患 汽车市场里面，有所谓的库存新车的概念。也就是车商生产后，无法销售，从而有了长期库存，需要库存处理的车。这些车最后还是转给车贩子，流入到市场中。还有一个概念，就是挂牌新车。车企为了冲销量，会低价团购价，将车辆销售给一些车贩子，然后车贩子进行低价销售，折价销售。 住房市场也有同样的逻辑。整个市场价格体系相对是有刚性的。房企不愿意，或者被限制，直接大幅折价销售给个人，居民。这个时候，国家也会或明或暗的提供团购机会。无论是国家组织体制内人员，进行团购。还是国家允许开发商合理的组织团购。又或者企业直接入局进行团购。都可以实际降价，但同时减少对于二手市场，零售市场的冲击。 正是因为如此，也往往能够看得到汽车市场中，库存新车价格，可能比家用的二手车价格还低的情况。从而使得二手车市场有价无市，准新车的二手车市场，价格下不来，销量上不去。个人零售购买者，也只能够承受较高的价格。 这也是市场各方市场定价能力，博弈能力的体现。 想办法去库存是合理的，想办法去托市，也是合理的。但试点不宜胡乱推广。 抓大放小，为了不给未来买坑。最好还是将政策限定在一二线城市。 三四线就放开，让市场自己运行。 最后，可能如同二手车商一样。租赁型的企业，在批量购入新房之后。也可能会随时变现。将相应住房进行装修，或者投入长租，或者改为共有产权，或者直接出售。变现方式也是多样的。相应市场，相应企业，相应企业获得贷款的具体规制，还需要进一步观察。 当然，在这个过程中，也需要防止国资流失。 金融政策，配套的相应的住房管理政策的变革，可能更为重要。 放开企业的入场，实际上是彻底的打破限购措施，也就是直接召唤资本进场。其中的谈判与权衡，需要合理的评估。 |
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8月份就写过，但被X流了 现在的问题比较严重，为了拖住地产问题，模仿当年的四大管理公司下场救人，是一个不太差的选择 啥意思？ 简单来说就是：上面不要再逼着商业银行去做事了 而是由央行下款，直接成立资产管理公司，收购现在市面上已经成堆的房，一手抓现在爆了的地产企业，另一手把供需拿捏死 大家都觉得市面上的房子很贵，可你有没有想过这个价格是由什么来决定的？ 原则上讲就3个要素 人口、收入、贴现 但在特殊的市场经济中， 凌驾于这三个之上的要素就是“供需” 我把供应极限约束，需求就会饥渴 我把需求释放，就约束供给。你猜猜结果是什么？ 就是永远给你4分饱腹感。饿不死，但一定让一些人受益，搀着藏富于民的普通人 以上套路是不是诸位再熟悉不过了，是不是似曾相识？ 但是你觉得这套逻辑还有用么？ 先给决策者的智慧点个赞，确实高！ 直接左右风向，但这里最底层的风险在于人口，年轻人已经不婚不恋爱、不生娃了， 这种极限控盘的能力是需要有人头在的情况下才好使 这种好使还要配合其他变量，比如我昨天写的“认知屏障”，和“信息管理” 以上叠加后都会形成不错的效果，比如稳住房价不会坍塌！但是.. 我现在比较担心的是另外一件事 财富分配现在是难搞的！ 有钱的集中在45-65岁的人身上 有沉重债务负担的在27-42岁的人身上 没钱没工作努力也见不到效果的在00后身上，而且未来人口在失速 |
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那答案是啥？未来..盘子控的再好，换句话说，为了不让房价、房租掉下来，在无所不用其极的妙手后，结果是啥? 可能会突出以下问题「ZS率，移M潮」以及治安管理成本 但其实还有的一种可能：小摔一下再扶，才有可能是弯道超超的最佳选择呢？ |
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《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》）的亮点： 租赁住房开发。 8个试点城市。 批量购买。 存量闲置房。 用作宿舍型保障性租赁住房。 鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款。 抵押率，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。 总额1000亿元的。 年化利率约为3%，期限最长不超过30年。 贷款渠道主要为国开行、中国银行等7个国有银行。 事实上，从2023年3月开始，8个试点城市已着手寻找合适的房源并上报，试点城市之间要比拼速度，因为这笔贷款并非定额分给8个城市，而是依据项目条件来，原则上成熟一个项目就批一个，“先到先得”。 种种迹象表明，去年下半年以来，房地产市场已经有了悄悄的变化。房住不炒，保交楼就很少再提及了。也不说支持头部房企啥的了。 目前，已有青岛、福州等多个城市用“住房租赁团体购房贷款”购买了商品房，纳为保租房，并对外出租。部分城市通过城投平台作为借款主体，购买了城投体系内的现房，用作保障性租赁住房，一定程度上缓解了地方化债压力。 |
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这笔借款期限长达30年，利率3%，多么良心的价格啊。只要租金能覆盖利息，基本可以被看作永续债，只付息、不还本，既能有效缓解城市政府筹集保租房的指标压力，还能减少当地的商品房库存。更重要的是，短期内，地方政府能通过城投平台融到一笔钱，缓解现金流。 之所以有这样的政策出台，还是因为地方财政压力过大。天津滨海城运、天津城运的多个项目被收购为保障性租赁住房，已于2023年第三季度获批上述贷款，预计将于2024年第一季度下发。这笔贷款由国开行牵头，借款人为天津城市运营发展有限公司。 听闻央行批复住房租赁团体购房贷款的消息后，多家开发商也行动起来了，希望争取让地方政府收购其在售的滞销或尾盘项目，目的是变现。这不是一件易事，“先要看地方政府有没有意愿收购城投体系以外的项目，再看对方砍几折。”一位央企投资人士表示。 |
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对房地产行业的支持越来越大 几天前官方就发布了一个关于金融支持住房租赁市场发展的意见 这么快就批发了1000亿的资金下来让市场去发展住房市场 搞了8个试点城市分别是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南 动作非常快，说明非常重视房地产市场，24年房地产市场的支持力度有望加码 这1000亿借款期限长达30年，年化利率约为3%，如果项目的租金可以覆盖利息，那就是好项目 相当于让你长时间只付息、不还本，可以缓解企业的或者城投的现金流压力 但是这个是需要先到先得，要抢的，不是那么容易拿到的 去年已经搞了“私募基金+公募REITs+信贷支持” 启动了，不动产私募投资基金试点 后面还会不断的推进超大城市城中村的改造 本质上都是在稳住房地产行业，拉动房地产链发展 保障GDP稳定 这就是想引导资金投资住房租赁市场，盘活目前的存量房地产资产 《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》里面写的很清楚，将引导各类社会资金有序投资住房租赁领域 专门提到了从五个方向增加住房租赁市场的融资渠道 1，支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券 2，支持住房租赁企业发行债券 3，住房租赁企业持有运营的租赁住房具有持续、稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券 4，稳步推进房地产投资信托基金试点工作 5，支持金融机构、资产管理机构规范投资住房租赁相关金融产品 |
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大家如果有关注城中村改造这一块，就知道最近PSL也放了大招，放出来了3500亿来支持房地产行业的发展 PSL时隔一年重启，23年12月投放了3500亿，这个是PSL历史单月投放规模第三高 相当于就是在推进城中村改造，保交楼等等项目，所以未来建筑行业，房地产链是有一波红利扶持的 |
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结合这1000亿租房租赁来看，金融对房地产行业的扶持是多方位的，且力度在增加 为了了稳住经济，大概率方方面面的金融支持在24年还会看见很多 房地产行业目前来看是金融扶持的重点方向了 |
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盘活存量房产，明智之举，有可能帮助保交楼，整栋整栋买下来改造成租赁住房。 目前人口负增长、老龄化，决定了“搞增量”意味着过剩和浪费，因此“弄存量”是很明智的选择，有利于降低库存存量。 随着人口负增长进程，每年因为人口负增长会腾出百万套甚至数百万套城市住房，随着腾出的房源越来越多，房地产只会越来越过剩。 央行为这笔住房租赁团体购房贷款设定了“红线”：只能购买住宅类商品房（含产权型人才房/公寓），不允许收购商办公寓。同时，须对标的项目进行“整栋、整单元”收购，原则上不允许收购零散房源。 这也符合我国保障性租赁住房战略。 |
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据统计，十四五期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可解决1300万人的住房困难。 本轮保障性住房建设的特点是集中在头部重点城市，供应大约650万套，一套2人足够1300万人居住，一套3人足够1950万人居住。比如上海，十三五才建了20万套保障性住房，十四五翻倍到了47万套，广州进步更快十四五要建设60万套。 5年后，国家提供的保障性租赁租房由于市场份额大幅提升，将具备较强的影响力，足以夯实租赁住房价格天花板，让房租听指挥而非随意涨价！ 而且十五五保障性住房估计也会继续甚至更多，这样下去，到2035年，持续3个五年计划，我国保障性住房规模或可供6000万人居住，而且集中于重点城市。 到那时，租金将由zf统一指挥，重复日本的情况，租金浮动将维持基本水平状态。 大家不用担心未来房地产税转嫁到租房里面，这是一些炒房客和中介痴心妄想，详情参考文章《房地产税想转移给租客？异想天开！》。 |
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我国的房租真的并不便宜，高房价掩盖了高租金泡沫！ 下表可以发现房租与居民可支配收入比值很大，一线城市基本上30%收入都给房租了，对于收入低的上班族，一半以上收入交给房租都不鲜见。而，日本三大都市圈平均年租金收入比为 20%，远低于我国深北上。 下表还可以发现，2006- 2016 年日本三大都市圈月均租金增加不明显，复合增速在 0.6%左右，同时， 2013-2017 年的平均年租金收入比为 20%，租户租金压力不算大。 综上所述，租售比太低不是因为我国房租便宜，而是因为我国房价太特么高了，要是我国房价腰斩，你就会发现租售比相当漂亮了。 房租是必须与当地薪资匹配，若是恣意涨房租，传导下去就是劳动力流失，进而影响当地企业/工厂的劳动力平衡，最终影响地区经济社会发展。你认为zf会坐视不理？ 而且房租高企，劳动力流失下，就是租客减少，也反噬自身。如果影响恶劣，就是整个城市会出现常住人口负增长，产业转移流失也是不可避免的，这对经济发展的影响将多么巨大啊？ |
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今时今日，还叫嚣房租租金代替卖地收入，而不是房地产税顶起地方钱袋子的，皆属于无药可救了！ 租房规模才多大啊？收入稳定性几何？ 租金是有经济周期的，这一点就不适合做地方钱袋子，而且随着人口老龄化进程，租赁市场规模肯定下降。 这个世界没那么多阴谋论，所有光怪陆离现象的背后都有一整套符合常识的逻辑支撑着，如果您还找不到这个逻辑，只能说您的研究还不到位！ 3、远离阴谋论，拥抱理性数据逻辑派，你才能真正地成长、才能拥有大智慧！ （1）房地产利益集团喜欢给神棍kk造势，本就是歪风邪气，什么人吹出来的这股邪气？那些深套房地产里面的房地产利益集团。我几年前就看过那个帖子，漏洞百出，那一套还是地摊建政、逃不出落后的小利益纠葛。 还胡言乱语什么大城市不缺富人，所以永远涨，哪来的这种逻辑？13年中国房价可是下跌的，10年房价本就不高，15年都不算高。 （2）站在2010年，不需要他弄那套狭隘的阶级剥削理论论证房价涨，但凡有点发展的眼光，看看当时城镇化率、薪资水平，都可以判断未来大趋势还会涨。真自信怎么不说出时间线，因为就是阴谋论，所以不敢明确说时间。他的内容基本上驴唇不对马嘴、营造阴谋论、暗黑论，典型恨国党。你们这种到处唱kk神，不是在误导其他小白吗？ 1. 首先kk的理论很荒谬，典型脑补阴谋论思维，毫无基础数据和逻辑架构，结论也被现实情况证明是错误的，13-15年中国房地产是明显下行的，这不是其最大的错误，其最大的错误的完全不考虑我国人口结构的严峻性，小看了人口老龄化和生育率下坠。 2. 还有国家会以房租代替房地产税，这更是无稽之谈，税和商业收入是完全不一样的，体量更是天壤之别。不仅如此，他也忽视了我国房地产存量的巨大。最后，我认为这个人眼界非常小，小人视野，分不清小利和大益，典型皇帝金锄头思维。 3. 人定胜天这种观点更是可笑，我国的成功是顺势而为，而不是所谓的人定胜天，政策也是顺势而为才取得成功的，什么政策主导论啊，胡说八道。 【补1】所以别拿我和牛刀等对比，科学分析思维就不在一个层次，还有什么kk，老一套剥削论忽悠小白，和那种口嗨大棋党没什么两样。 连“大和小”“长与短”关系都分不清，只会整天阴谋论忽悠小白，明明可以有理有据科学分析，却由于自己不会，就搞些阶级剥削论、甚至玄学愚弄不明真相群众。 【补2】不是炒房客炒作的KK那种胡说八道文章，喜欢制造暗黑言论，但凡认真阅读本文，就知道kk那种言论不值一提，炒房客炒作他主要是房地产没落趋势已经明牌，他们急了，能够忽悠接盘的人不多了，所以造god以欺骗小白。 自己不行就搬出什么kk大神，他算个大神？别以为我没看他的帖子，驴唇不对马嘴！也就没有逻辑思维能力、独立思考智慧的人才会喊其大神。 要不是16年房价跳涨，还不亏死？13年左右房贷利率都比10年低多了，后视镜干嘛？信这种跳大神还不如多看看郭树清讲话，比他更贴近房地产走势。多看看正经内容，没见过世面才会把神棍东西当好东西。 以后凡是看到舔kk的，一概拉黑远离，远离笨蛋才能更好地积极向上！kk那套低劣的观点，凡是看了我的那两篇万字文章，怎么可能入眼！？绝大部分人还是无知，在他们眼里蚂蚁都是巨人！ 参考针对性文章——《pure日月/悟空新之助：正本清源kkndme神棍，提升小白认知！》 4、温故知新 目前很多炒房客之所以可以肆无忌惮宁愿房子吃灰也不卖、甚至不出租的根本原因就是没有持有成本，要是增加空置住房持有成本，供需关系将彻底扭转，这可是比政府建设百万套保障性住房威力还要巨大呢！ 房地产税改革的直接目的不是为了降房价，其直接目的是为了增加地方财政收入。 但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。 股神巴菲特中石油股票赚了7倍收益约35亿美元，然后给美国国税局缴税12亿美元，我国的“股神们”呢？ 房地产和金融市场都很奇怪，一个没有房地产税、另一个没有资本利得税，这两个的缺失是我国房地产和金融市场非健康发展的重要因素。 制度层面对富人还是太友好了，以至于富人尾巴翘上天了，缺乏社会责任感、为富不仁。 不过，这一切都会好起来的，所有缺失都会“亡羊补牢”，事情正在快速向好的一面发展！ 下图来自：【《聊一波》独家专访：黄奇帆权威解读共同富裕】 |
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建议大家看完下面我写的几篇文章，就知道我国租赁市场的未来趋势了！ 1、《房地产税想转移给租客？异想天开！》 2、《【绝不是蚊子肉】一文详解房地产税的潜在规模！》 3、《【重磅吹风】“经济转为正常增长后应尽快开展房地产税试点"！》 4、《【11千字深度分析（典藏版）】房地产税的合理合法性、征收方式、70年产权、租金影响等关键问题剖析！》 |
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又是打着满足青年人、新市民的幌子来帮房地产市场下滑严重的城市去库存。 试点城市名单不是根据需求来确定的，而是根据房地产市场供给过剩成都确定了，这8个试点城市名单除了成都，剩下天津、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南基本上是这两年房地产市场行情下滑最狠的二线城市，也都一堆烂尾楼项目，特别像天津、青岛、重庆、郑州、长春这几个城市这两年土地成交金额都是骨折中骨折。 比如说试点里面的重庆，2023年土地成交创10多年历史新低，长春今年去年一年也就卖了几块土地，甚至闹出一次集中供地仅成交一块土地的笑话。 所以这1000亿表面上是为了满足所谓的青年人、新市民的居住需求，其实质是帮助地方房地产市场去库存来满足地方政府的财政收入需求。但是这1000亿元分配到8个城市，平均一个城市也就100多亿元的资金额度，实质作用有限，更多的是引导作用，希望通过政府采购带动民间购买。 以重庆为例如果是120亿元的购房额度，目前的重庆房价均价是15000元/㎡，可以购买80万平米的房屋，也就增加了两个月的超额成交面积，而重庆12月份市场的新增供给都有30多万平米，二手市场还有超过25万套的供给，如果想通过短期政府80万的住房采购来带动整个市场的成交的话难度还是挺大的。 如果真是为了满足青年人、新市民的居住需求的话可以采取划拨租赁用房土地，那么这个租赁用房的成本就仅仅是建筑成本和装修成本了，每平米怎么都不会超过4000元，那么120亿元可以提供300万平米的租赁用房供给，这才是真正满足青年人、新市民的居住需求。 |
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把1000亿借给二道贩子，让二道贩子去把房子接下，再让二道贩子把房子租出去，但这1000亿还是要还，用收来的房租还。 |
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很多人不喜欢吹KK的人，KK虽然预测不是100%正确，但是在十几年前就能基本预测出后续的主要趋势真的是很强了，换个角度他预测错误的那点部分被人盯着反复挑刺，也反证了其预测的影响力和整体正确性，能在那个年代预测到那种程度实属不易。 现在已经发展到了贷款给城投收购新盘，可能后期用作出租目的，再次和KK的预测有一定相似性，回答的开头还是应该致敬一下这位前辈。 其实房地产市场何尝不像一些产能过剩的制造业呢？目前仍然在供给侧积极加码，但是消费侧却捉襟见肘。 客观的说地产市场目前的供需逻辑和制造业略有不同，制造业很多商品价格并不贵，只是很多人为了确保手上的现金足够多，因此进入了节衣缩食的阶段，大幅提升自己储蓄的目标来应对潜在的风险，诸如失业、降薪...... 换句话说制造业很多商品本身没问题，也不存在传统意义上看空、做空，可是楼市目前是被几乎所有人看空，当然楼市被看空也会顺带着看空部分制造业比如家电等。 那么不同点到底是有何不同呢？如果官方批复专用资金用于团体购房，那么就是一股绝对不可忽视的力量在强行缩小供给侧的提供量，就是说产能不变但减少供给，这是制造业无法实现的。 如果一个螺丝钉，市面上需求为50亿，但是产能为300亿，那么产能就会严重溢出，价格跌至谷底，现在就相当于有个螺丝钉专项资金可以批量内购螺丝钉，虽然产能有300亿，但是市面上在售的只有50亿，稳住螺丝钉的价格。 如果你看明白这个逻辑，你就会发现为什么国家要这么做...... 很多人可能会说，"你们讨论的热火朝天，我感觉这些和我的生活很遥远，感觉没有什么影响嘛，你们码字也挺不容易的嘞"，那我就表达一下我的观点，为国为民不应该此时推出这样的政策，还是应该引导房价进一步下跌，尝试恢复我国的消费和生育的水平，都贷款给城投了，不如直接贷款给地方政府吧....... |
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